商品房買賣雙合同的糾紛處理!|上海房產糾紛律師

摘要

法院實踐對商品房買賣「雙合同」中「裝修合同」效力認定不一，並呈現對當事人交易安排加以更多規制的傾向。在合同有效語境之下，裝修造價差額返還糾紛較為常見且所涉複雜。合同程序正義應是差價返還裁判考量的重要因素。對於違約金基數及承擔主體的司法認定，則以遵循合同真意為原則。商事仲裁作為注重合同自治和行業習慣的爭議解決方式，對於否定合同效力、認定法律責任持更為審慎態度。

一、引言

近年來，多地房管部門出臺限價調控政策，要求房地產開發企業預(銷)售商品住宅接受房管部門的價格指導。由於政府指導價與開發商實際成本及市場利潤的差距，催生了商品房買賣「雙合同」。所謂「雙合同」，即購房者與開發商或其授意的第三方在購房過程中簽署兩份合同，其一為符合政府指導價的房屋買賣合同，其二為裝修等名義的相關合同，後者約定的合同價款或部分價款實質構成房屋買賣價款的一部分。

在法院訴訟及仲裁實踐中，出現諸多「雙合同」糾紛，案件類型複雜多樣，裁判機關觀點也並非統一。且該等糾紛與時下政策密切相關，牽涉當事各方重大利益，引發了社會各界廣泛關注。鑑此，本文擬基於實踐視角，對房屋買賣「雙合同」所涉及法律風險及爭議解決要點進行梳理和分析，以期對相關糾紛的防範和解決有所助益。

二、關於「雙合同」法律效力問題

雖在形式上，房屋買賣合同與裝修合同因締約主體或合同標的不同而互為獨立，但二者在內容(尤其是價款)上關聯甚密，有的購房者甚至書面確認知悉並同意「雙合同」安排。這也能解釋為何在有的司法實踐中未基於表象將「雙合同」糾紛分拆為「房屋買賣合同糾紛之訴」和「裝修合同糾紛之訴」，若非如此，將可能使當事人增加訴訟成本，並可能使糾紛解決陷入困境。

(一)基於合同是否無效的分析

1.認定「合同有效」的司法實踐

通過對各地房屋買賣「雙合同」糾紛司法案例的梳理，筆者發現基礎爭議在於裝修合同的法律效力，其中通過主張裝修合同無效而不再繼續支付或要求退還「裝修款」者不在少數。

該等當事人主張裝修合同無效的理由，主要包括：房地產開發商採用的「雙合同」模式規避調控規定，以合法形式掩蓋非法目的;「雙合同」安排違反法律強制性規定，損害公共利益。對此等主張，法院或以當事人籤約時知悉「雙合同」安排，且實際銷售價格高於政府指導價格並不必然導致銷售目的不符合法律規定，或以當事人未提交充分有效證據證明違反強制性法律規定、損害社會公共利益為由未予支持。

探究法院裁判思路，核心在於：「雙合同」安排並不違「法」，蓋因「法律、行政法規」限定為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，各地土地房管部門出臺的限價政策非屬《合同法》第52條項下「法」之範疇;購房者與開發商訂立相關合同，其核心目的仍在於房屋買賣，並不能構成「非法目的」;而在購房者知悉並同意「雙合同」安排的情形下，也無法認定開發商構成搭售行為或設置不合理交易條件;至於「損害社會公共利益」的認定，法院在個案裁判中普遍對此持謹慎態度。

2.「合同有效」司法實踐的突破

與此同時，隨著房地產限價等調控政策的持續甚至加壓，「雙合同」效力認定也出現了與前述不同的司法實踐。

如在「黃某與某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，法院便認定裝修合同無效。在該案中，法院認為，買賣合同除房屋交易價款外，其他內容是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律行政法規的強制性規定，應為合法有效。然而裝修合同並非合同雙方當事人的真實意思表示，依照《民法總則》第146條的規定，當事人籤訂的裝修合同為虛假意思表示，且並未真正履行，應為無效。

