出品丨鄭州樓事（ID:hzzloushi）
作者丨樓小妹
在疫情這隻「黑天鵝」面前，不少房企都打了個不小的冷顫。
第一季度結束後鄭州市場的相關數據都應時發布。據CRIC統計，2020年一季度大鄭州範圍商品住宅供應量245萬㎡，環比下降24%；成交量206萬㎡，環比下降54%。
其中2020年一季度主城區域成交量為106萬㎡，環比下跌55%，環鄭區域成交量為100萬㎡，環比下跌53%，成交環比雙雙腰斬。
一季度「泡湯」，讓房企全年業績及資金回款方面壓力重重。即便是疫情中逆風求變線上鎖客，疫情後重啟分銷、特價促銷、官宣逼定等多管齊下等，也難追平去年同期。
不過，還在3月樓市回暖的速度令人欣喜，在線下的售樓處陸續開門後，置業顧問、中介的電話漸漸多了起來，鄭州多個案場出現了人潮湧動的局面。
甚至其他城市增溫明顯，比如成都、杭州、深圳等多地已經出現「萬人搖」的情況，這或許是剛需人群對市場放出的需求信號。
可以預見，隨著疫情逐得到控制、房企加大營銷力度，銷售端將逐步回歸正軌，「二季度看全年」也將成為行業內的共識。而剛需盤，則可能成為不少房企的重中之重。
那在一季度在大鄭州房產市場最終表現效果甚微下，是哪些項目領跑搶佔市場份額？
一季度前10名全部位於主城區，可以看出，購房熱度往主城區回流，環鄭區域項目銷售未來或將面臨更大挑戰。
不難發現，在一季度中穩紮穩打的樓盤基本上還是主城區那些個熱盤，不僅抗跌，還抗得起市場的波動。所以，這一次我們著重盤點了這10大熱銷盤。不出意外，接下來的二、三、四季度，他們依然會保持「長紅」狀態。
1.正弘青雲築
正弘青雲築位於高新區瑞達路交叉口西北角，該項目佔地約92畝，包含5棟高層住宅、一座將近10萬方的購物中心——正弘匯以及一棟180米高的5A甲級商務樓，整體規劃定位高端。正弘自持10餘萬方商業正弘匯，據說是正弘城2店，標準不低。
作為第二梯隊的鄭州本土優秀房地產企業，正弘近幾年還算穩紮穩打，不止住宅項目開枝散葉，如北龍湖的正弘翎和正弘臻、金水區的正弘藍堡灣等。商業項目也是標杆之作，如正弘城。
規劃戶型面積為97-180㎡，整體戶型面積針對改善人群。項目3層以下幹掛石材+局部鋁板，3層以上真石漆，連廊部分沒有用鐵藝，規劃為玻璃欄板。戶型為分離式核心筒經典戶型中規中矩，值得一提的是183平的大四房為1T1戶，電梯入戶，非常不錯，毛坯交付。
2.碧桂園西湖
項目沿湖（西流湖）而建，環境優雅，地鐵1、8、9號線，三條地鐵環繞，未來交通便利。並且享受常西湖新區和西流湖紅利。距離規劃的8號線地鐵口銀屏路站800米以內（有效輻射內），距離地鐵較近，交通配套成熟。
目前建面約89-120㎡產品在售，均價約15000-15300元/㎡，精裝交付。
目前碧桂園西湖在售地塊是臨湖三號院，六號院和七號院，尤其是六號院和七號院，可以說就在臨湖綠化帶中，北側和東側都是小公園，環境相當不錯。三號院北臨化工路，南臨新榮路（規劃路名），西臨雄鷹東路（規劃路名），東臨綠蔭路（規劃路名），佔地53畝，建面16萬方，容積率3.5，綠地率35.02%，規劃4棟6層洋房和4棟33層高層，一共914套房，主力戶型124-135平大三房和143平四房洋房。
碧桂園西湖六號院北臨化工路，南臨新莊路（規劃路名），西臨綠蔭路（規劃路名），東臨湖西路（規劃路名）。佔地43畝，建面11萬方，容積率3.0，綠地率35.1%，規劃4棟31-32層高層，1棟18層小高層，一共446套房。整體3.0容積率，純高層，全部是兩梯兩戶的大平層。 大平層全部是233平左右的五房，四開間朝南，南北雙陽臺，獨立入戶玄關，中西雙廚房。
