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2020年上半年上海樓市，除了火爆還是火爆。6月24日，上海「史上最貴豪宅」項目翠湖天地五期開盤銷售，單價約16.5萬元/平方米，這是這輪調控以來上海報價最高的樓盤。
業內人士認為，資產保值和改善需求疊加，高端項目備受青睞，這也說明買家對上海未來市場的看好。上海樓市現在仍是市場復甦的階段，比較脆弱，遠沒有到市場過熱、開始炒房的階段。
上海「史上最貴豪宅」開盤
中證君了解到，上海「史上最貴豪宅」項目樓盤名稱為翠湖天地五期，位於盧灣區，屬於上海內環，發展商為上海彩興房地產開發有限公司。
來源：上海中原地產
該樓盤有三種主推戶型，分別是168㎡的二房廳、192㎡的三房廳、317-407㎡的其他房，共推出135套房源。若按照16.5萬元/平方米計算，單套房源起價超2500萬元，主力戶型價格均在5000萬元以上。
然而，高價也抵擋不住買房者的熱情，該樓盤認籌人數已經超過了房源1倍。
對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這是因為資產保值和改善需求疊加，市區市場供應不足，這次推盤也只有130多套。
豪宅頻遭瘋搶
認購率最高達700%
實際上，上海豪宅項目備受青睞在今年上半年已經成為常見現象。
6月中旬，三湘印象推樓盤三湘印象名邸，由於位於被譽為「黃浦江邊的金靴子」的前灘黃金位置，開盤首日即售罄。
三湘印象名邸現場認籌圖
來源：現場拍攝
中證君了解到，三湘印象名邸共推出142套房源，均價為12.18萬元，房型面積為89-224㎡。也就是說，在前灘這個屬於中環的位置，89平方米的新房也賣出了1000萬元的內環價格，三湘印象名邸的單價再次突破了前灘的上限。
此外，三湘印象名邸認籌金定為人民幣200萬元，首套且首貸（無房貸記錄）提供750萬銀行資產證明，其它情況提供1500萬銀行資產證明。即便條件較為苛刻，三湘印象名邸最後實現認籌近千組，認籌率約7：1。
回顧來看，上海2020年上半年，豪宅樓盤頻被瘋搶：總價在2700萬-1億元的碧雲尊邸認籌率280%，成交均價10.76萬元/㎡的中海匯德裡認籌率311%，單價13萬元的融信世紀江灣項目認籌率超過200%......
據上海中原地產數據，上周（6.22－6.28）新建商品住宅成交面積21.4萬㎡，環比增加18.1%。
盧文曦稱，近期高端項目認籌都出現1套房多人定的現象，說明買家對上海未來市場的看好。此外，從最近房價來看也出現小幅上漲，進一步強化市場信心。只要高端項目認籌繼續維持良好效果，樓市交易熱情不會降溫。
「現在豪宅是風向標，只要他們成交可以，樓市成交活躍度還是能保證的。」盧文曦補充說道。
不過，為何上海上半年豪宅市場銷售表現遠遠超出剛需房？
同策集團首席分析師張宏偉認為，上海樓市的復甦是結構性的。
首先是豪宅的復甦先於剛需。這其中有幾個原因，一是因為資金在尋求出路，首選市中心的豪宅項目保值增值；二是因為豪宅項目預售審批價格比周邊二手房便宜，「一二手房價格倒掛」的情況比較明顯。
其次，從剛需的角度來講，疫情影響員工收入。反映到項目上就是遠郊的一些剛需項目到目前為止銷售情況並不太好。
這種結構性問題導致目前的豪宅市場一房難求，而剛需房則銷售一般。
上海樓市回暖
除疫情累積的剛性需求釋放外，豪宅樓盤的熱銷，帶動了上海整體房價的抬升。
上海中原地產數據統計顯示，5月上海新房成交9047套，成交面積105.6萬平方米，環比增加72.5%，創44個月來新高；5月成交均價63341元/平方米，環比上漲5.6%，成交均價也創2018年11月以來的新高。
不過，二手房交易數據才是判斷樓市是否回暖的關鍵指標。
二手房方面，兔博士數據顯示，上海2020年5月份二手房的成交套數為26710套，環比增長16.5%，創44個月新高。另據中指院監測數據，6月1日-18日，上海共成交11幅土地，土地出讓金約87.2億元。而今年1-5月上海成交土地出讓金約1047.52億元，平均溢價率為0.8%。
關於上海樓市下半年走勢，張宏偉認為現在仍是市場復甦的階段，比較脆弱，遠沒有到市場過熱、開始炒房的階段。在搖號現場有人要價上百萬元轉讓選房號的情況，即使有也是極個別情況。「首先，政策不允許。預售價格受監管，房價不會大幅跳漲。其次，大的市場環境並未根本好轉，剛需市場沒有得到經濟、收入層面的支持，即使豪宅市場領先復甦，如果沒有後續經濟和收入復甦的支持，也很難持續。」
編輯：常佳瑞