3.認定「合同無效」的其他討論

在《民法總則》所創設的「虛假意思表示」規則之外，認定裝修合同無效還存在其他可能，有必要簡要展開討論。

其一，關於「以合法形式掩蓋非法目的」的再討論。合同因「以合法形式掩蓋非法目的」而無效的核心在於認定是否構成「目的非法」。因被掩蓋的目的非法，在後果上損害了國家、集體或者第三人的利益。較之前述「虛假意思表示」「以合法形式掩蓋非法目的」對雙方當事人主觀要件的要求相對寬鬆。考慮到締約合同目的往往具有多元性，司法機關將訂立「雙合同」目的解釋為規避調控政策，在後果上認為損及公共利益，並非毫無空間。

其二，關於「違反社會公共利益」的再分析。前已舉例說明，法院對於當事人以違反公共利益為由訴請認定合同無效的主張，多以無證據證明為由概括性不予支持。在前述「黃某與某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，二審法院便認為：「房屋交易價款拆分為兩部分，有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。」

(二)基於合同是否可撤銷的分析

在主張合同無效之外，不乏訂立「雙合同」的購房者向法院訴請撤銷合同的實例。如在「彭某等與某置業有限公司商品房預售合同糾紛」中，購房者主張開發商將購房與裝修捆綁銷售，存在欺詐行為，請求法院撤銷裝修合同。在「郭某與某建築安裝工程有限公司等裝飾裝修合同糾紛」中，購房者主張開發商利用優勢地位、利用房屋購房者沒有經驗致使雙方權利義務明顯違反公平、等價有償原則，構成顯失公平，要求撤銷裝修合同。法院對於該等主張未予支持，裁判要旨可歸納為：裝修合同並非獨立於商品房買賣合同，購房者籤約時明知購買房屋所支付總價款包含房屋裝修費用;裝修合同明確約定裝修價格較通常市場價格偏高，結合締約時房地產市場現狀背景，購房者應知或明知「雙合同」安排真實意圖。

(三)「雙合同」效力認定的仲裁實踐

仲裁作為房地產行業爭議解決的另一重要手段，以尊重當事人意思自治、注重行業商事慣例為顯著特點。此外，仲裁機構受理案件基於當事人合意，不受層級或地域管轄限制，更能免於地方保護主義影響而恪守中立。反映在房屋買賣「雙合同」糾紛處理關於合同效力的認定上，便是仲裁庭充分踐行「合同自治」原則，注重對於商業交易模式的理解。

以王某與北京某裝飾工程有限公司的涉「雙合同」糾紛為例，仲裁庭經審理認為，結合合同約定及締約背景，購房者與其他相關方籤訂的商品房買賣合同以及裝修合同，是為實現案涉房屋買賣之交易目的而設計的一系列交易合同的組成部分;裝修合同作為房屋買賣合同之附屬協議，是購買案涉房屋交易合同一部分。故此，對於裝修合同效力不作單獨區分判斷，並基於當事人真實締約意思認定裝修合同有效;而裝修合同約定的裝修款，則視作購買房屋總價款的組成部分。

三、關於「雙合同」違約責任問題

整體而言，在「雙合同」模式下，雖然裝修合同(甚至房屋買賣合同價款部分)存在被認定為無效或者被撤銷的風險，但維持合同效力似更能彰顯當事人的真實締約意思。下文將要討論的是，在認定合同有效前提下，相關違約責任的處理問題。

(一)減價責任的討論

1.基於司法實踐的分析

房屋裝修性質上屬於承攬，《合同法》第262條明確規定承攬人交付的工作成果不符合質量要求，定作人可以要求承攬人承擔減少報酬等違約責任。在本文討論的「雙合同」模式下，購房者以實際交付房屋的裝修價值不符合約定裝修標準為由要求開發商或第三方退還裝修款差價的案件為數眾多。

