國家統計局數據顯示，過去20年全國城鎮化率提升了27%，這期間共有3.98億農村人「洗腳進城」。算下來每年大概有2000萬人口落戶城市，成為新城市人。如此龐大的人口湧進城市學習、工作、生活，無論是暫時落腳還是就此紮根，都離不開房子。
這些從農村來到城市的人口全都買房了嗎？當然不是！貝殼研究院數據顯示，截止到2020年6月份，全國租房群體高達2億人。此外，南方都市報發布的統計報告也顯示，其接收到的近萬份年輕人採樣數據中，有88.2%的人認為所在城市房價較高，其中62.4%的人仍然在「租房生活」。而租房群體中，有近40%的人表示曾遭受到不公平待遇。
對於很多租房人來說，可能最擔心的就是，有一天房東突然說不出租了。然後你就不得不搬離出房，有些一時間找不到房子的人，只能流落街頭，像個被城市拋棄的孤兒，偌大的城市卻無自己的一席之地。這大概也是很多人不願意租房，拼盡全力也要買房的根本原因。
但「想買房」和「能否買得起房」完全是兩個不同的概念。事實上，在經歷了過去這一輪全國各大城市房價「輪動上漲」後，我國絕大多數大中城市的房價都已經達到了普通人靠工資支付不起的地步了。社科院監測的50個大中城市房價收入比數據顯示，全國房價收入比處於國際合理區間的城市只有長沙一個，房價收入比數值是6.4。
結論就是，未來伴隨著房價漲幅遠高於個人工資增幅的背景下，會有更多的年輕人買不起房，換言之未來大中城市的租房市場需求會越來越旺盛。眾所周知，發達國家租房是常態，拿經濟水平最高的瑞士來說，國民住房擁有率不足50%，年輕人大多選擇租房。這也會是我國大中城市未來的發展趨勢。有機構預測，到2025年，我國租房群體將達到2.3億人，租房市場的體量將達到3萬億元。尤其是隨著95後、00後步入社會，租房需求也出現了一定的變化：年輕人更注重居住的品質，更青睞個性化的生活服務，讓高品質的租住生活將成為新需求。
租賃市場規模越來越龐大，但租賃市場存在的問題同樣也越來越多。近日，58同城、安居客發布了《2020年中國住房租賃市場總結報告》顯示，44.6%參與調研的租房人群表示遇到過「房東趕人」、「中途提價」、「房屋設備損壞沒人維修」的問題，其次，合適的房源少、房源信息有誤、不退/少退押金也是租房時常見的痛點。
聯想到今年各地出租公寓接連「暴雷」，數以萬計的房東、租客都蒙受損失，所以未來建立健全租賃市場行業規範，改善市場環境，保護房東、租客的利益就顯得尤為重要。
事實上，過去幾年國家在進行樓市調控政策的同時，也早就開始對租房市場進行了大力度的發展建設：2016年首次推出租賃用地、2017年首次提出「租售並舉」、2018年首次試點「租購同權」，2019年允許集體土地建設租賃住房入市等。過去這幾年，地方也通過集體土地建設租賃住房、搭建租賃住房信息平臺、開展人才專項租賃住房試點、商業用房改建租賃住房、保障房建設分配等方式，多角度、全方位地推進政策落地。
以上國家層面的動作都是旨在穩定租房市場，但對於租房人來說，最關鍵的除了租金的合理之外，還有就是要保護自身合法權益。出於規範房屋租賃市場的目的，我國從2021年起將實施的新版《民法典》和住建部發布的《住房租賃條例(徵求意見稿)》，都對房屋租賃的多個方面做出了相關規定（這裡需要說明一下，雖然是意見稿，但一般情況下3-6月份會正式實施，即明年將正式實施）。
根據新規的內容來看：從2021年開始，「新禁令」下，4類房子將禁止用於出租，無論房東還是租戶都請注意，因為按照新規違反者可能將面臨最高50萬的罰款，情節嚴重，還可能有牢獄之災。
第一類：不符合工程建設強制性標準的房子禁止出租
根據國家發布的《工程建設標準強制性條文》（房屋建築部分）文件顯示，工程建設強制性標準主要包括房子的結構設計、抗震設計、施工質量、消防安全，以及建築節能等方面。工程建設強制性標準是直接涉及工程質量、安全、衛生及環境保護等方面的工程建設標準強制性條文。也就是說，作為出租的房子，務必要滿足國家強制性標準，即符合住宅設計規範，消防、抗震、節能等基本要求也要能夠滿足。
