（原標題：固安這十年解碼固安樓市：8成買家來自北京，人居產品迭代升級）
雙十一開場後，2020年也即將進入尾聲，黃小平沒能休息，每天都非常忙碌。說起銷量，他說：「最近確實賣得挺好的。」黃小平是固安某樓盤的銷售人員，在固安賣了6年房子。他覺得賣房子挺有趣兒，在成交的客戶中，很多都成為了他的朋友。
「來買房的人大多是從北京過來的，畢竟離北京近。在北京一套房子的首付款，在固安可以付全款。」黃小平的這番話道出了十年來固安房地產市場需求旺盛的原因。
今年年初，受疫情影響，樓市暫時停擺。不過，買房需求並未減少，隨著各大樓盤相繼推出新品，下半年以來，固安的樓市又開始熱鬧了。
房價「峰迴路轉」回歸理性
作為「京南第一城」，固安的房地產市場是環京樓市的縮影。早在2010年，固安新建住宅為5000多元/平方米。如今的價格則在15000元/平方米左右，10年時間，上漲了2倍。
這期間值得關注的是，固安房價最高點時的2017年。因為外來的投資需求不斷出現，固安房地產市場量價迅速上漲，成為繼「北三縣」之後環京最亮眼的區域。2017年，固安的房價達到約2萬元/平方米。
馮坤是固安本地人，生在固安，長在固安。他說，當時的價格的確高，能買得起的本地人並不多。
在房價上漲的壓力下，2017年3月，廊坊市出臺了限貸政策，要求非本地戶籍限購一套， 首付比例不低於50%；本地戶籍限購兩套，首套首付比例不低於30%。同年6月，固安限購再次升級，其中最為嚴格的一條是，非本市戶籍居民購房需提供3年及以上當地社保證明或納稅證明，且限購1套。
隨著固安限購不斷升級，投資需求被抑制，房地產市場量價齊跌。此後，包括固安在內的環京，不得不面對房地產寒冬的來臨。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，以北京為首的京津冀城市圈調控政策力度全國最強。固安作為環京一個區域，房價從過去的2萬多跌到現在的1.4萬左右，房價基本上已經剔除了泡沫。
落戶條件放鬆助推市場平穩恢復
回顧固安房地產市場的走勢，克而瑞分析人士認為，固安的房地產市場由2003年起步到2009年快速發展，由2017年上半年步入鼎盛時期到2017年下半年遇限購升級斷崖式下跌，再到2019年市場回暖，房地產市場逐漸回歸理性。2020年受疫情影響，第一季度樓市幾乎停擺，不過，在固安放開人才落戶政策的推動下，市場已在逐步恢復中。
固安人才政策始於2019年12月，當時固安發布《關於進一步簡化高校畢業生落戶手續的實施辦法（試行）》，落戶條件放寬至大專、職業院校畢業生。而在今年４月，廊坊市發布《關於進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》，其中提到，固安作為首都周邊城鎮，就業滿六個月且連續繳納六個月以上城鎮職工養老保險的人員也可落戶。
彼時，張大偉就預計，固安縣戶籍人口有望增加，潛在購房需求有望增加，固安樓市將獲得利好，房價有望獲得託底。
事實也證明，此後的固安樓市走勢平穩恢復。據北京中原市場研究部統計，今年7月從成交均價環比來看，廊坊市區、固安、石家莊、張家口等環京4個區域成交均價環比上漲，其中固安成交價漲幅最大，成交均價1.23萬元/平方米，環比上漲7%。
不過，受到疫情影響，燕郊、固安、香河等區域成交套數環比下降也是事實，其中7月，燕郊環比降幅最大，環比下降62%。相比之下，固安成交502套，成交套數環比下降37%。
到了8月，隨著市場恢復，固安樓市有了明顯的起色。據世聯行的數據顯示，其當月成交374套，環比上漲74%；成交均價17466元/平方米，環比上漲22%。在成交量顯著增加的同時，價格也較7月有所上升。
在固安放開人才落戶政策等因素的推動下，固安樓市的熱度逐步恢復。圖/CFP
本地、北京客群佔比「二八分」
而從購房客群上看，近十年固安樓市也發生了不小的改變。最早由本地客群為主轉到北京投資客群為主。後來受限購影響，北京客戶開始減少，本地剛需客戶佔比增多。但是隨著落戶政策的鬆動，以及大興新機場開通、京雄城際鐵路的推進，北京客群佔比正在回升。
與過去相比，黃小平認為，現在固安房價比較穩定，至少現在過來買房子的人，幾乎沒有投資的人，都是以自住為主。這與2017年限購以前，投資客蜂擁南下買房的情況完全不同。
黃小平表示，在他接觸的固安買房者中，工作在北京的人居多。因為現在隨著交通發達，距離已經不是問題。加上「北漂」一族的工資確實沒有房價漲得快，想在北京紮根兒並不容易。相比之下，固安則是個不錯的選擇。
「還有很多人來固安買房子，是看重固安有著得天獨厚的地理優勢和完善的配套設施。而且這裡的住宅品質與前幾年相比已經有了大幅提升。如果一些項目放在北京五環，絕對是豪宅。」黃小平如是說。
近年來，固安湧現出不少品質新盤。圖為孔雀城大湖。圖片來源 企業供圖
據北京克而瑞的調查顯示，在固安購房的人群中，本地客群佔到20%，而北京客群佔到80%,其中有55%的非京籍客群，是在西紅門、新發地、玉泉營等地工作，因為沒有北京「房票」或受北京高房價擠壓而外溢置業。他們一般選擇在北京和固安之間通勤工作，或者接父母到固安居住，自己周末回固安與老人團聚。
板塊功能分明，北部新城承接北京外溢剛需
在馮坤看來，固安最早是以南部為主，後來逐漸向北城發展。從目前來看，固安樓市已發展成為功能分明的板塊以承接不同的置業人群。各個板塊特徵及功能定位各不相同，價格也不盡相同。
據北京克而瑞調查顯示，北部新城緊鄰北京大興和機場高速路，因鄰近北京而主要承接了北京外溢剛需客戶。北部新城作為固安縣的新區，目前正處在開發建設階段，其也處於固安住宅產品的「第一梯隊」，普通住宅價格為15000元-17000元/平方米，是固安價格最高的區域。溫泉新城因為依託溫泉資源吸引了北京養老度假客群，普通住宅價格為9000元-13000元/平方米，北京客群佔比80%以上。
因緊鄰北京，固安北部新城承接了很多北京外溢需求。
中部城區板塊是老城區所在板塊，生活配套完善，但受區域發展規劃布局的影響，以剛需產品為主，普通住宅價格為14000-15000元/平方米，北京客群佔比也在70%以上，置業目的多為剛需。
隨著固安樓市板塊的逐漸擴大，自孔雀城率先進駐固安後，各大品牌房企陸續進駐，包括建投、中南、世茂等。此外，2020年上半年，大悅城、綠地也首進固安。
在各大品牌房企的推動下，區域人居產品不斷升級換代。尤其是率先進入固安的孔雀城，因為深耕多年，在區域市場的佔有率方面具有絕對優勢。而且孔雀城經過17年對於區域人居產品的不斷探索創新，當地人居品質也跟隨孔雀城的項目不斷升級迭新，從一個縣城的人居水平提升至與北京等一線人居水平相當的水準。而這也是吸引眾多北京外溢需求的原因之一。
目前，固安的住宅類型多樣。其中，溫泉新城板塊的居住產品以養老度假類產品為主。而作為外溢需求旺盛的北部新城主推功能型三居以及改善型大宅。值得一提的是，在北部新城有一個家喻戶曉的標誌型項目——孔雀城大湖，其也是當前固安樓市的人居前沿作品。孔雀城大湖以法國波爾多水鏡廣場為原型，打造了一扇形水系景觀，這個13萬平方米的浩瀚大湖，成為社區的生活重心，和法式園林一起營造著浪漫的生活氣息。
如果說孔雀城大湖在固安北區建了一座新城，那麼孔雀城柏悅府的出現，則是在北方為那些有著江南情結的人建了一座東方宅院，其凝萃中國九大名園，原版打造網師園；採用都市現代玻璃欄板立面，同品同標一線高端項目。
而縱觀固安樓市十年，房價的變化最為明顯，不過隨著限購，房價已逐漸更為理性，而購房者人群也由本地自住需求向北京自住、休閒養老需求轉變。這樣的人群變化，也催熱了固安北部新城這一近年來新興的樓市板塊。雖然目前固安房價還處在「原地踏步」的階段，但是其住宅產品已經日新月異，居住舒適度以及區域價值已得到越來越多的人認可，正在成為環京宜居的典型區域。
新京報記者 袁秀麗