如在「蔣某等上訴某房地產開發有限公司等商品房預售合同糾紛」及「李某與某物業發展有限公司等商品房預售合同糾紛」中，購房者主張實際交付房屋的裝修造價與約定標準不符，故而要求退還裝修差價。法院裁判要旨可歸納為：裝修合同約定費用並非單純為房屋室內裝修價值，應客觀理解為包含房屋自身價值，屬於房款一部分，故對購房者要求返還差價的訴請不予支持。該等裁判意見，無疑是基於對「雙合同」模式真實締約意圖的反映。但在此之外，也有法院判例並非持此裁判思路，如在「翟某與某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，購房者認為開發商交付的房屋不達標，要求開發商按照實際裝修價值與約定裝修標準的差價向其賠償。法院認為開發商應受裝修標準約束，並基於造價鑑定結果判令開發商向購房者支付裝修款差價。

就法院對於一般的帶裝修商品房銷售合同糾紛處理而言，如若房屋買賣合同僅約定裝修標準，而未約定裝修所用材料的具體品牌、型號、數量等，購房者主張裝修不達標而要求退還差價，一般基於兩個維度判斷裝修價值標準。其一是「主觀價值」，即價值經由當事人在自由市場中的實際選擇得到體現，只要當事人主觀上認為具有等值性即可，客觀上價值是否對等在所不問。其二是「客觀價值」，即認為商品價值客觀存在，需檢視客觀價值是否對等。如果當事人在締約過程中地位平等、意思自由，滿足「締約程序正義」，則採「主觀價值」標準，尊重當事人談判的結果;如果締約程序正義無法保障，則採用「客觀價值」標準，需要判斷合同的內容是否平等、均衡。對於「客觀價值」的界定，在司法實踐中通常需以司法鑑定方式進行判斷。

在「雙合同」模式下，裝修合同的實際意義更多表現在價款層面，故其對裝修標準的約定往往較為粗略。以前述帶裝修商品房銷售合同糾紛處理思路來看，如認為訂立「雙合同」的購房者與開發商締約地位平等、意思自由，則不宜認定裝修標準不達標進而裁判返還差價。如裁判者通過當事人舉證或基於綜合情況認為，合同程序正義未獲得保障，則可能以「客觀價值」認定裝修標準不達標，進而支持購房者差價返還主張，啟動造價鑑定便是較為明顯的信號。

2.關於仲裁實踐的分析

前已述及，仲裁處理房屋買賣「雙合同」糾紛充分探尋當事人締約真意，這不僅表現在合同效力認定層面，也表現在合同履行判斷層面。在仲裁實踐中，也有為數眾多的當事人基於裝修標準不達標而要求開發商或相關合同主體返還裝修差價。一方面，仲裁庭對於裝修款和裝修標準的理解，以當事人商事交易模式為基礎。有仲裁庭明確指出：裝修合同約定的裝修款本質上是購買房屋總價款的組成部分;裝修款不能僅理解為案涉房屋裝修施工成本的狹義對價，進而不應構成案涉房屋裝修交付標準或者衡量裝修標準是否達到約定要求的標準。故而，對於購房者要求返還裝修差價的主張，一般不予支持。

另一方面，在個別仲裁案件中，開發商或相關主體存在明顯與合同約定不符的履約行為，如未進行裝修或裝修標準根本性違反房屋買賣合同及裝修合同約定，仲裁庭基於公允原則經審理也會裁決差價之返還。如在「李某與某裝飾工程有限公司的爭議仲裁案」中，仲裁庭指出，案涉房屋裝修標準應當按照裝修合同約定的裝修方案、裝修內容等技術要求予以理解，而不能將實際裝修工程造價是否達到購房款中包含的裝修款金額作為對裝修標準的定義，或判斷實際裝修是否達到約定的衡量標準。故該案仲裁庭限於「裝修標準明顯不一致項目」及「未施工項目」委託造價鑑定，部分支持了購房者返還裝修差價的仲裁請求。

(二)違約金責任的承擔

在房屋買賣過程中，購房者未依約支付房款，開發商未依約交付房屋或辦理房產證，都可能導致違約金支付責任。如果當事方存在違約情形，依約或者依法應向對方支付違約金，並無爭議。在「雙合同」模式下，需重點注意的是違約金基數的認定。

