今日主角是東莞的三大核心區域之一，濱海灣新區。
首先要正式介紹濱海灣新區規劃範圍，現在網絡上有混淆的概念，它有威遠島、沙角半島和交椅灣組成；如下圖所示。
目前市場在售新盤均不在濱海灣新區行政規劃區，更多的是混淆概念；新區都處於萌生階段，周邊區域提前透支想像空間。
|新區的誕生|
2017年4月，原長安新區正式更名為東莞市濱海灣新區。2017年10月，東莞濱海灣新區正式揭牌。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》將新區開發建設納入國家戰略，支持東莞與香港合作開發建設東莞濱海灣地區，集聚高端製造業總部、發展現代服務業，建設戰略性新興產業研發基地，打造粵港澳大灣區特色合作平臺。
2019年6月，省正式印發《東莞濱海灣新區發展總體規劃（2019-2035年）》，明確新區粵港澳大灣區協同發展特色平臺、珠三角核心區融合發展戰略節點、東莞高質量發展創新引擎和濱海生態宜居智慧新城的發展定位。
目前，新區按照「三年打基礎，五年大發展，十年建新城」總體安排，明確打造「粵港澳大灣區特色合作平臺」的總體目標。
|濱海灣新區產業|
濱海灣片區是東莞工業最發達的地區，擁有長安智慧型手機、虎門服裝商貿、厚街家居會展、沙田臨港工業等多個特色化傳統產業集群，片區2018年生產總值共1840億，佔東莞市22.2%。
新區是濱海灣片區的片區中心和先行區，2019年完成投資55.65億元， OPPO智能製造中心、紫光芯雲產業城、歐菲光電影像產業、正中創新綜合體等省重點項目陸續動工。虎門港綜保區一期工程通過正式驗收。
2020年計劃完成投資66.8億元，同比增長19.3%。
近期聚焦「人工智慧、生命健康」兩大產業方向，全力推動濱海灣大道等一批基礎設施建設，推動OPPO、紫光、正中、歐菲等一批重大產業項目穩步落地，推動沙角電廠有序關停；以濱海灣站TOD、濱海灣青創城等項目為帶動，全面強化與香港合作。
|2020年濱海灣新區大事件|
8月18日，濱海灣·灣區1號招商媒體推介會暨意向客戶籤約儀式在濱海灣新區成功舉辦，由濱海灣新區控股公司打造的濱海灣·灣區1號揭開神秘面紗，並正式啟動全球招商。
一期企業服務中心已於去年建成投入使用，清華紫光、德思勤、天安中國、華潤置地等一批龍頭企業已進駐辦公；二期產業服務中心將於9月30日前完工並投入招商運營，這次推介會上工商銀行東莞分行、農業銀行東莞長安支行、建設銀行東莞市分行等一大批意向客戶也已籤約落地。
12月9日，「高層次人才項目路演濱海灣新區專場」圓滿結束，路演項目全部現場籤約。活動共收集38個海內外高層次人才項目，包括高安全柔性電池、毫米波通信晶片與模組、基於3D攝像頭的AI人體行為模式識別系統、人工智慧精確在線自診平臺、網絡直播融媒體項目和智慧社區等項目集聚新區進行路演，涉及新一代信息技術、人工智慧、生命健康、現代服務業等行業領域。
東莞首個濱海公園預計本月底可「打卡」。規劃佔地面積約190畝，總投資1.75億元，是首期工程；二期工程將繼續完善內部景觀建築，觀海平臺等。
根據規劃，全長40多公裡的濱海景觀活力長廊規劃了21處驛站。建成啟用後將展現濱海灣新區「一廊三綠心三水系」的生態空間格局。
|濱海灣新區位置|
濱海灣新區地處粵港澳大灣區幾何中心，毗鄰廣州、深圳兩大經濟強市，鄰近香港、澳門兩大特別行政區。
濱海灣新區由交椅灣、沙角半島和威遠島三大部分組成，規劃面積83.2平方公裡，其中現狀陸域面積51.8平方公裡，規劃建成後陸域面積60.3平方公裡。
地處粵港澳大灣區幾何中心，毗鄰港澳，連接穗深，地理位置優越，是從珠江航道進入交椅灣的第一個節點城市，是珠江口東岸軸線上唯一一個尚未開發的連片區域，周邊毗鄰廣州南沙、深圳前海兩大自貿區，以及機場、港口等區域性交通樞紐。
|濱海灣新區規劃圖示|
整個濱海灣新區六個板塊規劃，威遠智慧島、新灣漁人碼頭、沙角半島城市中心區、濱海灣TOD都市區、交椅灣國際科技創新合作區、粵港澳深度合作島。
作為東莞對接粵港澳大灣區的先導區，目標是建設灣區「新門戶」、打造灣區「新紐帶」、塑造灣區「新明珠」。
粵港澳深度合作島是填海區域，模仿深圳前海模式，值得重點關注。
值得注意的是濱海灣站TOD的建設，該站點匯集了地鐵2號線3期、深茂鐵路、贛深高鐵深茂聯絡線、中南虎城際等。
新區內的濱海景觀走廊、威遠島森林公園、田園綜合體、紅樹林溼地公園、濱海灣公園等生態規劃。
濱海新區是廣深科創走廊的組成部分，與廣州科學城、松山湖科學城、深圳空港新城等形成珠江口東岸最強產業經濟帶。
濱海新區的定位是引領東莞未來30年的經濟發展，重點發展現代服務業、海洋生物醫藥、智能裝備、新一代信息技術產業等。
|濱海灣新區樓市|
目前新區無在售商品房，有進駐大企業配建的安居房；現存量的二手樓盤有西湖花園、金灣花園、半島城邦。
對於布局濱海片區的商品住宅的朋友，可重點關注長安和虎門區域，相關樓盤更多的利好是新區後續產業和人口導入對商品住房需求的釋放。
請給濱海灣新區10年的成長空間，初有模樣的濱海灣新區是東莞又一個新產業發展平臺。
只要新區的產業和人口持續導入，區域的樓市價值將會進一步放大。
|房叔有話說|
中心城區、松山湖科學城和濱海灣新區是東莞三大發展核心區，「位置」的關鍵性絲毫不用懷疑。
濱海灣新區需要進一步提升級別，大體制內權力和產業的結合是最大的能量。
濱海灣新區需要與松山湖形成一定的差異化產業體系，避免互相內耗；需要更多的產業鏈條構建和配合。
濱海灣新區有很多競爭對手，例如廣州南沙、珠海橫琴、深圳大空港以及中山馬鞍島等區域；會產生一定的分流，但是大灣區之間的協調和融合更為關鍵。
布局東莞濱海灣新區的房產是不錯的選擇，但是畢竟新區的成長需要時間和「運氣」；松山湖差不多花了20年才有今天的成績，現在松山湖都還需要更多的科技產業進駐，不然「巢已搭好，下蛋的鳥不夠」。
盜用某電影的一句話:「我承認我有賭的成分」！