正文共：4868字
預計閱讀時間：13分鐘
文／沈曉玲、萬任澄
調研感受
今年市場熱度逆市上揚，中心城區供應緊缺是主要原因；
限購政策剔除外來投機客群，本地內生需求依然有力；
棚改貨幣化影響甚微，老舊片區拆遷難度大；
9月地價創新高，引起房價上漲預期，中心城區好項目基本開盤即光；
區域價格分化明顯，客戶地緣性強；
項目營銷基本都上渠道，主要針對部分尾盤；
明年投機客群集中交房，或給房市降溫。
01 市場綜述
供貨較少、限購放鬆
使得唐山市場熱度不降反升
在今年行業壓力加大的背景下，唐山市場熱度依舊，甚至略微好於去年。主要原因在於，唐山市中心城區供貨量太少，土拍市場土地出讓有限。根據調研信息，今年唐山市中心城區的供地很少，新出的也都是20-30畝的小地塊，政府供地計劃完成率較低，而且目前路北路南在售項目基本屬於尾盤階段，未來供貨十分有限。
其次，地價不斷攀升增加房價上升的預期，刺激居民購房需求。9月24日，鳳凰新城新出讓一幅地塊，起始樓面價達到了8888元/平方米，創下唐山出讓起始單價新高，這也意味著新出的項目價格大概率在20000元/平方米以上。
最後，棚改影響較小以及限購邊際放鬆對唐山需求形成有力支撐。與其他三四線城市不同，唐山市並沒有大規模的棚改貨幣化安置，雖然中心城南湖片區有較多的舊房及村莊，但是拆遷成本太高，拆遷壓力太大，基本不會有太大動作，從調研項目來看，購房人群裡拆遷戶並不多見，棚改貨幣化對於唐山無太大影響。8月15日，政府明面上沒有動作，實際上暗地已經取消限購，本地客戶無需驗資，使得市場進一步升溫，中心城區優質項目基本上開一棟去一棟。
02 調控政策
調控主要集中在限購
及住房公積金調整
由於16年北京炒房團大批進入唐山，導致唐山房價一路水漲船高。市政府從17年4月開始對中心城區（路北、路南、高新技術開發區）推出限購政策，先是針對非本市戶籍且在中心城區有房人群實施限購。7月調控加碼，非本市戶籍需要提供一年以上的納稅證明，方可在本市購房。本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區房子不能超過一套。並且調整住房公積金政策，首套首付30%，二套有貸40%，公積金認房又認貸，二套首付60%，該政策一直持續至今。
但從19年8月15開始，政府暗地解除本地人群限購政策，政策邊際出現鬆綁，市場升溫明顯。
03 區域房價
區域價格分化明顯
鳳凰新城為全市標杆
唐山市下轄七區五縣。市區以新華道為界，上為路北，下為路南，路北區以北有開平、豐潤、古治三區。路南區以南有豐南及曹妃甸兩區。
整體上看，各個區域價格分化明顯。以路北區的鳳凰新城為首，該片區是唐山最高端地段，交通便利且圍繞青龍湖、鳳凰湖公園，環境優美，小區東面為遠洋城商圈，均價基本在1.4-1.5萬元/平方米，唐山壹零壹全市價格標杆，售價達到2.5萬/平方米，該地區改善型的大戶型去化最好。北部生態區位於路北高新區及豐潤區之間，佔地4000畝，政府親自命名，重點發展綠化及公園，但是配套基本空白，定位純剛需產品，房價6500-7500元/平方米，距市區開車約10-15分鐘。再往北則是豐潤地區，是唐山未來重點發展區域之一，目前房價位於7500-8500元/平方米。
路南雖然與路北同為中心城區，但是由於受到歷史地震問題影響，地塊有塌陷，居民購房有所抗拒。可以簡單分為南湖、站西片區，整體配套設置較舊，南湖周邊房價1.2-1.3萬元/平方米，圍繞火車站的站西片區則是唐山未來重點發展區域之二。路南再往下是豐南區，房屋均價在8100元左右。
圖：唐山市區域分布
數據來源：CRIC整理
04 客戶結構
本地客群佔比80%以上
內需有力支撐市場
2018年唐山市GDP位居全省第一，支柱產業煤炭、鋼鐵，產業工人月薪8000-10000元，內生需求較為強勁，特別是8月限購解除之後釋放出了大量改善需求。本地剛需、改善客戶為樓市成交主力客群，17年出臺的非本市一年社保要求清理出大量投資客群。從調研情況來看，購房客群以地緣性為主，本地客群佔比80%以上。
2019年以前，客戶之間地緣性很強，豐南、豐潤區及周邊郊縣客戶不到市區買房。以新華道為界，路南、路北客戶相互隔絕，很少跨區域購房。19年開始，隨著90後置業人群出現，再加上環保治理、工廠搬遷，客戶地緣意識有所改善。
05 營銷去化
房企不愁去化
渠道多以尾盤為主
由於中心城區整體市場較熱，好項目基本開盤當天即所剩無幾，客戶購房積極、房企不愁去化。
工作日日均到訪量20-30組，熱銷項目新城瀾樾府月均到訪約700組，去化150-180套，月流量2億元。位於北部生態區、配套較差的鳳凰城，月均去化80-90套。
