香港豪宅到底有多豪?「137萬一平米夠不夠?」

香港八大豪宅區

香港的八大豪宅區分布在淺水灣，深水灣，香港山頂，九龍塘，加多利山，銅鑼灣，赤柱，赫德傑道。

01 淺水灣 Repulse Bay

業主代表:成龍、何鴻燊、李錦記家族

淺水灣位於香港島南區深水灣以南，其海灘呈彎月形，號稱「天下第一灣」，也有「東方夏威夷」之美譽，是香港最具代表性的沙灘。

淺水灣綿長的海灘，寬闊的灘床，幼細柔軟的沙子，平靜如鏡的海面，使它成為香港最美麗的海灘之一。TVB經常在這裡取景，這裡風水極好，幾乎每一個香港富豪大亨都想在淺水灣擁有房產。

因此喜歡大海，陽光，沙灘的成龍大哥，也在此安了家。下圖圈內的位置就是成龍大哥的豪宅。

均價：

HK$ 2.3萬/平方呎-HK$ 9.8萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

02 深水灣 Deep Water Bay

業主代表：李嘉誠、古天樂

深水灣位於南朗山以東，與淺水灣相鄰。但比淺水灣更為幽靜，是一個遠離城市喧囂的世外桃源。並且，區內更有香港島最大的高爾夫球場。

@圖源網

幽靜雅致的環境，完善的居住設施，吸引了不少富豪前來投資。因此，深水灣也理所當然地成為了香港富豪聚居的主要區域。

在深水灣遠眺，你會看到很多建在半山腰上的房子，那些房子依山傍水，都是富豪的居住地。其中，亞洲首富李嘉誠，巨星古天樂，都在深水灣置業。

@圖源網，李嘉誠住宅

均價：

HK$ 5.1萬/平方呎-HK$ 7萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

03 香港山頂 The Peak

業主代表：李兆基、董建華

周星馳、梁朝偉、劉嘉玲

香港山頂即太平山頂，是香港島的最高峰。居住在山頂，可以把整個香港的繁華景象盡收眼底，享受著香港最豪華的夜景。

現在的山頂，不僅是富豪們爭搶的風水寶地，更是遊客來港必打卡的地方之一。即使住居在半山腰，卻並沒有高出不勝寒的感覺。且通往山頂的盤山公路建設得十分完善，且可以選擇巴士，的士，纜車等多種交通工具前往山頂。

@圖源網，建於山頂半山的豪宅

在舊時代，山頂一直是政府高層居住的區域。時至今日，居住在山頂的人依然非貴即富。能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，不僅是一種身份的象徵，也意味著拿到了進入「香港富豪圈」的門票。因此，山頂豪宅屢屢創下香港乃至整個世界的房價記錄。開頭所說的MOUNT NICHOLSON的天價公寓則是位於山頂。

均價:

HK$ 7.4萬/平方呎-HK$ 15.4萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

04 九龍塘 Kowloon Tong

業主代表：周潤發

九龍塘位於九龍半島西部，是香港市區罕有的低密度發展區，以平房及別墅為主，環境清幽。而此區也是名校聚集地。香港浸會大學，香港城市大學也在其附近。

@香港浸會大學 圖源網

從九龍塘地鐵站到香港浸會大學所經過的小路，一棟棟看似不起眼的別墅其實都是價格不菲的豪宅。

@圖源網

九龍塘背靠獅子山，環境雅致，並且處於交通樞紐，出行方便。因此，吸引了不少富豪明星前來投資，其中，周潤發便在九龍塘處購置了一套別墅。

均價：

HK$ 2.2萬/平方呎-HK$ 3.8萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

05 加多利山 Kadoorie Hill

代表業主：劉德華，吳君如

加多利山，又稱嘉道理山，位於九龍旺角以東，以香港望族嘉道理家族命名。加多利山上綠蔭環抱，豪宅多以幢幢低密度住宅及帶私家花園的獨立洋房為主，可謂鬧市中的綠洲。

加多利山上的建築物以豪宅為主，其西部是拔萃男書院的所在地，而東南端的山腳則是嘉道理家族創辦的中華電力的總部。

@房天下

不少香港演藝界名流的豪宅就落戶於此，大家熟知的有成龍，張家輝，吳君如，劉德華等。此外，張國榮先生生前在香港的居所也在這裡。

售價:

