【裁判要旨】法院經審理查明的法律關係與原告起訴時主張的法律關係不一致時，法院應當向當事人釋明法律關係，並詢問其是否變更訴訟請求。原告堅持不變更訴訟請求的，法院應依法裁定駁回原告的起訴。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2016）最高法民終52號
上訴人（原審原告）：王高平。
被上訴人（原審被告）：海南博海投資諮詢有限公司。住所地：海南省澄邁縣金江鎮華成路**號。
法定代表人：郭忠，該公司董事長。
被上訴人（原審第三人）：蘇立陽，系海南爾孚投資有限公司董事長。
被上訴人（原審第三人）：張建功。
被上訴人（原審第三人）：謝濤。
被上訴人（原審第三人）：藍建萍。
被上訴人（原審第三人）：呂淑珍。
被上訴人（原審第三人）：趙彩雲。
被上訴人（原審第三人）：王迪凱。
被上訴人（原審第三人）：常洪。
被上訴人（原審第三人）：唐淼。
上訴人王高平因與被上訴人海南博海投資諮詢有限公司（以下簡稱博海公司）、蘇立陽、張建功、謝濤、藍建萍、呂淑珍、趙彩雲、王迪凱、常洪、唐淼借款合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院作出的（2014）瓊民一初字第7號民事裁定，向本院提起上訴。本院依法組成由第一巡迴法庭主審法官孫祥壯擔任審判長，主審法官黃金龍、汪治平參加評議的合議庭進行審理，法官助理陶峰軍協助辦案，書記員黃琪擔任記錄。本案現已審理終結。
2014年10月20日，王高平向原審法院起訴稱：2014年3月26日，王高平與博海公司籤訂《房屋抵頂借款協議》，約定：截止2014年3月23日博海公司共向王高平借款9800萬元，此款項應當於2014年7月23日前還清，利息按月利率2%計算，若有逾期，博海公司按月向王高平支付違約金300萬元；還約定博海公司以所開發逸海華庭項目541套房產抵償部分借款，雙方確定房屋價值89042476元。同日，雙方又籤訂了《逸海華庭認購協議》。協議籤訂後，王高平多次催促博海公司償還借款並履行協議，博海公司均以項目正在推進等理由推脫。請求：1、判令博海公司償還王高平借款本金8957524元及利息100000元；2、判令博海公司履行雙方於2014年3月26日籤訂的《逸海華庭認購協議》並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭541套商品房交付給王高平（價值89042476元）；3、判令博海公司向王高平支付違約金9000000元；4、訴訟費及保全費由博海公司負擔。之後，王高平提交了2014年10月27日的申請書，將訴訟請求明確為：1、確認王高平與博海公司於2014年3月26日籤訂的《房屋抵頂借款協議》及《逸海華庭認購書》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭541套商品房確認為王高平所有並予交付（價值89042476元）；2、判令博海公司到澄邁縣住房保障和房產管理局將541套商品房辦理銷售備案至王高平名下並為王高平辦理所有權預告登記；3、判令博海公司償還王高平借款本金8957524元及利息1000000元；4、訴訟費及保全費由博海公司負擔。2015年1月5日，王高平提交《變更更訴訟請求申請書》，將訴訟請求明確為：1、確認王高平與博海公司於2014年3月26日籤訂的《逸海華庭認購書》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭541套商品房交付給王高平（價值89042476元）並確認為王高平所有；2、判令博海公司退還王高平購房款8957524元（按銀行貸款利息標準計算利息）；3、訴訟費及保全費由博海公司負擔。庭審中，王高平將訴訟請求確定為：1、確認王高平與博海公司於2014年3月26日籤訂的《逸海華庭認購書》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭541套商品房交付王高平（價值89042476元）並確認541套商品房為王高平所有；2、判令博海公司歸還王高平購房款8957524元；3、訴訟費及保全費由博海公司負擔。
