我的房子也託管了:怎麼才能做個安心躺賺的包租婆?_騰訊新聞

理財·理生活

理 財 規 劃 師

審計師 會計師

全文1758字，預計閱讀6分鐘

微信公眾號：小影子攢錢記（Yz_moneyup）

公眾號運營的第1715天，感謝你的陪伴

大家好，我是小影子~

長租公寓第一股的蛋殼「暴雷」了。

很早就有人說過「長租公寓可能是比P2P更大的雷」，為什麼？

遇到「暴雷」，租客和房東該怎麼辦？

「長租公寓第一股」蛋殼「暴雷」了。

去年，長租公寓暴雷的很多，大家對這種新聞應該不陌生了，只是蛋殼更知名，體量更大，受影響的人更多。

小影子自己有房子託管給中介公司，也曾經租過中介託管的房子，還去看過今年被爆出資金鍊出問題的某客的房子。到目前為止，還沒踩雷，希望以後也別踩到。

「不賺錢」的生意為什麼還有人做？

長租公寓的一般模式是這樣的：以略高於市場的價格讓房東籤訂長期合同，拿下房源。進行統一裝修，通常是年輕人比較喜歡的簡歐風格，然後以跟市場價差不多或者略低的價格租出去。

大家可能會有疑問：

長租公寓公司付出的成本是略高於市場價的租金+裝修費（長租的房子通常是毛坯，長租公寓公司會送裝修）。

而它們的收入是跟市場價差不多甚至略低的租金。

成本＞收入，那做長租公寓的公司圖啥？其實，這是個金融生意。

通常，長租公寓公司付給房東的房租是按季度甚至按月支付的，而它們收取租客的房租，卻大多是一年一付的，有的甚至更多。

這就形成了一個「資金池」，有了這個資金池，長租公寓公司可以繼續拿新的房源，拿到新租戶的租金，「租新付舊」。

這模式是不是有點眼熟？暴雷的P2P也是這樣「借新還舊」的。P2P從紅極一時到現在全面關停也就幾年時間。

我為什麼不租長租公寓的房子？

小影子前幾年也租過房子。那會兒正是這類長租公寓剛開始火起來的時候。看房的時候，難免也有所心動，看過幾個長租公寓的房子。但是我看過實際房源之後，就打消了租這種長租公寓的念頭。

最主要的當然就是了解了這個模式後覺得不賺錢的生意做不久，怕長租公寓公司資金鍊斷了之後會有糾紛。

其次，大多數長租公寓採用的是電子密碼鎖，密碼可以通過長租公寓公司的系統後臺更改，如果忘了密碼，也能通過後臺申請重置（當時帶我看房的管家告知的）。我覺得很不安全：房產中介這行門檻不高、人員流動性大，萬一有心懷不軌的正巧讓我們遇到，財產損失事小，人身安全事大。單身在外租房，我最看重的就是安全性。

再加上雖然說長租公寓是略低於市場價出租，但是實際優惠的力度並不大，大多是減免前幾個月的房租，後續就跟市場價差不多了。對於當時現金流並不緊張的我來說毫無吸引力。其中部分長租公寓更是強制辦理「租房貸」，這類是100%不考慮的。

我為什麼把房子託管給了中介？

小影子目前有兩套房在出租。一套直租，一套託管給房產中介。託管已經2年多了，前陣子剛又續籤了合同。

為什麼我自己的房子會選擇託管呢？

最主要的原因當然是怕麻煩。這套託管的房子雖然是同城的，但是我去一趟單程就將近2小時，自己運營的時間成本太高。

有人肯定會問了：你就不怕長租公寓公司跑路嗎？

我託管給的並不是長租公寓公司，而是老牌知名房產中介。

租金是市場價，每年有1.5個月的免租期，即一年只收10.5個月的房租，綜合來算我一年到手的房租比直租還少了點。而根據我自己直租的經驗，這房子通常兩任租戶的空置期不到1個月。

合同期限12個月，家具家電都是我提供，託管的時候就是拎包入住的狀態。前任租客自己買材料弄了軟裝，簡歐風格，託管的中介就自費買了個三四百的床墊。如果家具家電需要維修，中介公司也會找我報銷，他們沒有維保費用。

總的來說這種模式房產中介是有的賺的，第一，房租就應該比給我的；每年還有0.5-1.5個月的租金差。但是，如果中介公司「不講武德」，跟租客收了房租不給我然後他們跑路的風險還是存在的，不過比「不賺錢」的模式要小的多。

跟目前的託管中介合作了兩年多，有滿意的地方——錢準時到帳（包括疫情期間），平均每年換過一次家電幾百塊錢，中介搞定全程，我就轉個帳；也有不滿意的地方——合同是對方的格式合同偏向中介公司，尤其是合同到期即使不續約也要多給6個月「延長期」可能耽誤我賣房。

至於另一套房子為啥不託管？因為老破小中介嫌沒有利潤，不願意接手託管。好在，租客非常省心，每季度到期打款，除了打錢沒有跟我說過一句話（就是特別冷酷無情的金錢關係）。

長租公寓暴雷，租客和房東都是受害者，但是也有評論說他們「活該」，認為託管房子和租房子的都是「貪便宜」。其實也並不全是——高價收房和低價出租，是長租公寓早期的打法，除了一線城市長租公寓的收房和出租的價格和市場價差異並不是很大。很多房東看中的是省事兒，而租客大多是覺得裝修好看，交租壓力小。「二房東」是一個歷史悠久的職業、有著成熟的商業模式，攪亂市場的所謂「創新」被證明走不下去之後，可能會反而會回歸傳統。

話題討論

DISCUSSION

如果長租公寓沒有暴雷，

你會選擇長租公寓出租or租住嗎？

留言隨機送紅包哦~

文/小影子攢錢記

2020/11/29