HK$ 2.4萬/平方呎-HK$ 14.2萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

06 銅鑼灣 Causeway Bay

業主代表：郭富城

銅鑼灣是香港主要商業、娛樂集中地，也是全球租金最貴的地方，這裡有各式各樣大大小小的商鋪，其因海灣形似銅鑼而得名。

雖然銅鑼灣是東南亞的貿易中心，購物的天堂，但是其附近還具有香港最大的維多利亞公園、中央圖書館等文化、休閒設施，彰顯了其宜居的一面。這樣吸引了不少明星，富豪前來投資。

@圖源馬蜂窩

天王郭富城的豪宅是便是位於銅鑼灣大坑道的價值7000萬港幣精緻複式連天台的住宅。室內裝潢奢華精緻，因為郭天王的地位，該豪宅也一直是媒體追逐的焦點。

售價:

HK$ 1.7萬/平方呎-HK$ 3.2萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

07 赤柱 Stanley

業主代表：楊千嬅、謝霆鋒

赤柱（Stanley）是中國香港南部的一個景色秀麗小鎮，位於淺水灣的東方，石澳的西方，這裡有山有海，有陽光和沙灘，並且充滿著異域風情，是中西文化交匯的聚集地。

這裡得天獨厚的地理位置和獨特的建築，和不單吸引遊客來到此購物，而且也吸引了一批明星富豪前來置業。

2008年，謝霆鋒為了讓兒子Lucas和家人都能過更好的生活,就以近4億臺幣的價格購入一棟赤柱舂坎角OceanBay豪宅，據知僅謝霆鋒的兒子Lucas的房間面積竟有30多平米，可謂氣派非凡。

售價:

HK$ 1.4萬/平方呎-HK$ 11.6萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

08 赫德傑道 Caldecott Road

業主代表:周潤發，李克勤

郝德傑道(Caldecott Road)是香港九龍深水埗區琵琶山的一條道路，是新興的豪宅地段。很多投資有道的富豪早已入手。

周潤發向來鍾情於空中花園， 購下長沙灣半山郝德傑道嘉珀山頂樓連空中花園約逾五千平方複式單位。李克勤和盧淑儀二人夫妻同心 ，也購入郝德傑山1座中層E單位，面積142平方米，成交價達803萬港元，與發哥做起了鄰居。

售價:

HK$ 1.5萬/平方呎-HK$ 3.5萬/平方呎

數據來源:

squarefoot.com.

仔細看一下地理位置，原來傳說中的明星和富豪離我們都那麼近呀。雖然我們大多數人在香港暫時買不起房，但是路過時垂涎一下也是可以的。

最貴的120萬一平

香港人常說的千尺豪宅，可能卻沒有普通大陸人家住的寬敞。

港劇《忠奸人》中展示的千尺豪宅，其實只是兩廳兩室的公寓樓，臥室也是小得僅放得下一張床。

@《忠奸人》劇照

「千尺豪宅」究竟是多少平米的房子呢？

香港人延用英制來計算面積，1英尺約等於0.09平方米，所以香港人所謂的千尺豪宅，也不過是91㎡左右的公寓樓，放在大陸僅算得上是小戶型的商品房。

那這些千尺豪宅到底豪氣在哪裡呢?當然是在價格上啦。（抹淚）

香港住宅樓價排名全球第一，平均尺價11044港元，相當於平均10.7w萬人民幣每平方米。

@中評社

而在2017年，坐落在香港山頂聶歌信山道8號的MOUNT NICHOLSON更是以單價13.2萬港幣/平方英尺，折合120萬/㎡民幣/平方米被出售，刷新了人類房價之最。

@圖源網 天價豪宅MOUNT NICHOLSON

那我們現在就一起看看香港明星富豪的豪宅區在哪吧。說不定，可以偶遇明星哦

香港豪宅的前世今生

香港豪宅的「豪」恐怕地球人都知道！

「地少人多」、「寸土寸金」、「國際金融中心」，這些熟悉的關鍵詞勾勒出香港豪宅產生的「大環境」；

「超大超豪」、「國際頂級設計」、「一流配套」這些是強調豪宅項目本身價值的「小環境」。

大小環境一結合，這「豪」已經不言而喻了。

可本篇想避開以上兩點不談，而是回歸到香港豪宅本身，從它的前世今生去尋找答案，也許一些超越經濟層面以及數據背後的因素更加耐人尋味，同時也給各位看官提供一些新的思路去看待香港樓市。

