來源： 中國經營報
本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報導
北京土地市場格局正發生明顯變化。
過去幾年佔據土地成交絕對主力的限競房（限房價，競地價）地塊，今年佔比大幅減少。在今年出讓的40多宗住宅用地中，限競房地塊僅有6宗。
而在去年，限競房地塊佔比仍接近一半。與此相伴的，則是北京土地出讓價格的抬升。
限競房出讓大幅減少
據《中國經營報(博客,微博)》記者統計，截至2020年11月23日，包含工業用地在內，2020年北京招拍掛市場累計成交地塊69宗，累計成交金額1669.64億元，成交建築面積共689.97萬平方米。其中，住宅土地出讓共43宗，成交金額共1542.18億元，規劃建築面積共501.91萬平方米。
北京土地市場出讓的43宗住宅地塊中，除1宗純共有產權房用地外，僅有6宗限競房地塊，其餘皆為不限價地塊。
樂居買房數據顯示，2019年北京50宗住宅用地出讓中，限競房地塊達到21宗。
「限競房地塊出讓減少，意味著房企對於土地真實價值的判斷更加困難，但也更加必要。」談及2020年北京土地出讓情況，某大型房企人士告訴本報記者。對方同時表示，其所在房企每年在北京土地市場都有斬獲，土地數量基本在1～2宗左右。
貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，北京限競房地塊從2016年底開始供應，2017和2018年為供應高峰，導致限競房產品積壓嚴重，此後將進入逐漸減少供應的階段。但他同時表示，限競房目前並未有停止供應跡象。
「當前限競房項目存量仍較大，仍有七成存量等待入市，短期內不會退出市場；其次，長期來看，在沒有更好的調控房價的政策替代情況下，限競房項目也不會退出市場。」潘浩指出。
據悉，今年出讓的6宗限競房地塊中，昌平東小口鎮和大興西紅門鎮各佔2宗，其餘則位於房山良鄉鎮和朝陽東壩鄉。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池對記者表示，為了落實「房住不炒」的定位，政府對於熱點區域、有可能出現價格上漲過快的區域，可能會推出限競房地塊。
上述地塊中，三宗地塊為兩家及以上的房企聯合體競得，北京首都開發股份有限公司（600376.SH）均參與其中。其餘三塊則分別落入新城控股(601155,股吧)、綠城和恆大手中。上述大型房企人士告訴記者，北京土拍市場化程度高，競爭壓力大，單家房企在北京巨量拿地，難度與風險均較大。
2020年以來，綠城也在北京加緊布局，除今年拿下位於大興的限競房地塊外，還接連布局昌平及通州。而恆大此次出手則顯得更加謹慎，自2016年9月北京開始出讓限競房地塊以來，恆大在北京土地市場的行動便暫時中止，直至2020年4月，才開始重新通過招拍掛方式在北京拿地。
據悉，恆大以18.5億元獲得的限競房地塊位於房山區良鄉鎮，溢價率達到33.09%。根據土地出讓要求，其商品住房銷售均價不超過35344元/平方米，且最高銷售單價不得超過38878元/平方米。
房天下數據顯示，北京市房山區目前在售新房均價為2.5萬元/平方米，但價格在4萬元/平方米以上的房源佔到50%以上。恆大此前在良鄉開發的兩個項目皆為高端樓盤，每平方米售價均在5萬元以上。
在近兩年土地市場向下的大環境下，超過30%的溢價率拿下限競房地塊，在北京並不多見。潘浩分析，對於房企來講，項目開發除了盈利目的外，也有提升品牌影響力的訴求，尤其在一線城市，市場佔有率亦是重要的發展目標之一。
在趙秀池看來，限競房慢慢退出是對的。「商品房部分應該由供求關係決定價格，保障房應該由政府來定價。由供求關係決定的房價才能持續，否則住房限價放開，房價就容易出現反彈。」她表示，限競房政策逐漸退出，對房企來說是利好。因為在限競房政策下，房企盈利空間有限，很難經營下去。
事實上，北京地區的限競房熱早在2019年便有退潮跡象。去年底，北京陸續掛出10餘宗不限價的純商品房地塊，陸續改變限競房主導的趨勢。2020年，純商品房地塊與限競房地塊出讓趨勢全面扭轉。
