2020年，中國房地產行業資金監管整體從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險，房企融資壓力不減。與此同時，三道紅線出臺對行業發展將產生深遠影響，房企應控制負債水平，優化債務結構，強化融資能力，推動高質量發展。
1、總體情況：到位資金增速逐月上升，按揭貸款及自籌資金佔比提升
圖：2020年1-11月房地產開發企業到位資金及同比增長率
數據來源：wind、中指研究院綜合整理
上半年，受衛生事件因素影響，中央綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現「小陽春」，如1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監管不斷強化，三道紅線監管新規流出，行業資金呈現出緊平衡狀態，9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。
圖：2019年、2020年房地產行業信用債、海外債及信託發行情況
數據來源：wind、中指研究院綜合整理
債券總體融資成本小幅下降。2020年，房地產行業信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個百分點，海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個百分點。在金融嚴監管的背景下，財務穩健的龍頭房企與國企融資規模和成本優勢明顯。千億以上企業債券發行規模佔比較高，其發行的信用債、海外債分別佔百億企業信用債、海外債發行總額的62.7%、64.1%，在融資成本方面，千億以上企業海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300-500億、100-300億企業海外債融資成本均在10%以上。2020年，龍頭房企成功發行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業融資優勢明顯。
4、融資創新：房地產ABS發行規模小幅增長，供應鏈ABS成為主流
圖：2019年、2020年房地產ABS發行規模與結構
數據來源：wind
2021-2023年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企面臨一定的現金流考驗。2016年國內融資環境寬鬆，房企通過發行公司債等手段進行擴張;2017年，隨著國內融資渠道的收緊，房企紛紛發行海外債券進行融資;目前，大部分債券逐步進入還款期。2021年，包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元，其中，海外債券償還規模為4083億元，公司債券需償還規模為3744億元;2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平;2023年，這一規模將大致維持在8000億元水平。
結語：
展望2021年，「三道紅線」之下，房地產融資監管持續趨緊，融資增速將有所放緩，同時，房地產企業投資和規模擴張的速度將進一步降低，業績增速或將進一步放緩。
未來，面對「三道紅線」，房地產企業更需鍛造自身內功：在投資方面，應選擇基本面優質的城市或企業深耕區域進行投資，有利於銷售去化，通過合作拿地來控制風險，緩解資金壓力;在經營方面，注重對產品與服務的精心打造，適時升級產品，同時，構建線上線下營銷閉環，提升營銷效率;在融資方面，企業應加大股權類融資，提升所有者權益，進行類REITs融資。
（編輯：王嶽川）