億翰標杆50，簡稱E50，由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標杆房企組成
億翰成長30，簡稱G30，由億翰智庫選取的30家A+H股極具成長潛力的中小房企組成
億翰智庫將重點以E50和G30為樣本進行上市房企系列研究。
千億揭秘
千億揭秘是基於E50房企推出的企業深度研究系列，億翰智庫將持續跟蹤、深度剖析企業戰略和策略動態。
引言
企業之所以能夠不斷朝著好的方向前進，背後來自於企業對自身發展的期待和外界對企業的期待，這種期待指引著企業去做更多努力，逐漸把這種期許變成推動企業發展的內驅力，更積極主動的調整發展的戰略和策略，不斷在成長的道路上進行戰略糾偏。
當前，房地產行業事實上正經歷著嚴峻地挑戰，調控的政策進入到臨界點，松無再松，緊無再緊，融資的政策持續的加足馬力，「三道紅線」更是當頭棒喝，把企業快速增長的可能性完全扼殺。從企業的角度而言，雖然形勢嚴峻，但仍舊要在絕處尋找生路，更好的去適應新的環境、新的條件、新的挑戰，更要懂得自身的期待歸於何處；從外界對於企業的期待而言，希望企業能夠在新的條件下找到發展的立足點，規模更穩健些，利潤率再高些，價值點更多些，行業的秩序更穩定些，因為有期許，才會投入更多的努力去做更深刻的改變。
也許大家都已經關注到行業的變化，企業的動作也發生了明顯的調整，有幾大熱點新聞更是值得我們關注：
第一、2020年9月，陽光城引入泰康人壽和泰康養老為戰略投資者，並就此做出10年業績承諾；
第二、中國恆大出讓廣匯集團股權，終止與深深房的重組計劃，戰投由債權轉股權。
2020年11月1日，中國恆大集團下屬全資子公司，與申能（集團）有限公司、廣匯實業及孫廣信先生籤訂協議，將其持有的廣匯實業40.964%股權轉讓予申能（集團）有限公司，總代價為人民幣148.5億元。於2020年11月8日中國恆大決議終止與深深房的重組計劃。1300億戰略投資者中，863億戰略投資者此前已籤訂補充協議，同意不要求進行回購併繼續持有恆大地產權益；357億戰略投資者亦已商談完畢，即將籤訂補充協議，50億戰略投資者由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談，剩餘30億戰略投資者的本金本集團已支付，即將回購。至11月22日，1300億戰略投資者中，1257億戰略投資者已籤訂補充協議轉為普通股，其中863億戰略投資者此前已籤訂協議繼續持有；394億戰略投資者已籤訂補充協議：其中200億權益由深圳市人才安居集團有限公司持有，100億權益由廣州市城投投資有限公司持有，另外94億權益由深業集團有限公司及其他原戰略投資者繼續持有；剩餘43億權益戰略投資者的本金已由集團現金支付後回購。
第三、中國恆大、綠地控股、華僑城等企業紛紛出售（轉讓）項目股權。
中國恆大出售全國各地200多處寫字樓、商業、酒店等資產，綠地控股也在11月16日擬出售價值231億元的寫字樓、酒店等持有類資產。除此之外，雅居樂也有意出售位於粵港澳大灣區的四項「大宗資產」，在售4宗建築面積約600-8500平米的大宗資產，涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等複合型業務。
企業種種動作的變化背後是行業形勢推動的必然結果，也是企業為了更遠期的平穩未來表現出的強烈期待，這種期待促使著企業去做出變化，也在不斷的期待中向前走。
招商蛇口也是在萬眾期待中逐步成長起來的房企之一，在種種的內外期待中，招商蛇口形成了特色鮮明的發展模式，也在主動的根據外界環境的變化而做出改變：
第一、「前港—中區—後城」是其最鮮明的特徵，既兼顧了住宅開發速度，又立足長遠，以產業運營提前掌控更長期的利潤支撐點，這是企業對自己的期待，既要在規模上有優勢，又要在長遠的周期中生存，業務的搭配是實現這一期待的先決條件。2020年招商蛇口躋身行業TOP10，銷售業績有序恢復，這背後反映了企業怎樣的思考和安排，是歷史原因造就，還是階段性戰略考量？
第二、對於招商蛇口而言，其最大的期待項之一莫過於前海的土地資源變現，正因為這一期待，企業也在通過各種方式完善前海土地資源的獲取，招商蛇口已然是前海最大的資源擁有者。2020年11月15日，招商蛇口發布公告稱，終止70億收購南油集團24%股權，歷時6個月的收購事項以交易終止收尾，這於招商蛇口的未來發展又將造成怎樣的影響？
第三、頻繁轉讓項目股權，降債減負，優化結構。2020年以來，招商蛇口頻頻出讓項目股權，這讓行業一度認為是否企業是否面臨嚴峻的資金壓力，在此時點，頻繁出讓項目股權是否在向外界傳遞某種信號？