在「黃某與某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，開發商未能在合同約定期限辦妥房地產權證，其僅願以房屋買賣合同所載價款為基數向購房者支付違約金。一審法院在認定違約金計算基數時，未將裝修款計入房屋交易總價款;二審法院則認為房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和，並以此為基數支持購房者的違約金訴請。在「某物業發展有限公司與雷某商品房預售合同糾紛」中，因購房者未能依約支付房屋價款，法院判決購房者向開發商支付以房屋買賣合同和裝修合同總價款為基數計算的逾期違約金。

在「雙合同」模式下，購房者與開發商權利義務需作統籌考慮，否則將產生權利救濟的錯位，也將導致實質上的不公允。購房者與開發商因遲延履行主要義務所產生的違約責任應當對等平衡，體現在違約金計算上，便是均以房屋買賣總價款為基數。

(三)其他相關責任的分析

既然房屋買賣價款宜認定為房屋買賣合同與裝修合同二者價款之和，如若購房者在支付房屋買賣合同價款後未依約支付裝修合同價款，開發商可否據此遲延交付房屋?

在房地產行業中，房地產開發項目所佔用資金量龐大，及時回籠資金對於房地產開發商而言十分迫切和重要，故而一般都明確約定購房者需在較短期限內付清房款。即使合同未作專門約定，支付購房款是購房者的主給付義務，購房者若遲延履行，開發商可基於「先履行抗辯權」遲延交付房屋。如在「孫某與某物業發展有限公司等商品房預售合同糾紛」中，購房者已經支付房屋買賣合同價款及第一期裝修款，裝修餘款未支付。法院認為，裝修款實為總購房款一部分，購房者在未付清總購房款的情況下訴請開發商交付涉案房屋並支付逾期違約金不符合法律規定。

「雙合同」的訂立，除了購房者與開發商，往往涉及第三方裝修公司。可作探討的是，購房者在尋求權利救濟過程中可否要求第三方裝修公司承擔共同責任?

雖然在合同表象上，第三方裝修公司作為合同當事方，但在「雙合同」安排中並不承擔實質權利義務，也無需承擔相應責任。以法律關係相近的「借名購房」作比，後者的裁判規則便是查明房屋的真正權利人，由其享有權利、承擔義務。更何況，購房者明知甚至同意「雙合同」模式下第三方裝修公司的實際地位，在此意義上也不存在保護善意的法益。司法實踐中，有購房者主張由裝修公司承擔共同責任，法院基於裝修合同與房屋買賣合同密切關聯性及裝修公司法律地位獨立性等考慮未予支持。當然，此裁判思路並非盡然適用所有「雙合同」糾紛，如裝修公司在合同項下實質性地承擔裝修義務，其交付的成果不符合要求，也可能涉及責任的承擔;至於是否承擔共同責任，則需視有無合同及法律依據。

四、結語

在房地產限價政策之下，房屋買賣「雙合同」作為購房者、開發商及相關主體之間的特殊安排，涉及法律、政策、行業等多層次問題，因而在糾紛解決層面存在複雜性和不確定性。通過前述裁判案例分析不難看出，關於房屋買賣「雙合同」糾紛的處理，無論是合同效力的認定，抑或違約責任的承擔，核心都在於裁判者的價值權衡，以及必要的個案考量。

就合同效力而言，在「雙合同」安排下，裝修合同是否構成虛假意思表示、是否存在非法目的或者違反公共利益而應被認定為無效;以及是否構成雙方締約能力不平等且顯失公平情形而可以被撤銷，都難謂有確切定論，既有判例也存在可推敲的空間。在合同有效的語境下，購房者是否可要求返還裝修差價、要求裝修公司承擔違約責任，也無統一裁判意見，個案風險較為突出。

在政策壓力之下，法院司法實踐可能從爭議解決後端對當事人「雙合同」交易安排加以更多規制;而作為房地產爭議解決另一重要方式的商事仲裁，關注行業實務操作並注重當事人意思自治，在否定合同效力、認定違約責任等方面持更為審慎態度。

作者：劉文鵬;來源：北京仲裁

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