3.萬科大都會
位於二七區南四環大學路向東1000米，總建築面積400萬方，容積率3.0，樓棟總數86棟。在產品方面，在四期、五期相對於前三期的裝修做了整體提升升級，增加了目前常見的指紋密碼鎖、暖氣片改為地暖交付、新風系統等。
項目周邊有「三縱橫」立體交通網四通八達，臨近南四環高架、京廣快速路、大學南路環繞等。交通未來有7號線和9號線雙地鐵，東鄰京沙快速路，交通比較方便。
目前建築面積95-125㎡高層產品在售，均價13500-13700元/㎡。項目125平方米的戶型兩開間朝南；三飄窗設計，贈送面積多。劣勢：戶型開間較窄，進深過長，影響通風採光。95㎡的產品，設計獨立玄關，衛生間乾濕分離，私密性較強。但戶型進深過長，影響通風效果。
4.富田九鼎華府
項目位於管城區豫一路與祥和路交會處東南角，九鼎華府和九鼎公館都為千畝大盤，開發周期較長。項目在地鐵4、12、14、16號線的輻射範圍內，未來乘地鐵出行便捷。南曹和小李莊等改造都由項目由振興集團承擔一級土地整理和二級城市開發。
小李莊火車站位於鄭州東南方，與鄭州火車站直線距離11公裡，高鐵東站直接距離11公裡，三個火車站基本呈等邊三角形。隨著小李莊火車站規劃的落地，九鼎華府周邊看似公共配套不夠成熟的區域，未來很長一段時間將是重點扶持的區域。
目前建築面積99-125㎡產品在售，均價12700元/㎡。項目主力4個戶型98三房、105三房、115三房、125三房，都是三房。在面積方面，其中98㎡三房佔比41%，115/125㎡三房佔比50%，整體還是偏改善。
5.萬科城
在高新區已經近7年時間，目前項目已經到了7期。1萬多個家庭的選擇，但口碑上也是跌跌撞撞。產品主要針對剛需群體。項目區域內規劃有有11所幼兒園、4所小學、2所中學；鄰鄭州大學，鄭州輕工業學院，學院氛圍比較濃厚；項目自身的商業氛圍也絕對可以滿足項目自身及周邊小區的生活需要，2萬方萬科生活廣場已成熟使用，4.6萬方高新萬科廣場。
整個萬科城七期的住宅容積率為3.49，層高為34，總共20棟，七期共計4364戶。高層精裝房源建面約95-143㎡的，整體均價12500元/㎡。戶型還是剛需為主，二居78平米、三居95平米、三居125平米、四居143平米，整個裝標採用2.0的標準。
6.融創城
項目負責大王莊的城中村改造，是千畝大盤，容積率有些高。
整體規劃2所小學、一所中學、一所高中還有部分商業。位於管城區十八裡河路南、飛達路西，周邊有地鐵4號線，屬於商都新城板塊，未來小李莊火車站，周邊發展可期。融創城整體位置在管南位置中等偏下。商品房和安置房被紫辰路隔離開來，規劃還算合理。
目前推出建面95㎡—130㎡的產品，成交均價在13700元/㎡。項目的首期地塊48畝，共5棟高層，4棟洋房，高層面積93-140㎡，2T3/2T4，洋房面積128㎡、143㎡,1T2。
7.鄭州華僑城
位於鄭密路和南四環圍合區域，項目總佔地5平方公裡，約7500畝，其中住宅開發用地約有1100畝，文旅配套用地約有6400畝，比例約為1：7。內部規劃有三帶五園九中心53個歡樂節點，再加上日後將加入的科普教育基地、學術交流中心、自然學校和溼地展覽館等自有特色公益教育項目，未來配套全面。