第四、與企業銷售業績的強勢恢復不相一致的是企業財務報表內利潤表現不盡人意，在E50房企範圍內表現更是相對落後，這其中的主要原因要歸結於何處，這些因素是否會一直持續下去？利潤的表現是否會成為企業長遠發展的最大負累？
第五、從土地投資角度來說，「地王製造者」也成為企業的標籤之一，最廣為人知的無外乎2016年與華僑城合作的310億元的深圳項目，2020年，招商蛇口在投資上堅守了其投資慣性，持續深耕已布局區域內核心城市，但也難免會出現高價土地資源的獲取，在徐州、上海虹口獲取的兩宗土地價格均盤踞高位，可稱得上「地王」，而這些項目獲取背後的考量又是如何？
由於企業行為的趨同特性存在，從招商蛇口的行為中，我們又能看到行業在發生著怎樣的變化？種種的操作背後有著怎樣深刻的聯繫和牽扯，企業做出各舉動又有著怎樣的期待？
本文因篇幅較長，所以將分為三集便於讀者閱讀。
目錄
一、躋身TOP10，因為懂得，所以獲得
1、躋身行業TOP10，2020年規模或超2500億元
2、只有懂得恪守原則，方能獲得成長
懂得紀律—平均150%的投銷比，保增量，留彈性
懂得克制—選定核心區域重點城市，有效深耕
懂得借力—權益佔比在60%，互利共贏
二、南油股權收購終止，但對前海資源的期待並未改變
一、躋身TOP10，因為懂得，所以獲得
1、躋身行業TOP10，2020年規模或超2500億元
從企業的業績表現來看，合約銷售業績穩健增長，增速的穩定性更高，一步步有序向前，2014年突破500億元，2017年躋身千億，2019年跨越2000億元，規模躍進紮實有力，無波無瀾。
2020年，在新冠肺炎下疫情的幹擾下，企業的業績表現出強大的抗力，2020年6月，招商蛇口以1107.13億元的銷售業績躋身行業TOP10，從區域上看，華東區域、江南區域銷售面積佔比超40%，西南區域銷售業績佔比為14%；城市角度而言，杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元，也正由於對長三角區域和西南區域的深耕化布局，企業的銷售業績才能表現如此強勢，至10月累計銷售金額已經突破2100億元，同比漲幅達到21%，預計2020年全年招商蛇口銷售業績將突破2500億元。
2、只有懂得恪守原則，方能獲得成長
房企的銷售業績來自於前期的投資安排，招商蛇口之所以能夠在長三角區域取得顯著成效，背後之功無疑要歸於對長三角區域持續有效的資源投入。從招商蛇口投資安排來看，招商蛇口的投資紀律性恪守嚴格。
懂得
紀律
平均150%的投銷比
保增量，留彈性
考慮到數據的可得性，我們從2015年企業數據為始點研究招商蛇口的投資規劃安排。通過研究計容建築面積口徑的投銷比數據可以看出，招商蛇口在土地投資總量安排上保持著既有的節奏和紀律，投銷比整體維持在120%-170%之間，2017年為近幾年峰值，達到164%，2015年至2020年上半年，新增土地投資的投銷比均值為150%。如此均衡化的投資規劃，既能夠保證貨量的可持續性，又能夠確保留有一定餘量彈性。
懂得
克制
選定核心區域重點城市，有效深耕
從區域布局的角度來看招商蛇口的投資，可以發現，招商蛇口的布局重心聚焦於長三角區域、華南區域和中西部及西南區域，其他區域則保持適當參與，在長三角深耕化程度較其他多數華南房企有顯著優勢和前置性。
從城市的選擇上看，企業在城市的覆蓋面上相對克制非以數量型指標制勝，而是在選定的有限城市基礎上保持持續的深耕。長三角區域的城市以上海、蘇州、杭州、南京、寧波等核心城市及其周邊的嘉興、紹興、南通等城市，並在核心城市內做適度的下沉，如2018年下沉至杭州下轄的淳安縣。華南區域則選擇深耕深圳、廣州、佛山、東莞、中山幾座城市，其他城市如汕頭、珠海、肇慶則進駐時間較晚，而且在投資總量上較為克制。中西部及西南區域則選定武漢、成都、鄭州、西安、重慶幾座核心城市，其他城市黃岡、十堰、宜昌等城市則保持少量介入。
城市的投資安排上表現出明顯的持續性，武漢、蘇州、南京、深圳、杭州、上海、廣州、鄭州、佛山、東莞、寧波、重慶、嘉興等城市在2015年至2020年上半年基本保持各年持續的資源獲取，其中，武漢、蘇州、南京三城的新增土地儲備計容建築面積累計均超300萬平米，成都、深圳、南通、杭州四城的新增土地總量也均在200萬平米以上，上海、天津、廣州、鄭州、合肥等11座城市的新增土地儲備總量也在100萬平米以上。
堅持少量的城市、持續深耕的投資決策能夠為招商蛇口帶來明顯的聚焦效應，企業在各區域核心城市能夠有效形成影響力，而也正因為在核心區域的站位能夠幫助企業更好抵抗外部環境的不確定性，提高企業在風險防禦上的抵抗力，這也正是在疫情衝擊的情況下，企業的銷售業績能夠強勢復的關鍵因素所在。
懂得
借力
權益佔比在6%，互利共贏
