來源：一財網
正逢樓市「金九銀十」，開發商集體推盤，新盤扎堆入市。本月，深圳有近20個新盤入市，迎來今年樓市供應的高峰。
此前出臺的「7·15」新政也令今年深圳樓市呈現一些新看點。
一邊是新房市場開始分化，剛需盤和豪宅盤呈現分化，上半年在多個打新盤陪跑的剛需族們如今面臨著更多的選擇空間；另一邊是二手房成交量顯著下滑，上半年，房價漲幅較大的南山區、寶安區等，在新政出臺之後成交銳減。
深圳樓市目前這種趨於冷靜的市場局面，反倒給到了不少購房者信心，尤其是剛需族有了更寬裕的選擇空間。伴隨更多新房陸續入市、熱點區域樓盤賣家心態調整及部分炒房客轉場等，「7·15」新政政策消化期結束後，樓市成交量有望回升。
二手市場遇冷
在部分房源購房成本上升、新房供應增加等因素綜合作用下，深圳二手房市場成交趨冷。
樂有家研究中心數據顯示，深圳二手房8月成交量11322套，環比下跌15.6%；二手房成交均價66002元/平方米，環比下跌1.3%。此前的7月，成交量、成交均價均創下今年以來最高。
「7·15」新政令今年一路看漲的樓市行情戛然而止。樂有家研究中心數據顯示，7月20日~26日，深圳二手住宅網籤1700套，環比下降67%，錄得新政前一周10023套的兩成不到。
上半年，房價漲幅較大的南山區、寶安區在「7·15」新政出臺之後成交銳減。
深圳市房地產中介協會數據顯示，8月份龍崗區、羅湖區網籤量佔比持續上升，分別達到29%與17%，佔全市二手房網籤量近「半壁江山」。相較之下，南山區、寶安區網籤量佔比下滑明顯，佔比分別錄得14%、16%。
多位市場人士都向第一財經記者表示，近期二手房的過戶量、網籤量、成交量、均價等諸多指標，都顯示著深圳二手樓已轉冷。
受調控政策的影響，購房名額越發緊張，購房成本增加，不少有換房需求的人並沒有急於購買，而是選擇觀望挑選；業主惜售的情況也有所增加，不少熱點區域所售的二手房源比「7·15」新政前更少。
貝殼找房成交系統的供需數據顯示，新政出臺後，新增房源量由6、7月的每月2萬套左右，銳減至8月的1.4萬套左右。
「深圳住房需求遠大過供應，購買力旺盛，不少業主篤定深圳樓市中長期基本面不會發生改變，不著急出售的賣家基本都不願向市場妥協。」多位房產中介人士向第一財經記者表示，尤其是滿五年的好地段二手房賣家在「7·15」新政後選擇了上調房價。
「7·15」新政將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年，這意味著更多的二手房交易的成本上升。按照房屋增值稅及附加稅的一般稅率5.6%做粗略測算，一套持有不滿五年的1000萬元售價的二手房轉讓出去現在需要額外繳納56萬的增值稅。
福田區的一位李姓業主及身邊朋友均選擇了將自持的三居室住房價格上浮50萬~100萬元。李姓業主表示：「這種滿五年免徵稅的剛需房本身很槍手，『7·15』新政後，上浮的價格覆蓋掉稅費，依然有不少買家詢問。」
另據深圳中原研究中心數據， 9月13日一周，深圳二手住宅報價上升，其中鹽田二手住宅報價上升1.5%，漲幅最大。業主報價上升盤佔比雖有所下降，但佔比仍高達49.7%。
推盤熱潮不期而至
隨著深圳樓市各類打補丁調控政策持續出臺，與二手房市場轉冷相伴的是限價新盤的快速入市。
往年，七八月份推盤量少，「金九銀十」是開發商推盤的高峰期。然而，今年8月已經出現了推盤熱潮。
深圳一家TOP10房企營銷負責人士告訴第一財經記者，一方面受新冠肺炎疫情影響，開發商業績普遍不佳，年初制定的銷售任務壓力較大，加快推盤成為開發商的普遍做法；另一方面，「7·15」新政後，房價再往上漲的不穩定因素被去掉了，市場更加明朗了，開發商推盤的意願也提高了。「未來一段時間預計推盤量都不會小。」
