樓盤點評｜區域分析｜形勢預判｜買房攻略
政策解讀｜樓市數據｜城市觀察｜筍盤推薦
中國有三次人口生育高峰期，分別是1949年-1957年（二戰結束後）；1962年-1970年（三年自然災害結束）；1981年-1990年（50後60後進入生育期），對應著來看，最年長的這代人，也有六十多歲了。
近二十年，中國快速發展，資產快速增值，尤其一二線城市，有房子的人財富水平直線上升。
以上海為例，2000年的時候，上海均價3326元/㎡；2020年上海二手均價都在6萬左右了，新房動輒八九萬，一套內環的房產擺在面前，談繼承過戶這件事，可有的說了！要是有幾個兄弟姐妹，那更有得說了！一不留神，財產跟你無緣了！
最近關於房產「繼承」這塊出了新規，雖然是冷冰冰的法律，但為了財產安全，還是得給大家提個醒！
01.
「繼承權」新規
按照現在的《繼承法》，配偶、子女、父母都是第一順位的法定繼承人，獨生子女可以繼承父母的房產，但在沒有公證遺囑卻有其他繼承人的情況下，獨生子女只能繼承到父母部分的房產…
「繼承權」新規從2021年1月1日起實行，這次新增了五條內容。
第一，新的繼承權增加了兩種立遺囑的方式——錄像遺囑和列印遺囑，解決了很多老年人不識字或行動不便的麻煩；第二，防止立遺囑被迫無奈，新增「見證人」規定，怕兄弟姐妹爭房產，規定必須有兩名見證人在場才行，確保遺囑出自老人內心的想法。第三，新增加遺囑的「寬恕」制度，萬一立完遺囑子女對父母態度滑鐵盧了，老人是可以修改遺囑的。第四，新規定設定「遺囑最新第一」原則，只要是合法有效的遺囑，哪個遺囑的時間距離現在最近、最新，那麼這個遺囑將作為最有效的遺囑執行。第五，新規增加了有效繼承人範圍，外甥、外甥女、侄子、侄女都位列其中，都可以依法繼承房產了。
過去麻煩的地方就在於遺囑要公證，必須親自去公證處辦理，很多老人因為身體不便很少有家庭去做；另外一個方面，在常人的觀念中，遺囑就等同於「將要去世」，沒事立什麼遺囑。大多在去世後，就變成法定繼承，而能夠參與繼承的家庭成員追訴起來眾多，可能你沒見過的親戚都在其中。
近年來關於家庭財產繼承糾紛的節目和新聞不在少數，反映了在繼承方面普遍存在的問題，新規的完善，一方面保障了兒女能夠更好的贍養老人，一方面避免分割財產糾紛，破壞家庭和諧，在遺囑環節提高了便利，鼓勵大家做遺囑繼承，進而明確繼承人。
02.
如何過戶父母的房產
一般常見的過戶有三種方式，買賣、法定繼承、贈與。
每種方式都有利弊，這當中還牽扯到不少的稅費，但很多人都沒有這方面的意識，真的走到這一步了，才發現要產生不少的「費用」。今天就跟大家說說這當中的門道，僅限於直系親屬關係。
/ 繼承過戶/
房產繼承一般指的是父母逝世之後的事情，根據規定子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅、增值稅、個稅，只需要支付公證費和工本費，基本上沒多少費用。
但是，這裡需要注意：繼承的房屋再次出售需要繳納20%的個稅，這是很多人都不知道的。
以房屋總價500萬，原買入價100萬為例，如果是以繼承的方式過戶房產，未來要賣掉變現，個稅就要繳納增值部分的20%，也就是80萬，想免徵的話必須滿足「滿五唯一」。
這句話可能聽的雲裡霧裡，再解釋一下，
「滿五」就是指房產證出證或契稅票出票的時間已經滿5年，「唯一」是指業主在本市內，登記在房屋權屬登記系統裡的只有這一套房。
也就是說，繼承這套房產的時候，這是你名下唯一一套住房，以後再出售的話，就可以免徵20%的個稅。所以就得提前讓你自己「變成」無房戶！
現在誰名下還沒個幾套房子，如果這種方式不好操作，那就得想考慮其它辦法了。
/買賣過戶/
房產買賣相對簡單明了，父母以二手房交易的形式直接賣給孩子。
以上海非普通住宅，500萬房價，100萬買入，滿五唯一舉例，
費用：1.增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元2.契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（孩子名下有房，契稅為3個點）3.交易登記費：80元4.抵押登記費：40元5.滿五唯一免徵個稅。走買賣流程所需要的全部費用，共：352024元！（註：如果是普通住宅，購房滿2年，可以免徵增值稅和附加稅）
前期稅費雖然高一點，但過戶後的房產再次變現不存在個稅的20%，按普通稅費正常交易。
/贈與過戶/
還有一種方式是贈與，直系親屬贈與不動產的，受贈方只需繳納契稅。
需要注意的是，限購城市，直系親屬間的房屋贈與仍需要具備購房資格，
費用：契稅（房屋總價3%）+公證收費未來再次出售的時候和繼承過戶一樣，需要繳納20%的個稅！若是滿五唯一，個稅免徵。
總結一下，以上三種過戶方式，若所得房產未來不考慮再次出售，贈與和繼承稅費少、操作也較為便利可取。
若涉及到房產再次出售，其中贈與和繼承；要看自己名下是不是唯一的房產，不唯一再次出售時候個稅繳納20%，此時買賣過戶更為可取。
/劃重點/
現在三姐教你一種方法，最最最最「經濟」 的方式，同時都能減少以上三種過戶方式的稅費！記得收藏！
有不少人和父母都在一本房產證上的，之前並沒有約束過各自的房產所佔份額，這個時候就可以直接去交易中心修改確定份額，比如你佔這套房產的99%，父母佔1%，之後再進行買賣就是父母的1%賣給你，算下來稅費立馬少一位數。
還是以上海500萬總價房子，100萬購入，滿五唯一來計算的話。
買賣過戶：父母只佔1%，那就是500萬*1%=5萬；100萬*1%=1萬1、增值稅：（5萬-1萬）÷1.05×（5%+0.3%）=2019元2、契稅：房屋總價3% 也就是15000的契稅（孩子名下有房，契稅為3個點）3、交易登記費：80元4、抵押登記費：40元5、滿五唯一免徵個稅走買賣流程所需要的全部費用，共：17139元！
如果按之前不修改比例的話是352024元，兩者相差33萬多啊！
相應贈與和繼承所得房產不是唯一一套再次出售時，個人所得稅也就會按所繼承1%份額的20%繳納。
此類方法同時適用以上三種過戶方式：繼承、買賣、贈與。與父母在一本房產證的可以把父母所佔房產份額比例下調，未來計算稅費的時候只計算父母所佔的這一部分比例稅費！
如此一來，非常經濟了，你學會了嗎？
有不明白的地方歡迎留言區討論。
公眾號介紹
「樓三姐房產觀察」
房產人，專注全國房產研究
業餘時間寫個號，這是姐的愛好