2015年1月下旬，一條爆炸性的新聞打破了維多利亞港的平靜——坐落在太平山頂，有著百年歷史的何東花園，以51億港幣的天價被來自重慶的張姓富商購得，成為了香港歷史上最貴的私人屋地（住宅連地皮）成交。

何東花園

這棟融合了中西風格的建築自1927年以來，就屹立在香港傳統超級豪宅地段的山頂道上，51億的身價既顯示出其顯赫的出身，也再一次將眾人的目光聚焦在太平山上。

以何東花園為代表的港島區單棟獨立屋僅200棟，是真正的鳳毛麟角

山頂的風景大家應該都不陌生。無論你是坐懷舊纜車，還是搭乘的士，站在太平山頂的凌霄閣上都能看到所有香港宣傳片裡和明信片裡那絕佳的景觀：摩天大樓自山間而起，直衝雲霄，與溫柔的維港遙相呼應，珠聯璧合地組成了香港這座國際大都市標誌性的名片。

有人說，能夠在自家陽臺擁有這種站在世界之巔的無敵景致，難怪無數富豪願意為山頂豪宅一擲千金。也有人看深一層——山頂就在中環CBD「樓上」，是國際金融中心鬧中取靜的一塊地方，下山即能投入工作，道瓊、恒生指數近在咫尺，上山亦可自成格局，瞬間大隱於世，這簡直就是成功人士夢寐以求的最佳境界。

可大家也許不知道，如今風光靚麗的太平山頂曾經是禁止華人進入的，只有歐洲的洋人們可以享受這樣的風景。

這段歷史要追溯到1841年，香港開埠，吸引了西方眾多殖民者來到這個小漁村從事鴉片等各種海上貿易，逐漸形成了以上環、中環、下環（如今灣仔一帶）為主要活動範圍的政治經濟中心，舊時也稱維多利亞城。

遠道而來的歐洲殖民者們不適應這裡酷熱潮溼的氣候，就選擇在地勢較高的山頂聚居，以圖乾爽涼快，又有較佳景觀。於是，海旁及山間修築了不少歐式洋房，一些富有的英商，還在較高的山地建造別墅，這些可以說是太平山頂豪宅的雛形了。

19世紀的港島中區

和所有殖民者一樣，首任港督砵甸乍迫不及待用政令換取特權，他規定中環為洋人專屬區和商業區，包括山頂的洋房別墅，均禁止華人居住。於是，在那個年代，居住於太平山頂除了是地位、財富的象徵，更有著種族上的優越感。

1906年，一位軟硬實力兼備的華商，向香港總督提出申請，並獲準在中環半山居住，成為首位在太平山頂居住的中國籍人士，之後更在洋房林立的山頂修建了帶有亭臺樓閣的曉覺園，就是如今的何東花園。

這位華商，正是何東花園的締造者、香港的第一任首富——何東爵士。他有著中荷混血面孔，穿著中式唐裝，說著流利英語和廣東話，在怡和洋行擔任大買辦期間，靠著過人的商業頭腦迅速積累財富，之後大量投資房地產，在二戰後成為香港最大的業主之一。即使今天，何東家族依然活躍在香江兩岸，賭王何鴻燊據說就是何東的侄孫。

穿著中式唐裝的何東爵士

其實，在19世紀80年代，隨著部分華商的富有，殖民政府設立的「種族隔離線」逐漸被突破，越來越多華商移居中區，更開始在中區大興土木。

何東的成功「上山」更激發了華商們的鬥志。大家心知肚明，想要「住山頂」除了要有足夠的財富，更要有讓洋人無法拒絕的地位和底氣。在香港地產業的蓬勃和華商們的拼搏下，一批又一批的本地富豪們如願上到了山頂，看到了殖民者們當年看到的風景。

舊時的何東花園

現在看來，那個年代的「豪宅」更豪在一種情結，一種拒絕逆來順受，要憑實力打破不公，要在自己地盤上話事的豪情壯志。

世易時移，不論哪個時代，山頂始終都是香港富豪們內心最佳居所的不二之選。除了香港能叫得上名號的大家族，內地的成功企業家們也紛紛追捧。就在何東花園成交不久，2015年的8月阿里集團主席馬雲亦豪擲15億港幣購入了山頂白加道22號。山頂豪宅這種超越時空的氣場，厚重的歷史淵源，相信會隨著時間的推移越來越散發獨有的魅力，吸引著未來的天之驕子們。

