浙江在線·住在杭州網8月1日消息(通訊員 阮駿)今年杭城二手房市場的成交量在繼三四月的少量回暖後，五六月連續下跌，7月達到淡季，其慘澹程度只能用門可羅雀來形容。從總體成交狀況看，7月成交量創今年以來的新低，環比上月降幅達到了37.77%。價格方面，7月二手房成交均價為12277元/平方米，與上月相比小幅下降0.21%。
7月量價齊跌的現象可以看出，目前市場觀望氣氛甚濃，消費者購房意願減弱。在這場價格和成交的博弈中，大多數賣方掛牌趨於合理，甚至有些急於拋盤的房東降價出售，買方市場逐漸佔據主導地位，但現在市場上買賣雙方不平衡狀態還在繼續，完全的買方市場還沒有形成。
一是市場需求在宏觀調控下被大量壓制，這批市場需求有待爆發，市場需求層面的缺乏將會得到緩解；二是現在二手房市場上的有效供需平衡還需要時間，雖然濱江、下沙等新興區域的發展較大，但是從現在來看還無法完全分擔老城區的需求，大量的需求仍集中在老城區的中小戶型上，在老城區新增房源量有限的情況下，這批市場供需緊張情況的緩解還須等待。
一、傳統淡季到來 成交萎縮近四成
2008年1月至2008年2月杭州五大主城區二手房成交狀況分析
數據來源：透明售房網 時間點：7.1-7.26
整個7月，杭城二手房市場繼續前期弱勢調整格局，二手樓市的「寒冬」仍在繼續。據我愛我家統計數據顯示，本月杭城共成交二手房828套，環比6月減少了501套，降幅達到37.7%，與去年同期相比下降則更為明顯，同比減少了1259套。在價格上，延續三四月下滑態勢，不過降幅與之前相比有所放緩，7月二手房成交均價為12277元/平方米，與上月相比小幅下降0.21%，同比去年同期10196元/平方米的均價則上漲了20.41%。
我愛我家市場研究中心分析：目前市場上有大量的剛性需求客戶在持幣觀望，他們對房價回調的希望導致其與賣方在價格上的僵持，減緩了成交速度，部分區域的房價也因為成交萎縮而出現不同程度的下降。另外，銀根收緊、股票市場低迷不振使得不少購房者存在資金緊張的情況，使得市場人氣不在，隨著投資客的退出，自住型購房者已經成為市場上的主力，理性購房行為已成主流。房東方在房屋轉讓過程中普遍高掛的現象已不復存在，市場上部分優質房源也開始打起價格戰來，掛牌價格「鬆口」也在情理之中。
最近杭州各大銀行對房貸審批標準進行了改變，一些信譽度好的客戶和保值房產最高能獲得八成的貸款額度。除此之外，7月7日，餘杭區的住房公積金信貸政策作出新規定：對於申請經濟適用房和套型建築面積在90平方米以下商品房貸款的，最低首付為兩成，即可貸額度控制在總房價的80%以內；申請其他普通住房貸款的，最低首付為三成，即可貸額度控制在總房價的70%以內。住房公積金二手房貸款和二次貸款對於首付成數的要求，仍按照餘杭區原先的有關貸款規定執行。一系列信貸政策的放寬對於刺激現在的二手房「淡市」是有利的。
二、部分區域二手房價格下調
從各區域成交均價看，五大主城區出現兩升三降的局面。其中西湖區、江幹區價格上漲幅度明顯，環比漲幅分別為14.48%和2.8%。其餘三個區域中，下城區降幅最大，環比上月達到了7.99%；江幹、上城兩個區域相比6月分別下降了2.8%和0.38%。
圖表：2008年6、7月份杭州五大主城區二手房成交價格狀況
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| 上城區 | 下城區 | 西湖區 | 拱墅區 | 江幹區 |
| 2008年6月成交價格 | 13954 | 13253 | 11844 | 10675 | 11669 |
| 2008年7月成交價格 | 13901 | 12193 | 13559 | 9857 | 11996 |
| 增幅 | -0.38% | -7.99% | 14.48% | -7.66% | 2.8% |
數據來源：透明售房網 時間點：7.1-7.26
我愛我家市場研究中心分析：一方面，去年二手房市場成交火暴的時候，新盤的開盤價格以及成交情況都對周邊二手房產生了拉動作用。但在今年，一些開盤比較集中的區域因為新盤價格較去年理性，甚至出現新盤開盤價低於周邊二手房掛牌價的情形，因此這些理性定價的新盤，對部分區域二手房成交價格形成明顯衝擊。另一方面，部分投資客急於出售套現，從而使房價逐漸恢復理性，擠出了房價的虛高成分。
三、大、小戶型交易比重上升
圖表：2007年7月至2008年7月成交面積比重對比
數據來源：我愛我家 時間點：7.1-7.26
圖表：2007年7月至2008年7月成交居室對比圖
數據來源：我愛我家 時間點：7.1-7.26
我愛我家市場研究中心統計數據顯示：本月受總體成交量的影響，各居室的交易比重也出現了變化，其中一居室交易比重增幅最為明顯，環比上漲了7.99%；二居交易比重恰好和一居室相反，環比下降了9.17%；三居室在上月增加1.65%的基礎上，本月交易比重又上漲1.07個百分點；四居室相比上月小幅提高了0.11個百分點。從成交面積數據可以看出：中小戶型房源交易比重本月有所回調，其中60平米以下小戶型小幅下降了1.01個百分點；60-90平米環比降幅達到了5.52%。其餘幾個區域均出現了不同程度的上漲，其中增幅居於領先地位的是90-120平米區間房源，交易比重變化幅度為3.26%；120-150平米區間房源和150平米以上房源交易比重分別達到了9.43%和3.77%。
從我愛我家成交記錄顯示，7月份成交的二手房中有45%為建築面積在60平方米左右的房子，其中超半數為按揭購房。而且成交量比較靠前小區中，大多為朝暉、採荷、古蕩等老房子。我愛我家分析：二手房審批尺度的變化，使得這部分房源貸款額度提高，是近期老、小二手房比例上升的主要原因。
四、價格150萬以下房源走俏市場
圖表：2007年7月至2008年7月杭州交易價格比重對比
數據來源：我愛我家 時間點：7.1-7.26
從本月統計數據來看，隨著各區間段的交易量不同程度的減少，各價格段的交易比重也在發生著微妙的變化。其中200萬以上高總價房源向上拉升了3.15%，成為本月價格比重漲幅之首；其次，100-150萬區間的房源表現也較為搶眼，以1.27%的交易漲幅比重屈居第二；50萬以下低總價房源環比小幅上升0.02個百分點。除此之外，50-100萬區間以及150-200萬區間房源則反響平平，其交易比重環比分別下降了2.98%和1.47%。
我愛我家認為：隨著自住型客戶成為了市場的主力軍，地段佳、配套齊全、性價比高的房源逐漸走俏，使得150萬以內的房源交易比重不斷的被提高。此外，這幾年不少主城區的道路改造，使得城區交通越來越便利，市中心的環境大大改善。由此不難想像，地鐵線路的構建將進一步推動二手房市場交易份額的提升。