本報記者/郭陽琛/童海華/崑山報導
「花橋地鐵房看下嗎？價格優惠。」近日，《中國經營報》記者乘坐上海地鐵11號線剛至上海賽車場站，就先後有五六名銷售拿著傳單來回向乘客推銷。
十月，天氣轉涼，有「上海後花園」之稱的花橋樓市也持續降溫幾近「冰封」。連日來，記者走訪祥瑞香逸鉑悅、嘉寶夢之悅、象嶼都城、朗綠花園等項目，發現各項目面對較為慘澹的去化，開始花式促銷吸引顧客，並存在宣稱「設備平臺可改造為房間」的「擦邊球」營銷。
此外，記者了解到，從七月蘇州再次加碼樓市調控後，崑山市的人才政策逐漸成為花橋「未滿兩年社保」顧客的購房「後門」，也衍生出代辦「人才購房」「人才落戶」的灰色產業鏈。業內人士稱，該問題存在由來已久，但一直未能得到有效解決。
「『可改造設備平臺為房間』涉嫌虛假宣傳，屬於銷售人員違規，這一塊主要由市場監督局負責，」崑山市住建局信訪辦工作人員告訴記者，如果業主在交付後自行進行改造，就涉嫌改變房屋用途與結構，也是違規的，「只要向我們舉報，監察大隊就會查處。」而對於「包裝人才」問題，上述工作人員表示「不清楚」。
交易遇冷
今年30歲的張明（化名）是湖北襄陽人，在江蘇崑山市花橋鎮負責拉客戶去樓盤已經6年。「接二連三的調控政策，現在花橋樓市已經比巔峰時冷清了許多，以前售樓處外經常停滿了汽車，哪有銷售有時間去地鐵上拉客戶。」張明說。
中國百城庫存報告數據顯示，成交量方面，2019年花橋樓市在7月達到頂峰，成交面積為76537平方米。隨著調控「風暴」來臨，花橋樓市逐漸降溫，8月成交面積為47997平方米，9月成交面積為66928平方米。
花橋樓市的降溫幾大典型代表項目的成交量也可窺探一二。
在位於花橋鎮金捷路86號的嘉寶夢之悅，記者走訪發現售樓處只有寥寥幾位客戶，連沙盤模型也有損壞，並積滿了灰塵。
置業顧問告訴記者，該項目上一次開盤還在年初，但仍有不少房源可以選購，主要戶型為86平方米、87平方米的毛坯小高層，均價為2.2萬元/平方米。「籤售表上貼著紅色標記的房源雖然有顧客預訂，但是社保變為兩年，顧客願不願意等，我們最近正在聯繫核實。」
記者在崑山市房產交易中心查詢到，截至10月30日，嘉寶夢之悅批准銷售套數1463套，已售套數僅為686套。而上述置業顧問重點推薦的15幢、16幢，批准銷售套數均為208套，分別只售出24套和29套。
香逸鉑悅銷量情況更為不理想，904套房源目前僅售出150套。比如，14幢批准132套僅售出22套，17幢批准160套僅售出54套，而12幢、13幢、16幢甚至至今還無銷售記錄。
供應量方面，花橋鎮也比較低迷。房天下數據顯示，整個「金九」花橋沒有項目開盤，而在「銀十」也僅有朗綠花園一個新盤入市。
在位於花橋鎮光明路1388號的朗綠花園，置業顧問10月下旬告訴記者，項目共有83平方米、85平方米、97平方米三個戶型，目前正在驗資，10月底之前就會開盤。
「不太可能。」張明直言，因為蘇州樓市政策的逐步緊縮，原本佔主力軍的投資客都開始外逃至嘉興、啟東、湖州等地了，況且目前花橋有不少已開盤的項目去化也比較差。「據我了解，朗綠花園蓄客還是不足，開發商應該會延期開盤。」
花式促銷
「我們價格很透明，有讓利空間我們不會和顧客保留，一套200多萬元的房子便宜30萬元沒問題，這是花橋最划算的項目。」在位於花橋鎮金變路南側、遠政路東側的祥瑞香逸鉑悅，置業顧問李莫（化名）表示，目前項目戶型主要為84平方米~110平方米的毛坯小高層，現房交付，「現在選擇面還是很廣的，前段時間我們又加推了30多套房源。」
