近日，蛋殼公寓在長期依賴租金貸進行激進擴張後現金流難以為繼，風險徹底暴露，引發金融市場風險甚至是激烈的社會矛盾。目前，相關風險和矛盾的處置正在緊鑼密鼓推進中，除了要繼續追究經營主體的相關責任，還需要對租金貸火上澆油的風險助推行為進行追責，更需要儘快建立健全金融創新的評測機制，讓各種金融偽創新、亂創新難以遁形，釐清金融創新合理邊界，防範類似風險再次重演。
剖析蛋殼租金貸金融創新
租金貸並非全新的金融產品，長期以來商業銀行為個體工商戶、私營業主提供租金貸款滿足其租賃商鋪、門市等經營需求。在國家鼓勵長租公寓的政策支持下，銀行也開始把租金貸的服務對象自然延伸到公寓或住宅的租客群體。
在蛋殼租金貸出現之前，傳統租金貸的邏輯是這樣的：房東一次性收取一年租金相比按月收租，往往會給租客相當大的租金折扣，但是租客又往往難以負擔一次性支出一年租金，也就難以享受到租金折扣;商業銀行推出租金貸產品，可以讓租客在享受到租金折扣的同時又可以按月支付，只不過付租金變成了還貸款;由於租金折扣遠遠高於銀行利息，這樣就可以形成房東、租客、銀行三贏局面。
如果租金貸的邏輯到此為止，確實可以為剛進入社會大學生等租客群體創造福利。目前，也確實有很多商業銀行在開展這一類傳統意義上的租金貸業務，但是相關商業銀行面臨著客戶分散、管理成本高、利潤相對微薄等問題，業務開展也不溫不火。
蛋殼公寓和合作銀行通過金融創新，把租金貸的邏輯導向了客戶集中(其實就只有蛋殼公寓經營主體一個)、管理成本低、銀行利潤大幅提升的光明大道：租客和合作銀行籤訂租金貸協議，貸款直接打入蛋殼公寓經營主體帳戶;經營主體並不是把錢一次性打給房東，仍然是按月支付，大量資金用於收購新的房源，實現快速擴張。這樣，銀行的實際客戶從分散廣泛的租客群體變成單一集中的公寓經營者，管理成本大大降低，同時合作銀行還可以收取遠遠高於傳統租金貸的貸款利息。
在傳統租金貸模式下，銀行利率要明顯低於一次性收取租金的折扣率，否則租客就沒有動力去貸款了。而在蛋殼租金貸模式下，合作銀行貸款利率的天花板不再是租金折扣率(蛋殼出高價收房源，也不存在租金折扣)，而是公寓經營主體對未來市場的想像空間、資本市場的造富神話……據公開信息顯示，蛋殼租金貸的帳面利率已經達到9.5%，考慮到按照合同部分資金作為還款保證金不能提取，合作銀行實際收取的貸款利率很可能已經達到兩位數!