房企基本不上折扣，十一期間主要做一些家電禮包實物贈送、砸金蛋等活動。渠道多運用在尾盤以及地段較偏項目，主要以貝殼、房多多為主。
06 土地市場
中心城區土地供應緊缺
9月地價創新高
2019年，唐山市路南及路北區計劃新增供地面積57、118公頃。但從調研的實際情況來看，中心城區出讓地塊基本零零散散，且以20-30畝的小地塊為主，9月新拍樓面價達到8888元/平方米的地塊也是鳳凰新城區域最後一塊，政府整體供地計劃完成率較低。
在中心城區供地不足的情況下，土地出讓價也是節節攀升，較高的出讓價格使得房企盈利承壓，因而土拍市場並不火爆。創新高地價的鳳凰新城地塊雖然樓面價高，但並未溢價，說明房企都很理性。還有南湖周邊一地塊出讓起始樓面價也達到7500元/平方米，這意味著房價需要賣到2萬元以上房企才會有比較好的盈利水平，但是目前南湖地區在售的項目均價也就在1.2-1.3萬/平方米，該地塊項目未來是否能盈利還有待商榷。
07 企業競爭
品牌房企分割唐山
本地房企所剩無幾
近年來隨著政府管控加強，各方面都更加規範，大部分本地開發商由於自身經營不善、資金鍊斷裂以及受到全國性開發商進駐的影響，基本所剩無幾。目前唐山市場被大開發商分割，萬科、華潤是本地人購房首選，主要是由於進入唐山市場早，第一批買房人群賺到了錢，因此做出了口碑。第二梯隊則是富力、新城、碧桂園、禹洲等以及唐山的本地房企新天地。融創則是今年剛進入唐山。
08 綜述
供貨吃緊導致市場火爆
內生需求形成有效支撐
唐山是重工業城市，支柱產業煤炭、鋼鐵，GDP全河北省第一，產業工人月薪基本在8000-10000元，有力支撐起唐山內需。再加上市區內新房供應緊缺、棚改拆遷影響小、唐山本地人愛買房，不愛賣房以及很多十年以上的房產不能上市交易等原因，導致一手房供應吃緊，二手房流通量又小。因此在大環境往下走的時候，唐山逆流而上。
但是也要有所警惕，因為土拍市場接連創新高，不斷刺激居民的購房熱情。動輒7、8千的出讓樓板價也就意味著項目售價大概率破2萬，唐山的市民未來能否接受將會是一個問題。目前均價能賣到2萬以上的僅有唐城壹零壹項目，該項目2010年開盤，在唐山市有著接近10年的口碑。而且16年進入唐山的北京炒房團的期房將會在19-20年進入集中交付期，可以預見接下來二手房的供應將必然會提升，等到供應恢復了正常以後，唐山市場的內需是否足以支撐也是需要考量的因素。
典型項目一：碧桂園 鳳凰城
售樓處沙盤/區位圖
地理位置：唐山市第一迎賓大道，建設北路東側
物業類型：小高層、高層
建築面積：15.6萬平方米
裝修：毛坯
開盤時間：2018年9月
上次開盤售價：小高層7100-7200元/平方米，高層6600元/平方米
項目點評：項目位於豐潤區及魯北高新區之間的北部生態區，北部生態區為政府親自命名，主打生態、綠化，主力戶型為101平方米的三房，140平方米屬於改善型。周邊配套空白，但駕車到唐山中心城區也僅需10-15分鐘，項目定位剛需，主要優勢在於性價比高。目前日均到訪25組左右，月成交約80套，國慶期間賣了約40套，銷售整體去化良好。
典型項目二：富力盛悅府
售樓處實景/沙盤/區位圖
地理位置：龍華西道與友誼北路交口東北
物業類型：一期為高層、小高層；二期為洋房、別墅、小高層
建築面積：16萬平方米
裝修：一期精裝、二期毛坯
開盤時間：2018年7月
上次開盤售價：小高層14000元/平方米，洋房17000元/平方米，別墅25000元/平方米
項目點評：項目主力戶型131-176平方米大三房及大四房，項目位於鳳凰新城區域，西鄰友誼路，南臨龍華道，東至規劃路，北至榮華道。主要定位高端改善。分為兩期開發，一期精裝售價14500元/平方米，已經售罄。二期今年3、4月份開盤，目前別墅和兩棟洋房還沒開盤，其他在售項目基本已經沒房了，剩下一些尾房主要通過渠道銷售。
典型項目三：新城瀾樾府
售樓處沙盤圖
地理位置：西電路與誼園道交叉口
物業類型：小高層、高層
建築面積：39萬平方米
裝修：毛坯
開盤時間：2018年8月
上次開盤售價：12000元/平方米
項目點評：項目位於路南區，距唐山火車站僅2000米，便捷交線路網縱橫通達。近攬南湖公園生態涵養，南湖購物廣場、錦繡天地購物等購物商場等醇熟商業豐盛悅享。主力戶型為130平米3室，目前售價約12000元。日均到訪約25組，月均去化150-180套，月流量兩億，從年初到國慶已經突破17.5億元，今年衝刺20億，是唐山的熱門項目。
— END —
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！