繼何東爵士之後，那個年代的風雲人物亦像山頂豪宅一樣扎堆出現。有「華南航運巨子」之稱的許愛周在二戰後移居香港，並進入地產行業。他以雄厚財力大量收購港島中區優質地皮和標誌性建築，逐步為香港又一顯赫家族打下了牢固根基。

也許很多人對許愛周這個名字並不熟悉，畢竟年代遙遠；但他的孫媳婦大家一定不陌生——「史上最美港姐」李嘉欣。嫁給許家「富三代」許晉亨的昔日港姐，和丈夫住在位於石澳的許家大宅，依山面海，私享美景，是香港豪宅生活的另一種寫照。

這棟位於石澳的大宅，面積有約8.7萬平方尺，連同豪宅門外的私家路，幾乎佔據了整整一座山頭，有香港第一豪宅之稱，並不輸前面的何東花園。當年許李二人的婚禮就在這裡舉辦，海天一色，綠草如茵，360度無死角的自然景觀為才子佳人做背景，不知羨煞多少旁人。

港島南的獨棟洋房主要沿海岸線分布

港島南區，如淺水灣，深水灣，赤柱，石澳、大潭一帶，也是香港超級豪宅聚集的地方。從海洋公園旁邊的臨海小道一路深入，碧綠的大海，綿延的沙灘，以及空氣中鹹鹹的味道撲面而來，與港島中區的高密度、快節奏相比，儼然是兩個世界。

和太平山頂一樣，這一區也是遊客必去的景點。導遊們可以熟練地指出那些富豪、明星們的居所方位，從李嘉誠、鄭裕彤、李錦記家族，何鴻燊家族，到超級巨星成龍、周星馳、古天樂，然後就看著遊客們邊點頭邊舉目四望，希望能用視線跨越距離，去捕捉哪怕一丁點兒名人們的生活痕跡。

港島南區靚麗的海岸線和茂盛的植被相映成趣，是大自然不可複製的慷慨饋贈，這裡不同於山頂的「豪氣雲天」，更多是遠離塵囂的自然、寧靜。但真正打動眾多富豪願意豪擲千金的深層原因，恐怕離不開這一區絕佳的風水。

都說香港人特別講究命理風水，這已經從日常生活逐漸演變成一種商業文化。從普通百姓到超級富豪，無論是家裡擺設，辦公室布置，還是投資做事，開業買樓，都要先看過風水，請問過風水大師才好敲定。

甚至坊間有說法，香港之所以繁榮就是得益於好風水：維多利亞港開闊平靜，東西兩邊又有山脈阻擋，形成一個巨大的「聚寶盆」，從而匯聚了這個地方的財氣。

回過頭來看港島南區的豪宅，大多依山面海，背後有靠山能擋住北方來的寒風，南面有水夏天可享受南下的涼風，這些特點造就了一個有機的生態環境，是自古以來人們追求的「風水寶地」。

其中位於深水灣道79號的李嘉誠大宅，就向來被視為好風水的最優案例，除了有山有海，旁邊還有「聶歌信山」與「壽臣山」聯成「雙金聚寶金局」，極利於積累財運。另外成龍在淺水灣的豪宅也被他視為「龍脈」一直保留。

風水文化是老祖宗幾千年傳下來的經驗，有其一定的道理。人們更深信好風水能讓生活變得更好。但仔細想想，上面提到的那些住在南區豪宅的名人們，無論富豪還是明星，他們對工作的投入和拼搏都是超越常人的，財富的積累究竟是源於風水，還是自身，或者兩者皆有，恐怕終究難以分清。

但可以看到的是，一代代的香港人用愛拼才會贏的「獅子山精神」把好風水內化成了一種積極的心裡暗示和正向的人生態度，讓風水命理成為了非常正面的文化習俗，富豪們鍾情南區豪宅，正是最好的體現。

宅子再豪，離不開買它的人。從過去到現在，其實人的喜好無不在左右著豪宅的價值。香港豪宅後起之秀西九龍的悍然崛起，最能說明這一點。

和上面兩個區域比，這一塊區域可以說是要什麼沒什麼，既沒有厚重的歷史淵源，也沒有自然風水的庇佑。但隨著1998年啟德機場的停用，九龍區的新建樓房不用再遵循過往高限，於是在維港的另一邊，摩天大樓以飛快的速度追了上來。九龍站附近，君臨天下、凱旋門、擎天半島，以更嶄新的姿態贏得了越來越多內地買家青睞。