有人可能會說，現在拿出來出租的房子都是正規機構建設的商品房，這些房子都是經過竣工驗收的，肯定符合建築要求。這點毋庸置疑，但是我們要說的是很多房東自行改造的房子，這類情況不僅出現在很多三四線城市或者縣城，其實在很多一二線城市也屢見不鮮。為了出租換取收益，很多缺乏監管、施工工藝不達標、設計嚴重不規範的自行改造房被拿出來出租了。
明年起新規出臺，這類違規出租的房屋將首先被查處且禁止出租，這類問題將進一步得到有效解決。即便如此，我們仍然要提醒租客一定要格外留意這類房子，最好不要再承租。
第二類：陽臺、地下室、衛生間、廚房等非居住空間禁止出租
三四線城市這類情況可能比較少見，根本原因是租房市場需求不夠旺盛，而且租賃房源供大於求。但眾多一二線重點城市，這類情況卻屢見不鮮，且屢禁不止。歸根結底是房東、中介等想最大化房屋租金收益——為了多收一些租金，很多房東、中介將正規房屋不僅隔出了很多小空間，更有甚者連陽臺、衛生間、廚房都拿來出租換取租金。這就是我們所謂的「群租房」。
有人可能會說，這完全是「一個願打一個願挨」。實則不然，這類非居住空間住人，存在消防逃生等安全隱患。尤其是發生火災時，通道被堵，救援會非常困難，後果可能不堪設想。所以新規明確：市級以上的地區應該對於居住空間標準作出明確的規定，包括人均租住面積和單間租住人數。
第三類：不符合室內裝修國家有關標準的房子禁止出租
眾所周知，房屋除了有建築標準之外，還有室內裝修標準。即裝修之後，室內的甲醛、苯等有害物質含量是否達到可以住人的標準。
對於這一點，買過新房的人可能都不陌生。新房裝修完工後，其實也是不能第一時間住人的，因為即便現在的商家宣傳裝修材料「零甲醛」、「無苯」，但現實中很多家具、床墊、牆布等都含有對人體有害的物質。媒體曾經曝光過，一些小中介拿到房之後，為了省錢縮短周期，全部用低質量的材料裝修，經過檢測，房屋內的甲醛含量竟然超標20倍不止。這種情況下好好人住進去，時間久了都可能對身心造成不良影響。眾所周知，甲醛超標更是導致白血病的罪魁禍首。
新規明確，不符合室內裝修國家有關標準房子不得出租，而且清清楚楚註明「不得危及承租人的人身健康」。在我們看來，這顯然是國家開始高度重視此類問題了。雖然新規明確不符合裝修標準的房子不得出租，但是據我們觀察，真正實施起來比較困難，為了自身的健康安全著想，我們建議有條件的承租人自行檢測室內環境是否達標。
第四類：有居住權等依法不得出租的房子禁止出租
根據《物權法》規定，依法不得出租的房子主要有：違章違法建設的房子，沒有房屋產權證的房子，被司法機關查封的房子，其他房屋共有人不同意出租的房子，設置居住權的房子等。
將於2021年生效的《民法典》規定，房子可以設立居住權。而且對這類房子有明確規定，只可以針對設立居住權的人居住，不得轉租、轉售等。打個比方，王某在世時把自己名下的一套房子對一直以來對自己照顧有加的保姆設置了居住權，王某死後保姆想把這套房子拿出來出租獲得收益，新規是不允許的。
新規有禁止，自然也有對應的懲罰：新規中明確，若情節嚴重的，對個人處1萬以上、5萬以下罰款；對單位處10萬以上、50萬以下罰款。如果因承租人身體健康造成的損失或者構成犯罪，依法承擔賠償責任，並追究刑事責任。說白了，從2021年起，新禁令下，法規明確禁止的4類房源再拿出來出租，可能將付出慘重的代價。房東需格外留意，是因為可能面臨巨額罰款，甚至是牢獄之災，租客也要留意，一方面是不符合裝修標準的房子可能對自己有身體傷害，另一方面，如果房東的房子被證實是禁止出租的房源，可能也會給租客帶來換房等不便。
展望2021年，租賃也將成為發展的重點之一，所以對於大量的新市民、青年人的居住需求，不僅要通過增加供應的方式來解決，還需要通過法律法規來規範約束市場的各種亂象。對於即將實施的租房新規，我們認為一方面這是「租購併舉」的重要推進；另一方面是對租房群體的保護與關愛。