低價房產、京牌汽車、手機靚號……如今，網絡司法拍賣越來越受到人們青睞。據昌平法院統計，今年1月至11月，該院共拍賣標的物1308件，成交額達5.65億元，案拍比位居本市基層法院第1名。法拍房以其低於市場價的優勢，近幾年更是受到追捧。然而，有些競拍人「舉牌」後不僅一無所獲，還搭進去不少錢，這是怎麼回事？
所謂法拍房，是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時，其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。法官以真實案例講解法拍該如何「避坑」。
案例1 不交尾款？ 50萬元保證金遭沒收
「這房子不錯！」當昌平法院在司法拍賣平臺「上架」昌平某小區一兩居室時，黃某一眼就相中了。該房起拍價為500多萬元，如果有意競拍，要繳納10%的保證金，即50萬元。
拍賣當天，黃某不斷和他人角逐，最終以最高價拍下了該套房產。按照規定，黃某應該在拍賣成交之日起10個工作日內補交尾款，但他遲遲沒有和法院聯繫，也沒有按期繳納尾款。法官向黃某發出了《執行通知書》，告知其限期繳納尾款，逾期將沒收保證金。然而，黃某還是沒有回覆。
為了保證案件執行工作順利進行，法官按拍賣系統中登記的地址上門找到了黃某。此時黃某告訴法官，前些日子出了些「狀況」，所以沒有繳納尾款，現在已無力繳納。最終，黃某在法院送達《沒收保證金決定書》的回證上簽了字。
法官說法：法拍不支持「七天無理由退貨」
「網絡司法拍賣作為法院處置被執行人財產的重要途徑，具有司法權威性和公信力。」法官提醒競買人，競拍前先了解網絡司法拍賣規則。
依據相關法律規定，拍賣成交後買受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。而且，悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
法官表示，網絡司法拍賣是法院的強制執行行為，與普通拍賣不同，不存在「七天無理由退換」。
案例2 租戶不走？ 買受人可收租金
不久前，昌平法院法官去了趟天津，為買受人劉華（化名）辦理騰房工作。該案在執行時，法官現場調查發現，該套房產已經通過中介對外出租，並與租戶約定租期為三年。
「買賣不破租賃」，法官告知租戶持有合法有效的租賃合同，有權居住到租期到期日，但尚未繳納的租金要支付給新的產權人，而且租期到期後是否續租，則需要租戶和新的產權人共同商定。
得到租戶確認後，法院在拍賣公告中披露了上述信息。最終，劉華通過競拍，購得了該套住房。不久前，租期到期，劉華不打算繼續出租，法官便到了現場，為他和承租人完成騰房和交接等相關工作。
法官說法：法拍適用「買賣不破租賃」
法官介紹，對於拍賣房產上已設定租賃權的，執行程序中，法院在拍賣前會對租賃權進行審查。如果租賃合同在法院查封之前籤訂，租賃權可以得到保護，即適用「買賣不破租賃」這一規定。在此情況下，買受人有權收取尚未繳納的租金，但不得在租賃期限內強行要求承租人騰房。
案例3 「內部有人」？ 白花3萬「佣金」
「法官，我那3萬元『拍賣佣金』是不是也得開收據啊。」當法官協助郭某辦理過戶手續時，他突然提出了這樣一項要求。法官一頭霧水，郭某才說出了自己的「競拍故事」。
郭某看上了一套法拍房，志在必得，可是又擔心自己「能力不足」。這時，張某找到了他，自稱是某中介公司員工，和法院有長期合作，可以幫助郭某搞定上述房屋，但要收取3萬元「拍賣佣金」。
「法院網絡司法拍賣，不收取任何拍賣費用，您可能被騙了。」聽法官這麼說，郭某趕緊報了警。
法官說法：不與中介籤合同司法拍賣零佣金
法官介紹，目前市場上有公司或個人虛假宣傳「代理司法拍賣」「內部有人」「低於市場價購買」「穩拿拍品」等，部分中介或假借中介名義的個人渾水摸魚，詐騙錢款。
法官表示，法院網絡司法拍賣屬於法院司法處置財產行為，法院不會與任何中介公司籤訂代理合同，除公告中載明應由買受人負擔的費用，原則上不收取任何拍賣費用。
1、詳細閱讀拍賣公告
司法拍賣中會發布拍賣公告，詳細列出「競買公告」「競買須知」「標的物介紹」等。
2、了解當地法拍房是否限購
各地對於購買法拍房是否遵守限購政策態度不同。本市規定，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則不予辦理產權登記手續。
3、實地看房
實地考察看房，了解房產可能存在的建築瑕疵、是否存在對外出租或者被佔有等情況。如果遇上租給品牌店鋪和酒店式公寓之類的長期租戶，交接、騰退處理會很複雜。
4、是否有能力在競拍成功後限定時間內付清全部款項
了解該套房屋是否接受銀行貸款，競拍人是否符合銀行貸款條件。法拍房的稅金比較高，而且一般都是由競拍者全額承擔。
評估是否有能力在限定時間內付清全部房款。
原標題：法官講解司法拍賣房產案例 競拍法拍房 避開這些坑
來源：北京晚報 記者 高建
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