文/梁發芾
業主向小區物業交錢，大家聽得多了。但是反過來，由小區向業主發錢的就比較少見了。近日，在廣州天河區的某小區業主委員會就向業主「分紅派錢」，業主最多可以分到近千元。該小區住著近4萬人，由於人氣旺，不少臨街樓宇的架空層都被用作商鋪出租，這次要分給業主的錢主要來自小區廣告和商鋪收益。
這樣的事確實有些新鮮。但是實際上本來就應該如此，不應該成為新聞，成為新聞倒是值得驚奇。
中國半個多世紀以來，單位為職工解決住房，因而往往形成以單位住宅樓為主的所謂家屬院。這種院落，作為單位的附屬，是單位後勤的一部分，由單位後勤部門管理。單位的權力自然延伸到單位的家屬院、住宅樓。如果單位效益好，住在家屬院的居民可能獲得單位很多補貼和福利，比如低廉的物業費和水電煤氣費，有些甚至是免費的。這些都是由單位出錢補貼的。這種情況下，居民和物業服務之間並不存在市場化的交易，不存在公平與否的問題。
近二三十年城市化進程中，小區的興起是一個獨特的現象。小區居民不再是一個單位的職工或家屬，小區變得非常社會化。隨著小區管理的需要，物業公司也產生了。物業公司和居民之間，不再是以往單位後勤和單位職工及職工家屬的關係，而是完全市場化的關係。一方提供服務，一方購買服務，公平交易，兩廂情願，合情合理。
但在實際情況中，物業公司和業主之間的關係並非這麼清晰和融洽。雖然業主是真正的主人，是他們花錢購買服務，但真實的情況是，單個的業主往往是弱勢一方，而組織化的物業公司，反而非常強勢。尤其早些年，強勢的開發商不但要把房子賣給業主，而且還要獨霸後續的物業服務，開發商便理所當然地作為物業公司繼續進行開發小區的物業管理。在這種強勢而有組織的物業公司面前，單個的沒有組織的業主，往往要受物業的氣。業主和物業之間的關係常常相當緊張，有時甚至是劍拔弩張，激烈對峙。有些小區物業更是暴力對待業主，業主成為被管制的對象。
強勢的物業公司不但在許多方面欺凌業主，甚至利用小區的設施等為公司賺取利益，侵害小區業主的權益。有些公共設施被出租賺錢，小區樓面、樓頂、電梯中的廣告，都是可以產生源源不斷收益的搖錢樹。有些小區還通過提供場所舉辦活動賺取利益，有些小區甚至還通過收取「買路錢」的辦法獲利。比如有些需要進入小區的線路之類，如果不給物業一定的費用，就無法進入。有的小區拿了某些服務商的好處費而拒絕其他競爭者進入等。諸如此類，業主實際上當了冤大頭，而物業服務公司則得到了實際利益。當然，有些物業公司把這種收益用來補貼物業服務中的虧空，有些拿這些收益進行物業的維修，並沒有把這些收益裝進自己的口袋。但是，無論如何，這些收益都成為糊塗帳。
共有物業設施產生的利益，當然應該歸業主所有，道理上沒有什麼難懂的地方。如果這種共有利益無法分割，最終用於小區的維修或服務，那麼，也應該有一種公開透明的方式，清清楚楚地告訴業主。如果能夠分割，直接分配給業主也是不錯的選擇。當然，單憑物業公司的覺悟，很可能做不到這一點。物業公司要自覺地將共有收益分配給業主，大概也需要一些條件。一個條件是充分競爭條件下，為了獲得業主的支持，在競爭的市場中處於有利地位，物業公司可以讓渡一部分利益，獲得競爭優勢。另外一個條件是，存在強大的談判對手，物業公司不得不讓步。對於第一個條件來說，目前物業公司雖然也是競爭性的，但由於更換物業公司手續複雜，一個長期管理某個小區的物業公司，並不容易被競爭對手取代，因此，目前來說，由於競爭壓力而自覺地向業主分紅，還不多見。而對於第二個條件來說，也就是弱勢的、分散的單個業主，應該組織起來，對物業公司進行制衡。這樣的組織就是業主委員會。在一些業主委員會比較成熟、理性而強大的地方，物業公司確實能夠被有效制約。像廣州市天河區給業主派發紅包的小區，業主委員會成熟而強大，真正能夠為業主爭取利益。這個小區的業主委員會通過與物業公司的協商，不但把電梯中的廣告收入爭取給業主，還把共有設施產生的收益，以分紅方式派發給業主。顯然，沒有一個負責任的、強大的業主委員會，這些好處是不容易爭取的。
當然，完善清晰的法律規定也非常重要。多年來，小區共有設施產生的收益歸誰，雖然法理上沒有問題，但具體的法律條文並不清晰，糊塗帳由此產生。明年起正式實施的《民法典》明確：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。這就非常清晰明了。既然法律這樣明確地規定，沒有含糊，那麼，糊塗帳也就沒有太大空間了。
作者為財稅史學者