項目4月12日開盤推出一期二號院小高層2#，整體建面在106㎡—128㎡，小高層13300元/㎡左右。高層主力戶型100、129三房，洋房以143四房為主，整體定位偏改善。雖然高低配設計，但是高層以及洋房的位置設計的十分合理，採光互不影響，而且也沒分割區域。高層以2T4的格局，100小三房是市場上主流的連廊南戶，129三房做到了南北通透。
8.萬科世曦
它是鄭州萬科繼世玠之後，萬科的第二個絕對的城心核心位置項目。位於農業路、沙口路的二環位置，當然兩個高架和鐵道是硬傷，不過萬科同樣做出了各種應對措施，三層中空玻璃、五重降噪等處理，西側還有萬平方米的楸樹林等。
世曦臨近農業路與京廣快速路，「五橫三縱二環雙地鐵」多維立體交通網絡，實現半個小時通達全城的快速路網。南側1.4公裡左右是地鐵5號線沙口路站，已經投入使用，在項目東側800米左右是地鐵3號線農業路站目前正在建設，預計在2020年底通車。
項目內部規劃9棟34層高層，總戶數1506戶，目前在售主要產品為約89-142㎡的裝修成品房。在產品方面，96戶型是萬科標準的連廊南向三房，最好的戶型可能就是117的三房，純南北通透的邊戶，但是只有倆棟樓有。140戶型為了解決長進深的問題，萬科做出了橫廳設計，這樣確實完美，北側臥室帶陽臺，室內無浪費空間。主要以兩梯四戶、兩梯5戶為主，目前已首次開盤，精裝修交付。
9.富田九鼎公館
項目作為振興集團在管城區拿的姚莊、郎莊城中村改造項目用地，萬畝大盤富田城。位於南三環與金岱路交匯處，周邊交通網絡成熟。項目緊鄰4條地鐵線（4號線、12號線、14號線、16號線）。
項目鄰近十七裡河，首期周邊規劃有多所幼兒園、兩所小學、兩所中學等，教育資源，完善。但是目前的環境較差，周邊還有一些舊廠址沒有搬遷。
目前九鼎公館在售戶型為高層三房和四房，建築面積約為89-127㎡，整體均價約15500元/㎡。現在大不多樓盤戶型設計已經比較成熟，九鼎華府也不例外，都是目前比較流行的三面寬朝陽，也沒多少亮點，中規中矩。
10.美盛教育港灣
它是陳砦廟李的改造項目，首期地塊規劃11棟24-34層高層住宅。2019年9月開盤了78㎡—138㎡的高層，成交均價18000-18500元/㎡。
產品主要規劃了規劃11棟高層住宅、1棟寫字樓、2棟商業，75-138平，兩房、三房和四房，5.99的容積率，註定跟改善無緣，以剛需和剛改為主。開發商為了保證住宅的私密性和舒適性，在住宅和公寓之間採用軟隔離。雖為毛坯交付，但公共區域採用酒店式三重精裝入戶大堂，還加入智能化管理。
項目的亮點主打教育，規劃教育用地260畝，11所幼兒園、5所小學和2所中學。中學與鄭州外國語中學聯合辦學，設立鄭州外國語中學教育港灣西校區；小學與金水區緯五路一小聯合辦學，設立鄭州緯五路一小教育港灣西校區。
項目位置在鄭州較為成熟區域金水區，臨近三環和地鐵盤（4號線、7號線），周邊生活周邊配套齊全。
最後，對於購房者，有幾句話需要再提醒一下：
市場行情好的時候，賣的好是大勢所趨，魚龍混雜百花齊放不足為奇。但市場下行的時候還賣的不錯的，其價值空間必定是經過了市場的驗證，所以這些能上榜的盤倒是值得關注。
同時，需要注意的是，關注持續高頻率推盤、高熱度登記的區域，雖然意味著區域內性價比高的樓盤勢必會要有一番爭搶，但也同樣說明其產品未來的增值保值性以及性價比程度。
對於初次購房的新手小白來說，在不影響需求的前提下，不妨可以適當從眾，拼一拼運氣。
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