來源：觀點地產新媒體
觀點地產網 保利置業交出來的這份半年報，多少帶著些許新管理層上任後的印記。
自去年2月份，張炳南升任董事會主席，以及曾任保利發展副總經理十年的王健接任保利置業董事總經理，外界對這家過去幾年略顯頹勢的企業有了更多期待。
彼時在年報業績會首次亮相的王健對外「喊話」：「我們是新來的，所以也希望能給大家一個比去年好的面貌。」
然而今年疫情措不及防的到來，把房企們的銷售周期、開竣工等等都給打亂了，包括面臨調整期的保利置業。上半年，保利置業合約銷售金額約196億元人民幣，同比下跌2%，完成全年銷售目標520億元人民幣的不到四成。
營收盈利方面，上半年保利置業錄得收入129.89億港元，同比下降25.8%；毛利48.81億港元，同比下降34.2%；期內溢利11.54億港元，同比下降71.26%；核心淨利潤9.98億港元，同比下降73.6%。
在8月28日舉行的中期業績發布會上，王健指出上半年經營數據業績下跌的原因，還在於去年同期有香港龍譽項目的結轉。據悉，2019年上半年龍譽結轉金額約78億元人民幣，佔當期結轉金額超過50%，同時因香港沒有土地增值稅，所以也相應提高了淨利潤率水平。
若如除香港項目的影響，對比2017-2018年上半年的數據，如核心淨利潤分別為4.6億港元、5.9億港元，今年的盈利水平實則處於增長軌道。
對於整個上半年所取得的成績，董事會主席張炳南更多是欣慰，其稱，這是保利置業團隊戰勝了前所未有的困難，付出了超越以往的努力所得到的。
「朝520億銷售目標繼續努力」
疫情的影響幾乎成為今年中期業績會的一個必備問題。
從業績會披露數據可以看到，在開竣工方面上半年保利置業就受到了較大影響。如2020年，保利置業預計竣工面積380萬平方米，實則上半年完成任務量為97萬平方米，完成率為25.5%。
銷售方面，保利置業則錄得合約銷售金額約196億元，同比下跌2%。值得注意的是，全年保利置業的銷售目標為520億元，增速為20%，這相比於2019年定下的2.94%增速目標「激進」了不少，但截至中報年度目標完成率僅為38%。
「上半年的市場確實是比較困難的，受疫情影響我們總部也是3月初期才復工，只有3-4個月的銷售周期，所以上半年的銷售業績確實也沒有達到預期『時間過半、任務過半』的努力方向，受影響比較大的是武漢及一些三線城市。」王健解釋。
除了疫情，供貨量也給保利置業的銷售任務帶來挑戰。據悉，雖去年總共拓展土地金額200億元，但主要拓展項目集中在6月份之後，由於開發周期加之物流中斷等問題，致使今年上半年的有效供貨量並不足。
1-6月，保利置業新推貨量為260億元，去化率僅在44%，相比去年同期的58%下降明顯。
但對於下半年，王健則稱相信新推出貨量對市場具有更好的穿透力和吸引力，去化率會得到進一步的提升。觀點地產新媒體了解，下半年保利置業計劃新推貨量接近400億元，主要是分布在蘇州、寧波、深圳、南寧、廣州、惠州、佛山等城市，七個城市合計供貨佔比接近66%。
基於此，王健稱公司會繼續朝著520億的銷售目標努力。
值得一提的是，業績會現場披露，擁有350億元貨值的深圳龍崗項目預計將在今年9、10月份推出首期。這是保利置業旗下這個為數不多的舊改項目，投資者問起項目的結轉時間時，王健的語速放緩了許多。
「龍崗項目投資至今應該已超過4年了，是完全靠著保利置業與合作公司的力量在跟村裡面合作，一點點拆遷，一點點談每套房子，逐漸用統一的拆遷政策解決實際困難，完成土地的整理和轉移。」
接近三百萬平方米的體量，保利置業將採用滾動、分期開發。王健稱，項目第一期村民的一部分回遷加上商品住宅的銷售，會在今年9、10月份左右推向市場，首期結轉時間則是在2022年左右。
「但整個項目的結轉周期，因為還有接近35%左右的拆遷還沒有完成等原因，後續房子的結轉時間還不能夠確認。」
「上半年獲取項目要在年底推出」
另一個可以解讀保利置業半年報的線索，還在於新管理層上任之後帶來的改變。2019年2月，張炳南與王健正式履新保利置業高層後，這家公司的發展道路有了轉向。
一個有趣的現象是，中報會現場，「去年的拓展加快了」成為了各位管理層回答問題時慣用的開場白。
除了上文提到的去年下半年拓展項目增多，保利置業加快了總體開發節奏，要求整體提速。副總經理萬宇清稱，保利置業原本在從拿地到開盤時間為12-14個月，現在則要求8-10個月，甚至一些三線城市可以做到4-6個月。有投資者稱，「這分明是保利發展的水準。」
