01 樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
三房、四房，溫州樓市的主流產品，多數購房者只能在這兩類產品中選一款。
前些年，市場上的三房產品，在拓展面積的助力之下，建築面積最小約90㎡，深受剛需購房者歡迎。
如今，在拓展面積基本退出市場、全裝修全面普及的情況下，建築面積約90㎡的三房戶型越來越少，大多控制在95-120㎡。
這也意味著，花更多的錢，卻只能買到更小的房子，再加上全裝修，本身就亞歷山大的剛需購房者，更是喘不過氣來。
如果預算有限，或者對房間的需求沒那麼多，能買到合適的商品房嗎？如今可以了！今年，市場上不僅出現了建築面積約85㎡內的小三房，還出現了一些兩房戶型。
與市場上其他三房產品相比，這種建築面積約85㎡內的小三房，僅有一個衛生間，有的則房間尺寸繼續縮小。
而這些兩房戶型，一般在建築面積70-80㎡之間，僅擁有主臥、次臥兩個房間，減少了用作客房、書房、活動室等功能的第三個房間，並僅有一個衛生間，將家庭生活功能做到最簡化。
這樣的房子，看著很將就，但是對於先上車再說的剛需購房者來講，又是天大的喜訊。
在商品房市場上，兩房戶型確實極少，但在二手房市場上有一些，基本為安置房。這些兩房戶型的安置房，一般在建築面積約60-90㎡，只要地段尚可、有電梯，市場價往往在25000元/㎡以上，甚至達30000元/㎡左右。若有優質學區，則單價可能比肩江景豪宅。
當然，更多的兩房戶型在老式新村的「老破小」，房齡老、無電梯、無地下車位成為硬傷。只要學區普通，房價也相對實惠，甚至總價幾十萬就能搞定一套，但居住體驗感並不好。
因此，若商品房中出現兩房戶型，必然成為購房者中足夠勁爆的新聞。
02 樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
如今，即將上市的兩房戶型，有以下樓盤：碧桂園華鴻大發·鹿城之光、旭輝·甌江城。
其中，位於鹿城城西的碧桂園華鴻大發·鹿城之光打造了一款建築面積約70㎡的兩房兩廳一衛戶型，客廳、主臥兩朝南，次臥朝北。
鹿城之光建築面積約70㎡戶型圖。來源：溫州房哥
位於甌江口新區的旭輝·甌江城，同樣以建築面積約70㎡的兩房戶型起步，不過當前暫未見到戶型圖。
不過，這些兩房戶型，總量非常有限。除了前面兩個樓盤，金科中南·未來都會也有極少數位於1樓的兩房戶型，屬於特殊戶型，並非主力戶型。
除了這些兩房戶型，近期市區也有新盤推出了建築面積約85㎡以內的三房兩廳一衛戶型，同樣在此前市場上少有。
位於葡萄棚的眾安·順源裡，打造了一款建築面積約85㎡的三房兩廳一衛戶型，同樣為兩朝南。
順源裡建築面積約85㎡戶型圖。來源：溫州房哥
而同屬該板塊的華宇·麓城薈，僅用建築面積約78㎡，就做到了三房兩廳一衛戶型。早期在面積段剛公布時，很多人以為該盤的起步面積為兩房戶型。
麓城薈建築面積約85㎡戶型圖。
在這些小戶型中，幾乎被視為商品房標配的三朝南，已無法保證，不少戶型都只有兩朝南。當然，也有勉強做到三朝南戶型，其第三個房間的窗戶面積就非常小了，更不要想什麼長陽臺、飄窗。
總體來講，在這些待售樓盤中，無論是兩房還是小三房，建築面積約85㎡以內的戶型，還是非常少，且不少廳房的尺寸都進一步壓縮。
不過，相比較前兩年，這些小戶型數量有增加趨勢，且逐漸向核心城區靠攏，距離市中心不再那麼遙遠。
在中心城區的地段，控制了建築面積的小戶型，若以20000元/㎡單價計算，總價也能控制在150萬元左右，這是當前中心城區難以找到的價格。當然這只是毛估，屆時的開盤價或許不止。
03 樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
前幾年，市區也出現過一些兩房戶型，但普遍離市中心較遠，且大部分開盤即售罄，以至於如今的庫存房源中，兩房戶型很少，這類購房者很難買到心儀的房子。
2017年底，甌江口新區首個新盤甌江國際新城一期（甌繡苑），就曾出現過建築面積約75㎡的兩房戶型。由於整盤銷售非常火爆，隨後推出的房源再無該兩房戶型，戶型還越做越大。