上述大型房企人士表示，此舉對於深耕北京區域的房企來說是好事，因為其對市場把握更加準確，相比而言拿地精準度更高。他認為，房企在北京進行住宅開發的難度是有的，因為公開程度較高，地產市場較為規範，競爭也相對激烈。但在利潤方面處於平均水平，並無過高或過低的情況。
地價再漲
隨著限競房地塊逐漸減少，北京年內地價悄然崛起。
上述大型房企人士坦言，地價上漲意味著「房企想在北京市場做利潤更難了，拿地必須更加謹慎」。
潘浩表示，為應對疫情期間土地市場下滑的情況，北京今年土地市場供應多宗核心地段優質地塊，拉升總體樓面價和溢價率。
潘浩分析指出，今年地價上漲為結構性價格上漲，實際高價地塊數量有限，成交樓面價超過5萬元/平方米的地塊佔比全市成交宗數的15%，不足以對整體市場產生重大影響。且此部分高價地會在未來1～2年內逐漸入市，短期內拉升價格上漲的情況很難發生。
趙秀池則對記者表示，樓面價和溢價率升高，意味著開發商對北京樓市依然看好，北京仍然有大量的住房需求。隨著基礎設施的不斷完善，樓面價升高應該是常態，溢價率則要看市場的供求情況。
樂居買房數據顯示，2019年，恒基以69541.99元/平方米的樓面價競得朝陽區孫河村地塊，同時創下2019年北京住宅地塊出讓樓面價的最高紀錄。而在2020年，北京樓面價超7萬元/平方米的地塊就有4宗，其中價格最高的兩宗為合生創展在5月份競得的豐臺區分鐘寺地塊，平方米單價分別達到7.62萬元及7.39萬元，溢價率為42.08%及37.86%。其餘兩宗地塊則坐落於海澱區四季青鎮，這兩塊地總價超過百億元，也被市場稱作「百億雙子」。
上述大型房企人士表示，今年土地市場最火熱的區域便是豐臺區，目前北京城六區僅豐臺區仍在三四環附近有土地，整體供應量、地塊素質及未來潛力巨大。
據悉，合生創展2020年上半年在北京豐臺區分鐘寺區域拿下三宗地塊，掛牌文件均要求「報高標準商品住宅建設方案」。合生創展公告顯示，其中兩個項目將分別於2020年12月前後及2021年3月前後入市。有地產業內人士對記者表示，除合生創展外，中海地產在北京的主要布局區域也包含豐臺區。
潘浩對此分析稱，分鐘寺為四環內少有的價值窪地區域，近年鮮有土地供應，且幾乎沒有純新房項目供應，區域大量改善型需求無疑將成為該區域重要的潛在高端客戶群。同時，該區域在交通條件上也有明顯優勢。
房天下數據顯示，該區域內的分鐘寺小區二手房價在3.2萬元/平方米至4.4萬元/平方米之間，遠低於合生創展此番拿地價格。潘浩表示，雖然地塊成交樓面價已經超越7萬元的水平，但在不限價情況下，項目未來仍有較好的打造空間，為近年來少有的優質地塊。
而海澱區四季青鎮的兩個地塊由於底價較高，均以底價成交，分別由中國金茂及山西交通集團和融創的聯合體競得。中國金茂在獨立拿下四季青鎮的地塊後，引入綠城投資共同開發。有房地產業內人士告訴記者，近年來中國金茂在北京主要布局核心高溢價區域。目前，兩宗地塊案名均已經確定，且皆為大面積高端改善型住宅。
除樓面價升高外，住宅地塊溢價率也能夠直觀反映房企對北京市場的信息。
今年初至11月23日，北京已出讓的住宅地塊平均溢價率約為16.41%，相較於2019年全年北京住宅土地市場9%的溢價率有明顯提高。其中，溢價率最高的地塊位於通州區臺湖鎮亦莊新城站前區，由綠城競得，溢價率達到49.78%，網上報價達到17次。據悉，參與該地塊競拍的房企多達17家。該地塊出讓於2020年2月18日，業內將之看作年初拉升市場熱度的重要地塊之一。
「從地段看本地塊雖然在成熟區邊緣，但距離地鐵站更近，且區域內在售項目及未來同期競爭項目多數為限競房項目。而本地塊不限價，且起拍樓面價較低，故引得眾多開發商參與競拍。最終可售住宅部分樓面價鎖定在30806元/平方米，相較於區域當前成交價格及53000元/平方米的限價來看利潤空間相對充足。」潘浩說。
但他同時提及，面對7%的自持部分，以及較高的地價成本，該項目對於開發商操盤能力亦是一次考驗。記者了解到，這也是北京自2018年11月之後出讓的唯一一宗包含自持部分的地塊。