蘇立陽向原審法院起訴稱：2014年1月17日，蘇立陽與博海公司籤訂了28份《商品房買賣合同》，約定：蘇立陽購買博海公司開發的逸海華庭28套商品房，房款總計500萬元；還約定付款方式為蘇立陽一次性付款。博海公司應在合同籤訂網上備案之日起30日內向澄邁縣房產行政主管部門辦理書面備案確認手續，如蘇立陽要求辦理商品房預告登記的，博海公司應於合同書面備案確認之日起90日內與蘇立陽共同申請辦理；博海公司在2014年6月30日前交付經綜合驗收合格的商品房。合同籤訂後，蘇立陽付清了全部購房款，並將銷售備案材料交給了博海公司，由該公司辦理銷售備案手續，博海公司也告知蘇立陽已經辦理了《商品房買賣合同》的銷售備案登記。近日，蘇立陽到房管局查詢，得知博海公司至今沒有辦理28套房屋備案登記手續和預告登記手續。綜上，蘇立陽依約支付了全部購房款，是上述28套房屋的實際購買人，合法財產權益應當得到法律保護。王高平向法院起訴博海公司，要求博海公司將541套房產交付給王高平，而541套房產中有蘇立陽購買的28套，作為王高平訴博海公司一案的利害關係人，也是有獨立請求權的第三人，特依法提出如下請求：1、確認蘇立陽與博海公司購買的28套房屋籤訂的《商品房買賣合同》合法有效並確認28套房屋的所有權歸蘇立陽所有；2、判令博海公司限期至澄邁縣住房保障和房產管理局將28套房屋辦理銷售備案至蘇立陽名下；3、判令博海公司限期至澄邁縣住房保障和房產管理局將28套房屋辦理商品房預告登記，預告登記的權利人為蘇立陽；4、判決駁回王高平在28套房屋範圍內起訴博海公司提出的交付房屋的訴訟請求；5、本案訴訟費由博海公司負擔。
張建功向原審法院起訴稱：2014年1月17日，張建功與博海公司籤訂了32份《商品房買賣合同》，約定：張建功購買博海公司開發的逸海華庭32套商品房，房款總計600萬元；還約定付款方式為張建功一次性付款。博海公司應在合同籤訂網上備案之日起30日內向澄邁縣房產行政主管部門辦理書面備案確認手續，如張建功要求辦理商品房預告登記的，博海公司應於合同書面備案確認之日起90日內與張建功共同申請辦理；博海公司在2014年6月30日前交付經綜合驗收合格的商品房。合同籤訂後，張建功付清了全部購房款，並將銷售備案材料交給了博海公司，由該公司辦理銷售備案手續，博海公司也告知張建功已經辦理了《商品房買賣合同》的銷售備案登記。近日，張建功到房管局查詢，得知博海公司至今沒有辦理32套房屋備案登記手續和預告登記手續。綜上，張建功依約支付了全部購房款，是上述32套房屋的實際購買人，合法財產權益應當得到法律保護。王高平向法院起訴博海公司，要求博海公司將541套房產交付給王高平，而541套房產中有張建功購買的32套，作為王高平訴博海公司一案的利害關係人，也是有獨立請求權的第三人，特依法提出如下請求：1、確認張建功與博海公司購買的32套房屋籤訂的《商品房買賣合同》合法有效並確認32套房屋的所有權歸張建功所有；2、判令博海公司限期至澄邁縣住房保障和房產管理局將32套房屋辦理銷售備案至張建功名下；3、判令博海公司限期至澄邁縣住房保障和房產管理局將32套房屋辦理商品房預告登記，預告登記的權利人為張建功；4、判決駁回王高平在32套房屋範圍內起訴博海公司提出的交付房屋的訴訟請求；5、本案訴訟費由博海公司負擔。
謝濤向原審法院起訴稱：博海公司是位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭住宅小區的開發商，謝濤自2013年8月8日起陸續與其籤訂174份《商品房買賣合同》，並按照合同約定累計向博海公司支付購房款3900萬元。謝濤與博海公司共同向澄邁縣住房保障與房產管理局辦理了商品房預售備案登記，在澄邁縣住房保障與房產管理局電腦系統可以查詢到房屋均已提交備案登記在謝濤名下。經查詢方知謝濤名下的房屋已被法院訴前保全查封，博海公司在房屋預售備案後又擅自與王高平籤訂《商品房買賣合同》，王高平已向法院提起訴訟。為充分保障謝濤的合法權益，特依法提出下列請求：1、確認王高平與博海公司籤訂的《房屋抵頂協議》和《認購協議》無效；2、確認謝濤與博海公司籤訂的174份《商品房買賣合同》合法有效；3、判令博海公司在判決生效後三十日內將174套房屋的房屋產權證登記至謝濤名下。
藍建萍向原審法院起訴稱：2013年11月3日，經與博海公司協商，向該公司團購其開發建設的逸海華庭項目房產，雙方網籤了149份《商品房買賣合同》，約定博海公司將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭項目的149套房產出售給藍建萍，總房款1970萬元。合同籤訂後，藍建萍於l1月6日通過銀行轉帳一次性付清了149套房屋全部購房款及辦證稅費合計2000萬元。2014年4月，博海公司提出因需用房屋抵償他人債務要求藍建萍退還部分房產，並同意退還購房款及補償損失。後經博海公司多次請求，藍建萍同意退還所購149套房產中的96套，餘下53套。綜上所述，藍建萍與博海公司籤訂的149份《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，合法有效，且在合同籤訂後雙方已實際履行，藍建萍已支付全部購房款和由博海公司出具收款收據，因此案涉房產所有權應歸藍建萍所有。