位於浙南科技城的TOD國際新城，在前期主打大中戶型、銷售一般的情況下，其第三個地塊「天空之城」推出了建築面積約77㎡的兩房戶型，瞬間售罄，並帶動了整盤的銷售。
同樣地還有牛山板塊的華僑城·歡樂天地，沿牛山路，背靠牛山旁設置了少量建築面積約73㎡的兩房戶型，成為該盤去化最快的戶型。
位於高鐵新城的萬科·世紀之光，也設置了一些建築面積約76㎡的兩房戶型，銷售情況較好，如今剩餘房源也非常少。
另外，位於林裡板塊的陽光100·阿爾勒，也有一些建築面積約74㎡的兩房戶型，如今剩餘房源也越來越少。
總體來看，這些兩房戶型，大多位於距離市中心較遠的城市新開發區域，或周邊存在不利因素的地塊，且周邊住房供應量較大，存在一定的銷售壓力，從而以兩房戶型錯位競爭。
04 樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
那麼，到底哪些人群有購買兩房戶型的需求呢？前面我們都在提剛需購房者，畢竟溫州房價總體偏高、購房者壓力大，若能控制面積段，必然能控制總價，大大減輕了購房壓力。
對於三口之家的剛需購房者來講，夫妻住主臥、孩子住次臥，再加上1個衛生間、餐廳、客廳、廚房，最基本的家庭生活已得以滿足。
因此在部分人看來，兩房戶型才是真正的剛需，品質較高的小三房兩廳兩衛商品房則屬於「剛改」。
其實，這種兩房戶型，市場需求量比我們想像中更大。
隨著城市化加速、社會不斷發展，兩房需求也在不斷增加。在社會整體老齡化的情況下，帶電梯、人車分流的商品房，若有兩房戶型，非常適合老人養老。
年輕人對兩房戶型的需求量也非常大。如今更多年輕人傾向於與父母分開、獨立居住，甚至做好長期單身的打算，因此兩房戶型也適合作為單身公寓。
對於他們來講，出去租房、給房東付房租，還不如為自己還貸款。而兩房戶型的相對低總價，還貸壓力沒那麼大。
近幾年，女性獨立購房也大大增加，對於她們來講，單身居住，或作為婚前財產，兩房足以。對於丁克家庭來講，以兩房戶型過好二人世界，綽綽有餘，無需給孩子留一個房間。
在總量有限、總價較低、需求量大的情況下，這類兩房的商品房也吸引了不少投資客。最典型的，就要數甌江國際新城一期（甌繡苑）的築面積約75㎡兩房戶型。
原來大家都以為，隨著社會不斷進步、生活條件不斷改善，改善型需求會大受歡迎。結果如今看來，除了溫州房價偏高、剛需購房壓力大以外，社會的變遷也演化出更多小戶型的購房群體。從當年的三世同堂，到如今的大量單身，家庭成員人數總呈現出遞減狀態。
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為什麼最近兩房、小三房戶型有所增加，還往中心城區靠攏？關鍵原因還在於土地供應量的大幅度增加，新盤之間的競爭加大，開發商為加快去化速度，必須推出有差異化的的房子，以進行錯位競爭。
而這種小戶型能很好地控制總價。因為總價低，面對的是最廣大的購房群體，小戶型也好出手，再疊加一些好的地段等因素，整體的成交周期就會比較短。
對於購房者來講也一樣，成交總價低，意味著成交周期短，而成交周期短，其實也意味著更快的資金流動。
與當前形成鮮明對比的是，往年一旦市場火爆、商品房供不應求，這種兩房戶型就隨即消失，出現供應斷檔，新盤往往以三房起步，甚至連建築面積約100㎡以內的三房都很少。像有些土地供應量較小的年份，建築面積約144㎡以下的戶型都不多。
因此，土地供應量的大幅增加，確實會讓市場經歷一陣子的陣痛期，但這個陣痛期也給了開發商調整開發思路的時間，最終讓樓市產品更豐富、多樣化，不同類型的購房者都能買到自己心儀的房子。
畢竟，開發商不是慈善家，往往追求利益最大化，仍需通過市場去引導。
而對於當前的溫州來講，能讓人在這座城市安居樂業，至關重要。若想更多地吸引、留住年輕人，除了產業，還必須要多供應適合年輕人居住、購房壓力相對不大的房子。那麼，這些更好地控制了總價的兩房、小三房戶型，恰恰是他們所需要的。
當前，這類小戶型數量依舊很少，還需要更多這樣的產品，滿足市場上不同類型的需求，豐富溫州的樓市產品。