由於2017年，深圳執行新房價格備案，新房價格要參考周邊同類在售戶型均價、二手房均價等，價格受到管制；二手房直到今年「7·15」新政後才受到更嚴格地控制，深圳房地產市場早已是遍地的一二手房倒掛新盤，新房自然成為各路資金追逐的熱門產品。
僅近一個月以來，光明區就有金融街華發融御花園一期、華潤璽雲著、中海寰宇時代、電建洺悅府、金融街華發融御花園二期、民軒攬翠臺等多個售價低於周邊二手盤的新盤開盤。
新政後的多個新盤都有向「無房戶」優先。其中，電建洺悅府還創下了「深圳首個全部賣給無房剛需的項目」紀錄。
剛需族陳姓人士是今年深圳樓市「陪跑族」中的一員。他在今年6月金融街華發融御花園一期認籌名單中落選，順利中簽了新近開盤的金融街華發融御花園二期。
「二期與一期價格相當，同樣是『買到就是賺到』，但二期中籤的難度要遠低於一期。」陳姓人士告訴第一財經記者，新政後「房票」收緊，直接將部分炒房客、改善族等攔在了門外。「比上半年更多的推盤量對應更少的『打新』族。」
以市場矚目甚久的剛需盤中海寰宇時代為例，總房源1232套，認籌人數3696人，中籤率33%。該樓盤均價約5.99萬/平方米，總價區間在452萬~850萬元/套。項目鄰近的樓盤龍光玖龍臺此前交易的二手房源，單價錄得6.6萬元/平方米左右。
劉曉輝是中海寰宇時代的打新一員。他告訴第一財經記者，「為了線上選房比別人快一點，有朋友專門買了一萬多元的路由器，基本是三秒搶光的節奏。不過，30%多的中籤率遠高於上半年金融街華發融御花園一期4.37%的中籤率。」
梳理公開信息發現，新政後深圳入市的一二手價格倒掛的多個剛需新盤的中籤率均在10%以上，華潤璽雲著等個別樓盤「打新」中籤率超過50%。
但這並不意味著新房市場就一片火熱。
新近的市場已經給出了答案。9月26日開盤的豪宅盤寶安區尖崗山和樾府，整體均價約9萬元/平方米，備案房源274套，參與搖號的共計220批客戶，中籤率超過100%。周邊在售的中海九號公館、招商華僑城曦城等，二手房起步價普遍10萬多元/平方米，這與前幾個月開盤即秒光的其他新盤形成了鮮明的對比。
深圳中原研究中心提供的網籤數據顯示，上半年不少投資客趨之若鶩的太子灣灣璽、恆裕深圳灣等售價2000萬元以上的樓盤，8月成交佔比錄得各價格梯度豪宅盤門類中下滑幅度最大。
剛需族迎來春天
一邊是不斷趨冷的二手房成交量，一邊是業主不斷拔高的預期。儘管業主們不願承認，但二手房市場趨冷已是不爭的事實。
二手房調控仍在加碼。9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》（下稱《意見稿》）公開徵求意見，其中提到對存量商品房或二手房要進行價格引導。另外，因疫情對於房企預售條件的放寬政策也已經收回，樓市發展所遵循的「房住不炒」的基本方針仍不動搖。
在不少剛需族看來，深圳新房市場正迎來更為寬鬆友好的環境。新政後的8月，深圳迎來今年樓市供應的高峰，共16項目入市，且有華強城、中海匯德裡理、中海寰宇時代等多個熱點樓盤入市。9月，深圳仍有近20個新盤入市。深圳中原研究中心等多個機構的新盤訪客指數迅速攀升至高位，訪客量目前整體維持高位。
除了從政策端調控需求，深圳也在加大新房供應。深圳住建局在今年5月底指出，2020年下半年計劃供應住宅50618套。截至2020年5月底，深圳市商品住宅批准預售套數為5260套，商品住宅在售項目庫存套數為33727套。市場人士預判後續住宅供應會進一步加快。
深圳目前這種趨於冷靜的市場局面，反倒讓不少購房者增添信心。
「上半年寶安區寶中、福田區、南山區等熱點區域房價一下子上漲到10萬多元/平方米，與投資客助推有直接關係，新政後市場目前整體較為平靜，至少買賣方在心態上也更從容了。」美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，今年第四季度會是第一個轉折點，政策消化期或將結束，樓市成交量有望回升。