來源：觀點地產網
觀點地產網 自2019年4月份天房集團重啟混改以來，時間已經過去將近一年。這一年，天房集團的混改進展或是「風聲大，雨點小」，反倒是合同糾紛、債務違約、人事變動、股權轉讓等消息頻頻出現。
4月13日，就媒體報導「合眾-天房天津瑞景商業不動產債權投資計劃」債務情況，天房集團子公司天房發展發布公告回應稱，公司於公告日已與「合眾-天房天津瑞景商業不動產債權投資計劃」（簡稱：「合眾債權投資計劃」）受託人合眾資產管理股份有限公司（簡稱：「合眾資管」）正式達成和解，並籤署《投資合同補充協議》。
根據補充協議，雙方決定將投資計劃延期約一年至2021年3月15日；同時自2020年3月29日起，將計劃的投資資金固定年利率由6.8%變更為8.8%，償還計劃共分10期，還款金額合計5億元。
對於這家資產、營收、現金及現金等價物規模均在收縮的國企來說，5億元或許已是不小的數目。而這5億元也將過往遺留下來的問題逐一公布於眾。
據天房發展2019年第三季度報顯示，其總資產為308.66億元，同比下降2.52%；經營活動產生的現金流量淨額為6.14億元，同比下降86.87%；營收32.36億元，同比增長39.31億元；期末現金及現金等價物餘額由13.87億元降至7.31億元。
關於上述債權融資計劃情況及混改情況，天房集團相關人士對觀點地產新媒體表示：「不方便透露」。
「5億債務」背後的槓桿
事實上，上述債權投資計劃最早應該從2014年5月21日說起，當時正值「天房系」的快速擴張期間。
彼時，天房發展披露公告稱，公司通過掛牌方式，以成交價33.05億元獲取天津市北辰區北辰道北側一宗地塊，編號為津北辰北（掛）2014-049號，規劃用地性質為商業金融業用地、居住用地、中小學、幼兒園用地，總出讓面積23.22萬平方米；其中，商業金融業出讓土地面積為1.99萬平方米，居住出讓土地面積為18.76萬平方米。
拿下上述地塊後，對於2013年度合約銷售額28.25億元、年收入17.49億元、淨利潤1.44億元的天房發展來說，33.05億元拿地代價意味著天房發展需要通過其他渠道或形式進行補充地塊開發建設資金。
隨後，作為上述地塊建設主體的天房發展全資子公司天津市華景房地產開發有限公司（簡稱：「華景公司」）通過股權質押、債權投資等方式進行了多筆融資。
其中，拿地後的第二月，天房發展就以質押華景公司100%股權的方式向西藏信託旗下的嘉興華泰投資合夥企業（有限合夥）借款約19.04億元，期限2年。
而本次公告的「主角」合眾-債權投資計劃於2016年11月浮出水面。彼時，華景公司擬向合眾資管申請5億元的債權投資型融資，融資期限為3+2年（受託人和償債主體都有權在3年期滿時提前終止），預期年收益率為6.5%。天房發展控股股東天房集團為上述融資事宜提供連帶責任擔保。
合眾債權投資計劃最終於2017年3月29日成立。但受擔保人天房集團的影響，合眾債權投資計劃合作雙方的「間隙」於2018年7月開始形成。
2018年7月，天房集團披露了2017年度的經營數據，其中多項核心數據「亮紅燈」，包括營收虧損22億元、資產負債率升至96.85%、歸母所有者權益為負等。
於該年9月，合眾資管與天房發展籤訂就上述債權投資計劃補充協議，後者為華景公司追加提供連帶責任保證擔保，擔保期限擔保期限為投資項下全部債權投資計劃資金本息到期之日後2年，並增加投資標的中商服用地為抵押物。
但於今年1月份，合眾資管還是選擇提前終止債權投資計劃，這意味天房發展需在今年3月末償還5億元借款。對此，市場人士認為，如果未能在規定期限償還借款或合約雙方達成新的條件，天房發展或將因這5億元借款觸及違約條例。
最終，天房發展以支付更多利息的代價避免了觸發違約條例。這樣的結果或許也是其「或不得已」的選擇。
何時到達「混改終點」
觀點地產新媒體了解到，天津北辰區北辰道北側項目地塊開發模式只不過是過往拿地擴張時期的一個「縮影」。僅在2014年至2016年期間，天房發展頻頻花高價拿地、或者拿下地王項目接近10個，拿地金額超過了350億元。
正是上述頻頻高價拿地情況也給「天房系」的債務情況埋下了「巨大的雷」。
到了2017年6月，天津市推出了40多家市屬集團的194個國企混改項目，其中包括天房的混改項目。期間消息稱，碧桂園集團、中國恆大、保利集團、融創、泰禾等均有接觸「天房系」的混改項目中。
其中，目前僅有保利參與混改的消息得到公告證實。於2018年12月26日，天房發展稱，於12月25日，天津市與保利集團籤署合作框架協議，協議的籤訂將為新起點上建設「新天房」注入新動能，保利集團將派出涵蓋管理、財務、工程、運營等領域的團隊對天房集團實施共管。
到了2019年4月，天房發展再度披露公告稱，公司控股股東天房集團擬重新啟動混合所有制改革工作，並以2019年3月31日為天房集團混改基準日，選聘中介機構，開展審計評估工作。這也意味著保利集團退出了天房集團混改計劃。
此時，消息稱，保利集團此次退出天房混改，是因為經過四個月的協商，一些政策條件看上去落不了地。但亦有不少業內認為，天房集團背後的債務情況亦是重要因素之一。
然而，自重啟混改以來，外界沒有等到天房集團關於混改項目的進展，而是傳出天房集團持有天房發展的股份先後遭凍結、轉讓子公司股權等消息。
其中於2019年6月13日，天房發展發布公告稱，公司控股股東天房集團所持有天房發展的全部股份被司法凍結（約1.5億股股份，佔總股本比例13.53%），系天房集團兩家下屬公司出現貸款逾期遭債權人平安銀行申請12.73億元範圍內的財產保全。隨後，一個星期後，上述雙方達成和解。
緊接著於今年3月9日，天房集團陷入了三筆債務糾紛，債權人平安信託向深圳市中級人民法院申請17億元範圍內的財產保全，其所持有天房發展全部股份被司法輪候凍結；又於4月12日，天房集團持有的天房展全部股票再次被債權人中信信託申請凍結。
基於上述種種，天房集團的混改「終點」何時出現、又以何種方式出現，仍然是個未知數。
但於天津市國資委今年3月份混改項目計劃中，房地產企業泰達股份與天房集團均在列。其中，天房集團將有7個項目公司股權進行出售或轉讓，包括兩家進行房地產開發經營的子公司、兩家酒店管理企業、兩家供熱企業和一家科技企業，上述轉讓金額均尚未公示。