在業績介紹環節王健也表示，隨著公司開發節奏的開發，要求今年上半年獲取的項目均要在年底前推出，為公司衝刺業績提供優質的貨量。
除了開發節奏的提高，在拿地環節保利置業也有了新的標準。據悉，自去年以來保利置業有意識地提高獲取土地地權益比例，經過調整整體地土儲權益從去年的65%升至今年上半年的70%。
這也使得權益銷售比重有所上升，上半年保利置業銷售的權益比重約80%，而2019年這一數據僅為65%。
「因此雖然上半年公布的全口徑銷售額同比下跌2%，但我們的權益銷售額同比是增長了24%。」萬宇清稱。
值得注意的是，權益比的提高則要求保利置業撬動更多自有資金。為了做好成本的控制，前8月保利置業新增的11塊土地，除少數項目從招拍掛渠道獲得，更多是通過城市更新、合作勾地、收併購和一二級聯動開發獲取。
王健表示，這較好地控制了新增土儲價格，同時也更加重視將投資向長三角、大灣區和重點核心城市集中，控制未來開發風險。
若要整體提高公司的周轉效率和資金安全，融資端的優化調整也是不可或缺的一環。
事實上從2019年加快拓展速度以來，保利置業的淨負債率便有了一定上漲，截至上半年甚至已超過100%。對此董事副總經理葉黎聞也解釋稱，「增長和發展目前是我們最重要的任務，淨負債率也為之會有一定的階段性的提高」。
對此，保利置業也在尋求拓寬融資渠道，降低財務成本，並優化負債結構。葉黎聞指出，上半年公司把握了貨幣政策的逆周期窗口，將高利率的信託佔比降低5個百分比，將整體融資成本下降了0.51個百分點至4.95%。
展望未來，葉黎聞稱相信等新拓展項目逐漸進入結轉期，淨負債率會得到改善，中長期淨負債率目標希望能夠降至70%-80%的水平。
另據觀點地產新媒體觀察，對比此前財報，保利置業將收益、地段較差的投資物業和酒店進行了一些處理，進行了資產結構的優化。
截至上半年，保利置業投資物業總建築面積約79.4萬平方米，資產值約109億港元，去年底這兩項數據為80.3萬平方米、121億港元，位於貴陽的一處寫字樓和酒店剔除出去，尚存物業項目主要集中在北京、上海、深圳。
此外，已建成待售從最高的280億港元減少到180億港元。
透過一系列舉措，似乎也就理解業績會開始時，張炳南說的那句「保利置業要開啟一個規模、效益、速度、持續增長的新階段」了。
以下為保利置業集團有限公司2020年中期業績會問答實錄：
現場提問：似乎上半年銷售並沒有達到全年目標的一半，請問是否仍然堅持全年銷售目標？對明年銷售是否已經有指引？
王健：上半年的市場確實是比較困難的，受疫情影響，我們總部的管理復工也是3月初期才開始，像武漢這些城市上半年幾乎都比較的困難，所以上半年銷售業績確實也沒有達到我們預期的「時間過半、任務過半」的努力方向，其中受影響比較大的是武漢及三線城市。
從數據來看，購房需求的整體復甦基本上是五一後，即在今年上半年有效的銷售周期大概是只有3-4個月，公司完成全年銷售目標接近4成，這跟行業進度基本一致。去年我們加大了拓展，這一定會反映到今年的銷售業績上，今年銷售目標的實際增速目標是20%，這個目標在行業內不算低，我還比較有信心，下半年我們會繼續朝著520億的目標去努力。
同時我們對明年的貨量也有進一步的安排，如同今年拓展的項目來看也是增量拓展，即我們賣了200多個億，但拓展項目的總貨值超過200個億，因此對明年的增長和貨量的準備我們有信心、有考慮的。
現場提問：請問公司上半年推出來的貨量和去化率的情況？
王健：今年新推的貨量和去化率效果還不錯，今年調高了銷售目標，其中一個很大的動因，是因為我們去年的拓展加快了，去年我們多了200億的新增土地投資，可以提供更多的銷售貨量。
但因為去年拓展的項目主要都是在6月份後獲取的，由於開發周期、項目加速的問題，所以上半年我們的有效供貨是不足的，同時由於疫情影響對我們供貨造成了一定的影響，因為一些項目計劃上半年供貨，受疫情影響了延遲兩個多月。
這樣一季度公司主要靠庫存，二季度才逐步有新拓展項目，市場也沒有完全復甦，加上銷售周期的縮短，因此上半年新推貨量260億，去化率是44%，比去年同期的58%還是略微有下降。
相信今年下半年這些新貨，通過產品的改善、精心策劃、品質把握，對市場具有更好的穿透力和吸引力，滿足市場需求，所以可以看到下半年推到的新推的貨應該會有更好的去化率，會得到進一步的提升。
現場提問：請問管理層下半年拿地計劃是否仍然按照200億人民幣計劃來實施？
王健：今年上半年，出於相對在疫情期間審慎性考慮，及基於當前的銷售價格並不能得到很大的增長但土地價格在一些城市出現火熱，上半年我們相對比較審慎。但我們對整個中國，我們所在的城市，特別是對於長三角、大灣區、重點核心城市我們是很有信心的。
到目前為止，我們的投資計劃還是按照200億來排布，而且我們也有充足的資金準備。至於能不能投到這樣的土地，即能不能花出去那麼多土地的錢，我們還是要根據有沒有那麼合適的土地的資源來最終決定的。
現場提問：請問關於公司上半年的業績有較大的下滑，具體什麼原因？去年因為有香港龍譽入帳給公司業績帶來很大提升，今後公司如何保證整體經營方面的穩定增長？能否給我們更多的指引？
張炳南：今年公司的營收和利潤和2019年的1-6月相比確實有較大的下滑，主要是因為去去年同期有幾個項目的入帳，結轉比例中龍譽項目貢獻78億人民幣，佔到了去年收入的54%，今年上半年香港的結轉佔比只佔收入的1.4%。
但和2017年、2018年的中期相比，當時2017年、2018年公司的淨利潤大概在6個多億，今年現在是8個多億，應該說剔除龍譽項目的影響，公司還是保持了穩健的增長。至於說公司未來能否保持業績的穩定，我們正在積極的去拓展更加優質的土地資源，為公司長遠發展儲備充足動力，我們有信心保持公司的業績持續增長。
現場提問：公司因為澳門物業出售獲接傳訊令狀，目前進展怎麼樣，之後是不是不再布局澳門市場？目前看公司在海外擴張方面的進展似乎比較緩慢，未來重心是不是會集中在內地業務？
潘治平：因為澳門項目現在進入到司法程序，具體情況不方便透露，但大家可以放心，原來我們的投資成本均已收回。針對澳門項目，雖然目前進展不順利，不代表公司未來在澳門市場會退出來，我們在境外的發展，除了龍譽取得比較好的成績，未來我們在香港屯門、油塘以及我們還取得另外一塊土地，我們是繼續在香港發展的，長線我們是看好香港的投資環境。
現場提問：目前公司淨負債率超過100%，近期有三道紅線的監管傳聞，這會不會有一個控負債的需求？
葉黎聞：從2019年我們開始加快拓展速度，在平衡低好風險和發展的前提下，增長和發展目前是我們最重要的任務，淨負債率也為之會有一定的階段性的提高。我們現在最主要是要保證企業的現金流安全，而且在這個情況下，為業績增長提供充足的資金，同時做好資金成本的壓降工作，同時不斷地優化負債結構及償債周期。
相信等新拓展項目逐漸進入結轉期，淨負債率會得到改善，目前公司希望中長期淨負債率能夠在70%-80%的水平，同時可以看到上半年公司把握了貨幣政策的逆周期窗口，將整體融資成本下降了0.51個百分點，目前是4.95%，這也是行業內較低的水平，在行業裡有一定的優勢。
現場提問：請問公司未來的發展策略、管理層的想法，包括現在公司股價表現比較一般，管理層將來會不會多點出來和投資者交流？
張炳南：保利置業從2019年年中開始進入加速拓展的階段，去年拓展的項目到今年下半年會反映到我們的銷售增加裡面，當然要反映到報表的話，可能需要到2022年才能看到結轉收入的顯著增長，而且我們也相信這些項目會有比較好的利潤爆發，因為去年下半年我們獲取的項目，總體來講還是具有比較好的抗風險能力和盈利空間的。
在毛利率方面，公司總的毛利水平在行業裡面還是比較有優勢，當然這裡面也有結轉周期的影響，隨著公司開發節奏的加快，包括整個行業，整個行業我們預期整個毛利率水平也會出現慢慢下降的趨勢。
可能整個行業毛利率水平可能會回落在30%左右，保利置業大概應該在未來應該也差不多是這樣的水平。我們也會通過更好的管理和成本的壓降和包括創新銷售模式，力爭保持我們的毛利率在行業裡是有競爭力的。
除了規模的增長，未來公司會重點做的是通過對成本和費用的控制來對衝利潤率的下降，同時我們會進一步加大和主要開發區域，比如說長三角、大灣區及國內的重點核心城市，地方的政府、合作夥伴的溝通，我們會更多採用在招拍掛的市場之外尋找更多的機會，另外我們也會通過其他的形式來控制土地的成本，儘可能的獲取更多的性價比更好的土地。
總體來講，自去年年初開始，我們對標行業內外的優秀企業，在內部我們還是做了很多制度、結構、管理模式上的調整，這個對自己的更加嚴格要求，現在應該說越來越看到效果，我們希望這種努力從中長期來講可以提升企業的管治、業務能力、發展的水平，更長遠來講從企業文化上讓保利置業變成更加有競爭力、更加注重於發展的公司，為我們的股東提供高質量、可持續的回報。