互利共贏、抱團取暖是企業為實現規模快速擴張、減輕資金壓力最常採用的方式之一。招商蛇口也深諳此道，2015年至2020年上半年，招商蛇口新增土地儲備權益佔比也均在65%以內，2018年最低至54%。
藉助同樣之力謀求發展對企業成長具有強大的正向推動力，不僅緩解了企業自身的資金壓力，而且能夠各取所長，最大化各方優勢，補足企業在項目操作、項目運營等方面的短板。這也是招商蛇口能夠實現業績快速增長，並能夠在央企之中增速居前的最主要原因。
二、南油股權收購終止，但對前海資源的期待並未改變
行業內對於招商蛇口最大的期待項之一莫過於前海優質土地資源的變現，毫無疑問，前海的土地資源也是企業自身的最大期待，為此，招商蛇口也在不斷做出努力。
對於南油集團的收購事項也是為了更好把握前海優質土地資源，從招商蛇口發布公告欲收購南油集團股份，到最終交易終止，整個過程經歷多次變動。
1、引入平安為戰略投資人
2020年6月5日，上市公司與平安資管、平安人壽籤署了《戰略合作協議》並與平安資管籤署了《非公開發行股份認購協議》，上市公司擬通過本次募集配套資金引入平安資管、平安人壽成為上市公司的戰略投資者。
2、與深投控籤訂收購協議
2020年6月8日，招商蛇口與深投控籤訂協議，以發行股份、可轉換公司債及支付現金購買深投控持有的南油集團24%的股權，其中以發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別佔本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。同時，招商蛇口擬向戰略投資者（平安資管、平安人壽）非公開發行股份募集配套資金將用於支付本次交易中的現金對價。
2004年9月，深投控與招商局集團籤署《關於南油集團增資和重組協議》，由招商局集團對南油集團進行增資重組，重組後招商局集團子公司深圳南油控股有限公司與深投控分別持有南油集團76%、24%的股權，若此次交易完成後，南油集團將成為招商蛇口全資下屬公司，進一步增強了招商蛇口對於前海自貿投資的控制，有利於提高其在前海片區享有的資源價值，使公司的整體價值得到有效提升，有助於增強公司的核心競爭力。
3、交易方案更改，戰投事項終止
2020年9月11日，招商集團召開第二屆董事會2020年第十二次臨時會議，審議通過了《關於公司調整本次交易方案的議案》等議案，對本次交易方案進行調整，取消募集配套資金安排。根據調整後的交易方案，平安資管、平安人壽不再參與本次交易。公司擬通過發行股份、可轉換公司債券的方式，向深投控購買其持有的南油集團24%股權。同日，招商蛇口就取消募集配套資金安排與平安資管籤署了《招商局蛇口工業區控股股份有限公司與平安資產管理有限責任公司之附條件生效的非公開發行股份認購協議之終止協議》。
2020年9月14日，招商蛇口發布《發行股份、可轉換公司債券購買資產報告書（草案）（修訂稿）摘要》，表示因募集配套資金取消，原向深投控支付的現金對價轉為以發行股份的方式支付。
4、股權收購事項終止
2020年11月13日，招商蛇口召開第二屆董事會2020年第十四次臨時會議，審議通過了《關於公司終止發行股份、可轉換公司債券購買資產的議案》、《關於公司與深投控籤署的議案》，同意終止以發行股份、可轉換公司債券的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權事項，與深投控籤署本次交易終止協議，並向中國證監會申請撤回相關申請文件。自此，歷時近6個月的股權收購事項最終以失敗告終。
收購南油股份事項的終止，其背後原因或在於行業整體政策導向所致，融資端政策收緊無疑是控制行業風險的最大著力點，定向增發類的股權性融資收緊是政策趨嚴的方向之一，同樣，中國恆大與深深房的重組事項持續四年仍舊以失敗告終也或有此因素所致，未來房企以股權形式融資的途徑可能將再度被嚴厲封堵。
前海的土地資源稀缺，價值較高，但項目推進難度較大，或因土地規劃問題，或因產權問題，亦或因法律糾紛等原因，項目進展緩慢。2020年上半年年報顯示，招商蛇口在前海土地整備範圍內共擁有計容建築面積455.84萬平米的項目儲備（不含人才用房），截至2020年6月底有392.81萬平米的項目儲備未開工。在蛇口太子灣片區共擁有計容建築面積170萬平米的項目儲備，截至2020年6月底有61.1萬平米的項目儲備未開工。儘管如此，招商蛇口對於前海資源的強力期待不會有任何改變，預計未來企業在此處的資源的完整獲取上仍將有持續性動作，包括再度進行南油集團股權收購等。
未完待續...
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圖表E50企業樣本展示：
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