西九龍物業較全港其他地區更受內地買家的青睞

據說在君臨天下超高層看到的維港景色和山頂類似，甚至更勝一籌。於是這靠後天加上去的高度賦予了這裡的住戶享受著和山頂業主一樣的絕佳視野和無敵景致，就像它們充滿氣勢的名字。

西九龍夜景

的確，對於內地高淨值人士來說，沒有太多的港島情結，反而更喜歡全新樓盤，喜歡便利的購物配套，熱鬧的人氣食肆，以及與內地相連的便捷交通。這些喜好，都推動並鞏固著以九龍站、柯士甸站為核心的西九龍地區成為香港豪宅國度的新貴。

未來香港超級豪宅的供應只會越來越緊張，太平山頂已是永遠的傳說，南區的海景靚麗依舊，西九龍的未來隨著高鐵的通車也塵埃落定，哪個區域又將成為下一個超級豪宅的爆發地呢？

全港洋房的數量及分布

講到明星的豪宅，大家腦海裡會不會浮現以下畫面?在遠離城市喧囂處的一個世外桃源，是一個附帶私人泳池的獨棟小別墅。

香港豪宅的未來

香港樓市拐點將至？

「下跌？不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴重的土地供應不足，香港的房價以前像直線一樣上升，現在可能是盤旋式上升。」美聯物業的地產中介代理商李小姐操著不標準的普通話邊說邊做手勢。

自2003年起，香港房價就像一輛失控的火車，創造了連續15年上漲的「神話」，這是香港歷時最長的房價上漲周期。根據諮詢機構Demographia發布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續第八年蟬聯冠軍，屬於「極度負擔不起」之列。

李小姐提供的一組數據也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區左岸、維港頌均價已經達到53萬港元/平方米，敦皓樓盤均價達到89萬港元/平方米；位於港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價137萬港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價值約6億港元，創造了亞洲最貴紀錄。你知道嗎，香港是一個房價總會發生奇蹟的地方，這裡寸土寸金，每一個建築設計師都恨不得將房子的每一個角落都變成可利用的空間。」李小姐說。

然而，美聯儲年內第三次加息如期而至，香港各大銀行也終於開始行動，紛紛宣布上調港元最優惠貸款利率，這是香港12年來首次上調最優惠利率，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時間，唱空香港樓市的聲音四起。

投資銀行裡昂證券在研報中指出，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值等「三座大山」正衝擊著香港樓市。

葉茂林稱，若未來美聯儲持續加息，香港住宅價格或在兩年內大幅下跌，跌幅或達40%。花旗估計下半年香港房價能夠下跌7%左右，瑞銀認為香港房價到2019年底最多跌去10%。

香港豪宅70%被內地投資者買走

業內人士：樓價長遠難回落

房價到底怎麼走，應該要看看現在買房的是哪些人群。

「別妄想唱空樓市，因為就算樓市在未來幾個月下跌，很快就會回升，事實上香港的樓價早已超出了市民的負擔能力，但仍然上升。雖然近月升勢放緩，但樓價指數卻比2017年12月上升13%。還有一個重要原因，那就是流向香港房地產行業的內地資金事實上並沒有放緩。」富裕地產中介林先生向記者表示。

香港豪宅成交市場異常火爆，國慶期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為108億港元，環比激增617.4%。「香港豪宅火爆，跟內地富豪密切相關，70%以上都被內地客買走了。」李小姐笑稱，「現在香港頂級豪宅裡面的會所進去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內地投資客有很強的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學位。」

而內地人去香港購置房產，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬港元的房子，印花稅就要上繳300萬港元，折合人民幣267萬元。

在內地實行嚴格的管制背景下，這些動輒千萬的資金是如何繞道管制出海購置房產，記者通過暗訪發現，不少香港地產中介代理商會給內地客人一個指定帳戶，並給出匯率，購房者只需要將錢轉入國內指定帳戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來香港購置房產。「你只需要準備好錢就行，其他的我們會幫忙安排。」李小姐表示。

今年6月份位於何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創全港停車位新高紀錄，截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經賣掉了5幢，其中4幢都是內地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.6634億港元。

至於香港未來樓價走勢，恒隆地產董事長陳啟宗在2017年年報是這麼說的：我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑑於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢？