文/星空下的小白菜
2019年的北京樓市難上加難，如今到了2020年會好轉嗎？
這剛一開年，北京的土地市場就開始熱鬧起來了。開年第一錘，就敲出來70.5億元的總成交價。
1月3日，北京迎來了開年的首場土拍，這場土拍意義跟以往大不相同，一口氣吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創、電建等十幾家房企參與。
1612-757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價41381元/平方米，建築控制規模65248平方米，容積率2.8，起拍價27億元。該宗地競拍幾乎是融創和中海兩家的爭奪，經過13輪加價，最終由融創以34億元、25.93%溢價率競得，成交樓面價52108元／㎡。
1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價41320元/平方米，建築控制規模75025平方米，容積率2.8，起拍價31億元。該地塊經過中交、世茂、中海、首創、華潤等企業爭奪，最終被中海以36.5億元、溢價率17.74%奪得，成交樓面價48650元／㎡。
這兩個地塊之所以引起大家的普遍關注，有兩個原因：
1）這兩個地塊不限價
2）這兩個地塊的溢價率很高
01 土地不再限價
這兩塊地之所以吸引了這麼多房企來爭奪，很大的一個原因就是——不限價！
過去這幾年，限競房幾乎是北京的絕對主力，小白菜之前沒怎麼跟大家講過限競房，這裡先給大家稍微科普下。
限競房是指通過「限房價，競地價」的土地出讓方式產生的商品房，是北京為了控制房價上漲採取的一項重要措施。從本質上說限競房還算是商品房，是可以上市交易的，但是因為價格低廉，國家對於限競房買賣也進行了相應限制。限競房在個人取得不動產權證滿5年或繳納契稅滿5年後，才允許上市交易。
限競房在北京的房地產調控中的地位有多重要，我們看看土地供應就能知道了。過去三年，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應（包括部分流標），單限競房就供應了113宗，共有產權52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。
但是限競房在市場上的熱度並不高。中原地產的數據顯示，北京從2018年6月10日開始，按照成交套數計算網籤完成率只有42%。
房子限價，還不好賣，開發商們自然沒什麼激情。所以，北京的土地市場一直也是不溫不火的。
土地市場不溫不火還表現在北京的土地成交價格上。
去年，北京土地平均成交溢價率只有9.4%，低於2018年的14%，這是近年來的最低點。而合計50宗各類住宅地塊中，平均溢價率也只有10.5%，其中18宗地塊是底價成交。35宗限競房地塊中，溢價率為零的地塊多達12宗。尤其到了年底，北京更是連續有多宗地塊底價成交。
而這次的兩個地塊，一個溢價25.93%，一個溢價17.74%。可以說是一改了往日的慘澹，也讓被壓抑久了的房企們好好釋放的一下。
02 樓市要放鬆？
今年北京土地市場以兩塊不限價地打頭陣，這很可能意味著土地結構會發生變化，不限價的商品房正在重回市場。
截至目前，北京公布的等待出讓的住宅用地合計有13宗，其中有2宗為共有產權地塊，2宗限競房地塊，9宗不限價商品房住宅地塊。不限價地塊再次奪回了主力地位，背後是否意味著北京的樓市要從土地市場的放鬆開始？
北京房價已經連續跌滿兩年多了。從2017年3月開始，北京開啟了下跌的趨勢。先是環京地區開始逐步下跌，到2018年北京市中心，四環以內，基本上還能穩住，個別樓盤炒炒學區概念，也還能逆市漲漲價。但是2019年之後基本開始全面開始下跌，普遍的跌幅超過10%，品質稍微差點的房子，跌幅就直奔3成而去。
加上二手房交易嚴重萎縮，北京地區還連續四年人口淨流出。這意味著北京未來的樓市是很危險的，因為接盤的人沒有了，市場流動不起來了。這樣的低迷情況下，北京適當放鬆政策，提振市場是有必要的。因為不要忘了，調控的目標是「不能大漲，也不能大跌」。如果再不出面提振市場，北京的房價很可能要一直跌下去了。
03 為什麼是石景山？
最後我們再回頭來看這兩塊地。估計大家很奇怪，為啥會是在石景山？
從預期看，按照融創地價的成本，預期售價將在8萬元/平方米左右，高於當下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。
石景山房價要賣到8萬！這是不是太誇張了？
小白菜只能說，這就是大家一直以來對石景山的「偏見」，估計很多人都以為是郊區，但是，石景山真的是實實在在的城六區。
其實早在2018年，在北京樓市中毫無存在感的石景山就開始意外反轉，成為全市銷冠的誕生地。2019年，石景山更躍升為樓市大熱的主力板塊，僅前11個月便以3246套商品住宅成交，佔到北京樓市10%的市場比重，更一舉創下近十年區域銷量新高。
小白菜只能說，融創等大房企對於石景山的未來是非常看好的。之後有機會，我們再來分析一下石景山的規劃。