今年以來，全美的房價開始進入緩和期，而西雅圖卻脫穎而出，成為了美國房價漲幅最快的城市。對於國人來說，電影《北京遇上西雅圖》也讓西雅圖又一次躥紅在眾人視線中。西雅圖保持強勁勢頭的原因是什麼？民用地產和商業地產在2018年會呈現怎樣的趨勢？本期《大V評房》邀請到美國CBCR地產公司總裁鮑雲雁，來談談西雅圖房產那些事。
企鵝北美有家（以下簡稱「企」）：我們通過Zillow的數據了解到，2017年西雅圖房價已經上漲了15%，目前房價的價值甚至和紐約，洛杉磯在同一水平線。想請問一下您，您認為西雅圖價格強勁上漲的主要原因是什麼？
鮑雲雁（以下簡稱「鮑」）：西雅圖價格強勁上漲的主要原因還是強大的經濟和多樣化產業支撐，房產的高性價比和冬暖夏涼的適宜居住的氣候。 很多高科技產業都選址大西雅圖作為總部或者在大西雅圖設立分部，為大西雅圖創造了很多就業機會，促進了人口增長。由於高科技公司的薪資較高，所以相關人群相對更具有購買房產的能力。另外大西雅圖的具有豐富的人才庫，人群呈現年經的趨勢。
現在西雅圖的房產庫存也是處於一個供不應求的狀態，所以房價在短期內還是會大幅上漲的。相比於矽谷，西雅圖也可以提供很有發展前景的就業環境，同時相同的房價可以買到更好的房產，這種高性價比也是推動房價上漲的一個重大因素。紐約是金融中心，如果想要從事科技方面的工作，還是西雅圖比較適合。洛杉磯的產業支撐相對薄弱一點，而且加州對收入要徵收聯邦稅和州稅，而西雅圖所在的華盛頓州僅徵收聯邦稅沒有州稅，這也是一個重大考量。紐約和洛杉磯的氣候也不如西雅圖適合居住，紐約冬天雪很大，有時會造成停水停電等各種意外狀況，洛杉磯雖然陽光明媚，當時因為溫度過高，經常發生山火。西雅圖冬暖夏涼，還臨近加拿大，方便出遊。
企：您覺得目前西雅圖市場哪些區域上漲的比較明顯？哪些物業類型更加收到市場青睞？
鮑：大西雅圖包含西雅圖市，還有很多衛星城市，比如說墨色島，貝爾維尤，柯克蘭等。
西雅圖市內，增長比較快的區域有Fremont, Ballard, Mt. Baker等區域，另外西雅圖北部增長幅度也很大，尤其是Shoreline還有Lynnwood。主要原因還是因為西雅圖比較核心區域的房產價格較貴，資源供不應求，所以很多買家選擇以西雅圖位中心，向外圍擴大，在位置與價位之間選擇一個平衡點。因為2023年西雅圖北部會建成新的輕軌，也使得西雅圖北部通往西雅圖市中心更加便捷。另外，東區的貝爾維尤，尤其是貝爾維尤西區增幅明顯，因為該區域近貝爾維尤西雅圖市中心，大西雅圖另一個高科技公司的密集地，同時也靠近富人區麥地那社區，一流的環境。西雅圖的Somerset社區也是受到熱捧的區域，因為是著名高中Newport Senior High所在的社區，價格上相對貝爾維尤地區更可以負擔一些。
民用地產方面，比較受到市場青睞的還是獨棟別墅和聯排別墅，尤其是地的面積大的，很保值。商業地產方面，比較受到市場青睞的還是出租型公寓樓，辦公樓及酒店，因為住房市場，就業市場及旅遊市場都很熱。
企：目前購買西雅圖房產的本土和外籍買家的佔比和構成是怎樣的？
鮑：這個數據是比較難以統計的，因為外籍買家很多用的是公司的名義來購買的，所以很難和本土的買家區分開來。比較明確的一點在中國買家比較青睞的城市，中國買家和本土的買家瞄準的價格範圍不在同一個範圍， 中國買家主要還是集中在高價位的房產市場，所以和本土的買家並不存在十分直接的競爭關係。
企：2017年中國買家在西雅圖購買的數額，以及購買的驅動因素，相比2016年，您覺得有哪些不同？
鮑：兩年其實基本沒有很本質的不同。根據我個人的經驗來看，如果說有一點不同的話，2016年主要還是移民置業的目的，2017年之後其他的需求有增多。很多已經在西雅圖有購自住房產的客人。本質的驅動因素還是看中整體的經濟大環境。
企：目前西雅圖市場的價位，相比全美其它城市一景在一個很高的價位，您覺得西雅圖的房產還是一個好的選擇嗎？
鮑：西雅圖絕對還是一個好的選擇。原因就是我在第一個問題中說提到的，西雅圖有強大的經濟和產業支撐，房產的高性價比和冬暖夏涼的宜人氣候。綜合來看，不論從未來的發展潛力，還是房價可負擔性以及抗跌性，西雅圖都是一個值得考慮的城市，相對於其它城市，西雅圖環境成熟，風險較小。另外，西雅圖也是中國高淨值資產人群置業首選的10大城市，這必將拉動房產的需求。騰訊以及華為最近也將公司設立在大西雅圖地區，這肯定也會促進大西雅圖地區房價的增長，除此之外，西雅圖的房價連續9個月領跑全美房價增長。
企：您認為，民用地產和商業地產在2018年會分別呈現怎樣的發展趨勢？
鮑：我認為2018年民用地產和商業地產還是會呈現顯著增長趨勢的，也許增幅不會有前兩年那麼強勁，但是還是會有可觀的漲幅的。限制房價增長的主要原因原因之一是美聯儲加息，但是一方面目前美國房產的庫存量很有限，另一方面雖然加息，但貸款利率仍然處於較低水平，所以也可以很大程度抵消加息帶來的影響。另外一個阻礙因素就是中國對外匯的管制，限制了中國買家的購買力。
民用地產買家主要還是會瞄準周邊環境好的城市，但是因為年輕人也成為購房的主力軍，所以建商會增加小型房產比如說聯排別墅和公寓來滿足市場需求。商業地產買家主要還是會集中在抗跌能力比較強的區域，比如說西雅圖市中心，華大周邊，南聯盟湖等區域。未來建成的輕軌項目，也會拉動其周邊物業的價值增長。很多買家喜歡購買已經有租金收入，比如說可加蓋多層或者可建面積比較多的物業。除了出租型公寓樓，辦公樓和酒店，老年公寓也是一個很不錯的方向。
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