鑑於王高平訴博海公司糾紛案件涉及上述房產，根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟，為維護自己的合法權益，特依法提出如下請求：1、確認藍建萍與博海公司籤訂的澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭項目房產共53套《商品房買賣合同》合法有效，繼續履行；2、確認藍建萍向博海公司購買的53套房屋歸藍建萍所有並將上述房產交付藍建萍；3、依法解除查封藍建萍向博海公司購買的53套房屋；4、本案訴訟費由王高平、博海公司負擔。
呂淑珍向原審法院起訴稱：其分別於2013年8月12日及2014年8月22日與博海公司各籤訂了14份和4份《商品房買賣合同書》，其中16套商品房的房款總價為5056269元，已全部付清，並向澄邁縣住房保障與房產管理局提交了《商品房買賣合同》備案材料。2014年6月20日博海公司出具了《購房確認書》。2014年8月25日，博海公司辦理了上述16套商品房的交房手續，將16套商品房交付給呂淑珍實際使用，呂淑珍按約繳納了8個月的物業管理費共計13078.9元。綜上所述，呂淑珍與博海公司籤訂16份《商品房買賣合同》後支付了全部購房款，辦理了商品房交付手續，且在縣房管部門規定的網上簽約，向房管部門提交了備案材料，是上述16套商品房的實際購買人。鑑於王高平訴博海公司糾紛案中涉及上述房產，特依法提出下列請求：1、駁回王高平在本案中對呂淑珍已購買的16套商品房主張權利的訴求；2、確認呂淑珍與博海公司籤訂的16套商品房的《商品房買賣合同》合法有效，繼續履行；並判令博海公司立即到澄邁縣縣住房保障與房產管理局補充完善該16套商品房的房屋買賣相關材料，全面完成房屋買賣合同備案手續；3、依法解除對上述16套商品房的查封；4、訴訟費23593.58元由王高平或博海公司負擔。
趙彩雲向原審法院起訴稱：其分別於2013年8月25日及2014年8月22日與博海公司各籤訂了11份和4份《商品房買賣合同書》，其中3套商品房的房款總價為553020元，已全部付清。2014年8月25日，博海公司辦理了上述3套商品房的交房手續，將3套商品房交付給趙彩雲實際使用，趙彩雲按約繳納了8個月的物業管理費共計4866.58元。2014年8月31日博海公司出具了《購房確認書》，並向澄邁縣住房保障與房產管理局提交了《商品房買賣合同》備案材料。綜上所述，趙彩雲與博海公司籤訂了3份《商品房買賣合同》，支付了全部購房款，辦理了商品房交付手續，且在縣房管部門規定的網上簽約，向房管部門提交了備案材料，是上述3套商品房的實際購買人。鑑於王高平訴博海公司糾紛案中涉及上述房產，特依法提出下列請求：1、駁回王高平在本案中對趙彩雲已購買的3套商品房主張權利的訴求；2、確認趙彩雲與博海公司籤訂的3套商品房的《商品房買賣合同》合法有效，繼續履行；並判令博海公司立即到澄邁縣住房保障與房產管理局補充完善該3套商品房的房屋買賣相關材料，全面完成房屋買賣合同備案手續；3、依法解除對上述3套商品房的查封；4、訴訟費4665.1元由王高平或博海公司負擔。
王迪凱向原審法院起訴稱：2014年9月11日，其與博海公司籤訂了10份《商品房買賣合同》，於2014年6月18日和2014年7月24日轉入博海公司帳戶兩筆購房款，現大部分購房款已經支付完畢，博海公司未按合同要求履行房屋過戶登記手續，造成王迪凱合法權益受到損害。鑑於王高平訴博海公司糾紛案中涉及上述房產，特依法提出下列請求：1、確認王迪凱與博海公司於2014年9月11日籤訂的《商品房買賣合同》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭17號樓10套商品房備案登記至王迪凱名下，交付王迪凱（價值1565500元）；2、判令博海公司到澄邁縣住房保障和房產管理局將10套商品房辦理銷售備案至王迪凱名下並辦理所有權預告登記；3、訴訟費用由博海公司負擔。
常洪向原審法院起訴稱：2014年9月19日，其與博海公司籤訂了7份《商品房買賣合同》，先後於2014年6月18日和2014年7月24日轉入博海公司帳戶兩筆購房款，現大部分購房款已經支付完畢，博海公司未按合同要求履行房屋過戶登記手續，造成常洪合法權益受到損害。特依法提出如下請求：1、確認常洪與博海公司於2014年9月19日籤訂的《商品房買賣合同》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭17號樓7套商品房備案登記至常洪名下，交付常洪（價值1095850元）；2、判令博海公司到澄邁縣住房保障和房產管理局將7套商品房辦理銷售備案至常洪名下並辦理所有權預告登記；3、訴訟費用由博海公司負擔。