以一套建築面積88.75平方米的中下層房屋為例，李莫向記者算了一遍「省錢帳」：原本單價2.39萬元、總價212萬元的房屋，如果當日訂房、7天內籤約，單價就可直接優惠2000元；以24個月為基準，顧客如果能提前付完首付、辦好網籤，每個月可以減免5%的利息，「算下來優惠大概32萬元。」
位於花橋鎮金中路188號的象嶼都城，置業顧問介紹，該項目最近一次開盤在今年7月，目前戶型為65平方米~107平方米的小高層毛坯，均價為23000元/平方米左右。
記者了解到，如果顧客在3~15天內付清首付，將獲得房款九五折的優惠。此外，該項目還與家贊合作有「拎包入住」活動，購房業主可免費獲得大約8萬元的軟裝產品。
嘉寶夢之悅則優惠力度相對較小。置業顧問告訴記者，來花橋購房的顧客以外地投資客和上海剛需客居多，需要選擇人才購房或人才落戶才能順利購房，「這大概需要2萬元的費用，後續可以在房款裡抵扣。」
「目前花橋在售的各個項目基本都有促銷，」張明向記者分享自己的經驗，「而且不少項目的銷售喜歡藏著掖著，如果真的買房談到最後，優惠力度只會更大。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，花橋鎮的調控政策一直較多，最近的「三年內需繳滿兩年社保」新政，客觀上使得花橋市場交易較差，一些價格虛高的樓盤也因此不得不通過促銷降價。
「嘉善、汾湖、湖州等地區投資機會的增加，也吸引走了很多投資客的資金，」嚴躍進稱，花橋樓市一直是投資客居多，其他環滬板塊的崛起必然也會使花橋開始趨於冷清。此外，花橋房價已相對較高，這也會減弱投資客的購房需求，各種促銷手段也是為了打破這種「沉寂」。
違規頻仍
80多平方米的小戶型，得房率75%左右，卻能做到「三室兩廳」。這看似相互矛盾的「神話」卻在花橋到處上演。
「這幾乎算是花橋樓盤的特色，」張明告訴記者，所謂「三室」，其中一個房間其實是特意設計較大的設備平臺，算作是贈送面積。「近些年，花橋樓市的競爭壓力很大，這逐漸成為各開發商吸引顧客的營銷手段。」
在祥瑞香逸鉑悅的樣板間，李莫向記者推薦89平方米的「三室兩廳兩衛」戶型。記者 在現場發現，第三個「臥室」被一堵牆封住。門口的「非交付標準提示」顯示，此處為設備平臺改造區域，為非交付區域，具體交付標準以《商品房買賣合同》約定為準。附上的示意圖顯示，該區域由儲藏和設備平臺組成，可改造為「臥室」。
李莫坦言道，除了常規的「飄窗全送，陽臺贈送一半」，第三個房間確實在實際規劃上為設備平臺，大約7平方米，業主交付後可以自行將牆拆除，「規劃早就審批過了，不會計入房屋面積，改造不會有問題。」
而在象嶼都城、嘉寶夢之悅等項目，記者也發現類似「設備平臺改房間」的現象。
此外，為吸引外地投資客，各項目均表示可以「花錢」辦理人才落戶、獲取人才購房編碼，價格在2萬元~2.7萬元不等；而補繳兩年社保則需4萬元，並需要「等兩年」。
祥瑞香逸鉑悅開發商崑山大道房地產開發有限公司相關負責人告訴記者：「項目沒問題，有沒有購房資格不是我們說了算，要有社保才行。」但記者追問是否清楚該項目售樓處可以幫助「包裝人才」時，該負責人不予回應。
嚴躍進認為，「包裝人才」「代繳社保」都是違規行為，對購房者也存在較大的風險。當前花橋樓市仍有這麼多的違規現象，一方面各職能部門要加強監管和執法力度，另一方面購房者也要「拒絕誘惑」。
來源: 中國經營網