（2019年10月12日）調控政策層出不窮，一線城市宅地日益稀缺，房地產市場的步伐在北上廣深等地早已一腳踏入存量時代。多重因素下，曾經醉心於增量的開發商們也在努力轉變著自己的發展邏輯。
說到商業，便繞不過「魔都」上海。從「十裡洋場」到如今的「世界一線城市」，上海歷來都是商業、金融高度集聚的英雄地。想要在浩如煙海的商業體中嶄露頭角，地產商們顯然要費上不少心思。
如何打造差異化，如何創新？關於這一問題，不同的地產商有著不同的詮釋。而讓一座歷經近20年歷史的商業廣場再煥生機，則是恒隆地產述說自己獨特道路的方式。
讓我們將時間撥回到1993年，將近一年的拉鋸談判後，恒隆地產終於將南京路上的一宗地塊收入囊中。在這塊地旁邊，是上海當時的地標建築——上海展覽中心和波特曼，而這塊地也就是後來的上海恒隆廣場所在。
歷時8年，投資3億美元，上海恒隆廣場在2001年正式落成，一時間風頭無兩。在當時，恒隆廣場不僅是浦西最高的建築，還是上海第一家奢侈品商場，甚至還創下了上海第一個單月稅收過億的商場紀錄。
不過，隨著時間的推移，各種商業模式層出不窮，市場逐漸開始變得擁擠，在這條商業跑道上的競爭者也越來越多。從最早的百貨商場，到港資購物中心，再到內地開發商發力，短短十餘年時間裡，上海的商業地產已然是歷盡千帆。
為了能夠更好地契合市場，恒隆地產選擇在2015年時開始對上海恒隆廣場啟動了資產優化計劃，投資成本超過7億港元。而經過兩年的升級之後，效果無疑是明顯的。2017年上半年，重新開業的上海恒隆廣場上半年租金上漲了23%。
在今年上半年裡，上海恒隆廣場實現收入8.27億港元。其中，商場部分不僅出租率達到了98%，收入及零售額同比也均錄得了雙位數字增長，分別為11%及15%。
在升級完成後，恒隆地產董事長陳啟宗曾帶著一位潛在投資者前去參觀。在看到上海恒隆廣場後，投資者感嘆道，這座商場看起來就像是剛開業不久。但事實上，這座商業體已經建成十餘年。
1992年進入上海市場開始，恒隆地產開始專注於高端零售物業領域。二十多年的浸淫，讓恒隆地產總結出了自己的一套商業模式。
據陳啟宗介紹，高端商業（特別是零售）地產業需要遵循五個基因。最佳的位置、充足的土地面積、利好的政策、優良的設計和施工以及很好的耐心。
八年建造落地加上後來的兩年升級，整整十年的工期，似乎也在印證著恒隆廣場在經營商業時對於品質的注重，以及具備著充足的耐心。
經營項目的過程中，恒隆地產深諳「優質的實體零售空間難以被電商等取代」的道理。所以只要購物商場設計精巧且建造得當，也就不會存在「過時」這回事了。
這種模式下，商業體自然能夠緊跟著時代的腳步，確保不會因落伍而被淘汰。就像是一顆向陽的大樹，不管歷經多少年輪，都有機會重新長出新的枝芽，煥發出新的生機。
在恒隆地產的盤算中，上海恒隆廣場這個「新」物業在完成資產優化計劃或將能在未來20年持續創造佳績，然後才再需要另一次翻新。如此一來，與建築物的原始成本相比，資產優化計劃的成本也就微不足道了。
基於這一理念，除了上海恒隆廣場外，恒隆地產對上海另一個商業項目港匯恒隆廣場也進行了優化，兩個商業項目優化總成本大約在15億港元左右。
從上海恒隆廣場來看，恒隆地產的商業模式顯然是行之有效的。而這一模式中還有哪些奧秘，港匯恒隆廣場能否延續這一效果，又是否能夠複製到更多的商業項目上，種種問題仍然值得進一步探究和期待。