唐淼向原審法院起訴稱：2014年9月19日，其與博海公司籤訂了7份《商品房買賣合同》，於2014年6月18日和2014年7月24日轉入博海公司帳戶兩筆購房款，現大部分購房款已經支付完畢，博海公司未按合同要求履行房屋過戶登記手續，造成唐淼的合法權益受到損害。鑑於王高平訴博海公司糾紛案中涉及上述房產，特依法提出下列請求：l、確認唐淼與博海公司於2014年9月19日籤訂的《商品房買賣合同》合法有效並將位于澄邁縣金江鎮文化北路逸海華庭17號樓7套商品房備案登記至唐淼名下，交付唐淼（價值1095850元）；2、判令博海公司到澄邁縣住房保障和房產管理局將7套商品房辦理銷售備案至唐淼名下並辦理所有權預告登記；3、訴訟費用由博海公司負擔。
本案中王高平在起訴狀、庭審陳述及所附證據材料中均明確表示其主張《逸海華庭認購書》合法有效，541套房產歸王高平所有及退還購房款8957524元的依據為雙方之間存在商品房買賣的法律關係。原審法院經審查認為，王高平與博海公司之間是借款合同關係，王高平主張的商品房買賣合同關係不成立，遂於庭審中多次向王高平進行釋明，詢問其是否變更訴訟請求，但王高平堅持不予變更。
原審法院認為，本案中王高平為證明其主張提交了付款憑證、《借據》《房屋抵頂借款協議》《逸海華庭認購協議》等，《房屋抵頂借款協議》對借款事實進行了確認，並約定還款時間為2014年7月23日前，博海公司在約定的期間內不能用現金歸還借款本息時用逸海華庭小區的房屋作價償還借款本息，以轉讓的方式抵償給王高平，買受人員的名單由王高平提供。雙方籤訂《房屋抵頂借款協議》的同一天籤訂了《逸海華庭認購協議》。之後雙方沒有依認購協議的約定籤訂《商品房買賣合同》，雙方之間並未真正形成商品房買賣合同關係，用房屋抵頂是對借款的一種擔保方式，是通過出售博海公司抵頂的房屋獲得房款作為博海公司償還王高平的借款。因此，王高平與博海公司之間是借款合同關係而不是商品房買賣合同關係。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定，訴訟過程中當事人主張的法律關係的性質或者民事行為的效力與法院根據案件事實作出的認定不一致，應當告知當事人可以變更訴訟請求。本案中，經該院多次釋明後，王高平仍未變更訴訟請求，由於王高平主張的法律關係性質與該院根據案件事實認定的不一致，故應駁回王高平的起訴。蘇立陽、張建功、謝濤、藍建萍、呂淑珍、趙彩雲、王迪凱、常洪、唐淼是基於王高平與博海公司之間為商品房買賣合同關係，主張對涉案部分房產享有獨立請求權而加入本訴。由於該院認定王高平與博海公司之間的商品房買賣關係不成立，對王高平的訴訟請求不作實體審理，故對上述第三人的起訴亦應駁回。如上述第三人認為與博海公司之間存在商品房買賣合同關係，對相應房產享有排他權利，可另行主張。該院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條及《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條之規定，裁定：一、駁回王高平的起訴；二、駁回蘇立陽的起訴；三、駁回張建功的起訴；四、駁回謝濤的起訴；五、駁回藍建萍的起訴；六、駁回呂淑珍的起訴；七、駁回趙彩雲的起訴；八、駁回王迪凱的起訴；九、駁回常洪的起訴；十、駁回唐淼的起訴。本案王高平預交的案件受理費577300元予以退還；蘇立陽預交的案件受理費46800元予以退還；張建功預交的案件受理費53800元予以退還；藍建萍預交的案件受理費23960元予以退還；謝濤預交的案件受理費118400元予以退還；趙彩雲預交的案件受理費4665.1元予以退還；呂淑珍預交的案件受理費23593.58元予以退還；王迪凱預交的案件受理費9444.75元予以退還；常洪預交的案件受理費7331.33元予以退還；唐淼預交的案件受理費7331.33元予以退還。
王高平不服上述民事裁定，向本院提起上訴稱：（一）原審法院依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定駁回王高平的起訴，屬適用法律錯誤。2014年3月26日王高平與博海公司籤訂了《房屋抵頂借款協議》。同日，雙方又籤訂了《逸海華庭認購協議》。協議籤訂後，王高平多次催促博海公司履行協議。王高平為證明其訴訟請求提交了付款憑證、《借據》《房屋抵頂借款協議》《逸海華庭認購協議》等。其與博海公司之間的借款合同關係已於後期轉化成為商品房買賣合同關係，並非原審法院認定的用房屋抵頂是對借款的一種擔保方式。（二）原審法院認定本案經其多次釋明後，王高平仍未變更訴訟請求，與事實不符。依據《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》等相關規定，法官在進行釋明時，應當採取書面的形式。採用口頭告知的形式應當將釋明的時間、地點、內容和法律事實依據製作筆錄備查。本案中，王高平從未接到過可以變更訴訟請求的書面釋明文件，且原審法院法官當庭進行口頭釋明未給予王高平充分時間去變更訴請。（三）原審法院違反法定程序對本案進行審理。博海公司法定代表人郭忠於庭審過程中通過王高平向原審法院提交書面申請，請求準許更換博海公司的委託代理人。原審法院未對博海公司委託代理人的資格進行相應的審查，嚴重違反法定程序。故請求依法撤銷原裁定，指定原審法院進行實體審理。
本院認為：本案中，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關係，並據此訴請確認房屋認購協議有效及履行該協議，由其取得該協議涉及的541套房屋的所有權，而其提供的證據材料又包含了借款的事實。對此，應當甄別王高平與博海公司之間籤訂房屋認購協議是否具有擔保的意思，即考察雙方籤訂房屋認購協議的真實意思是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權。經審理查明，王高平提供的借據、付款憑證、《房屋抵頂借款協議》以及《逸海華庭認購協議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方籤訂的《房屋抵頂借款協議》載明「乙方因建設開發海南逸海華庭小區，至2014年3月23日陸續向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整（小寫：98000000元）。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協議」，該協議第三條約定「乙方在約定的期間內不能用現金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設開發的逸海華庭小區的房產作價償還向甲方的借款本息」。上述證據和協議約定的內容可以證明雙方當事人在發生借款關係之後，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協議。雙方籤訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保，並非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在籤訂房屋認購協議時並無真正轉移案涉房產所有權的意思，其真實意思是設定擔保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關係是民間借貸，房屋認購協議只是作為讓與擔保的一種方式。王高平主張其與博海公司之間借款合同關係轉為商品房買賣合同關係，未提交足夠的證據予以佐證，故本院不予支持。經審查，原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關係為借款合同關係，並詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。原審法院向當事人釋明法律關係並告知其可以變更訴訟請求的行為，符合《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定。王高平主張原審法院釋明不當，適用上述規定錯誤，沒有事實和法律依據，本院亦不予支持。另，原審庭審筆錄載明，以博海公司法定代表人郭忠名義作出的撤銷委託代理人的說明無法核實其真實性，亦未加蓋該公司公章，而該公司的委託代理人出具的授權委託書由博海公司加蓋公章，且有法定代表人籤名並捺手印，原審法院據此確認上述委託手續，符合法律規定。王高平主張原審法院未審查博海公司委託代理人的資格，違反法定程序，與事實不符，本院不予支持。綜上，原裁定認定事實清楚，適用法律正確，王高平的上訴理由不能成立，本院予以駁回。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項以及第一百七十一條之規定，裁定如下：駁回上訴，維持原裁定。
審 判 長 孫祥壯
審 判 員 黃金龍
審 判 員 汪治平
二〇一六年一月二十七日
法官助理 陶峰軍
書 記 員 黃 琪
來源：民事審判