來源： 證券時報
深圳開發商大概是全球最讓人羨慕的群體，賣盤賣到手軟，開盤只求低調，「日光」這個詞最近在深圳樓市常見，新房市場真有這麼火爆？
還有不到半個多月的時間，2020年度地產開發商的銷售大戲就要落下帷幕。深圳715樓市調控政策後，相比之前「擠牙膏」一樣的新房推售節奏，開發商們推盤進程一再提速，新房供應呈現井噴狀態。
12月至今，深圳住建局已經發出近20張預售證。要知道，在今年剛開年的時候，甚至出現過1個月僅入市一盤。金九銀十之後，局面完全發生了改變， 11月整月，就有30個項目獲批預售入市。
密集拿證、密集開盤成為今年、尤其是下半年深圳樓市的常態。
截至目前，深圳供應的新房住宅套數已經超過2019年全年。據深圳中原研究中心預測，今年內深圳還有約20個新盤排隊進場，松崗的新世界松風明月、福田的深鐵懿府、大鵬的保利青谷、龍華的尚譽紅山裡、鹽田的山海四季城二期華府……區域上看，新盤可謂全面開花。對購房者來說，市場上新房的選擇多了。
不「日光」反而是怪事，預售新盤有多熱呢？
日前，新世界的松風明月樣板間開放，看房需提前預約並驗資100萬。「剛需盤都需要驗資了，這是有多搶手？」，一位同行感嘆道。考慮到樓盤在離市中心偏遠的松崗地段，開放首日應該看盤的人不多吧，記者這麼想著。然而，到達現場，記者錯了。
（樣板間還未正式開放，展示廳外，200多位購房者已經排起了長龍，等候驗資，等候看房。）
記者上午10點到達時，松風明月展示中心的停車場早已擠得滿滿當當，門口烏泱泱的全是人。「都是來看樣板房的，排隊驗資中。」工作人員說，記者目測至少有200多位購房者。
當天深圳氣溫有所下降，大家冷颼颼地站在室外毫不在意，只求驗資籤名速度快點，早點看房。「我是從南山過來的，很早就注意到這個新盤了，之前3月份就風聲說大約10月會上市，還好基本在預期內。網紅盤就不湊熱鬧打新了，陪跑概率大，湊足資金買適合自己的房子就好了。但今天看這架勢，感覺也不是那麼容易搶到啊。」一位80後女士跟記者說。
旁邊一位男士也說道：「我住在寶安，寶中盤炒得太高了，單價動則十五六萬，哪是我們剛需能買得起的？這個盤是新世界的，老牌開發商，聽說和蛇口臨海攬山的豪宅品質一樣，同一設計師，但價格很親民。我之前就和朋友特意開車來看過這裡，當時樓盤還沒有出地面，展示中心也沒有，就看了看周邊的地段，離我現在生活工作的地方，距離能接受。今天特意來看看樣板間、戶型，希望能買到吧。」記者隨機了解了下，排隊看房的購房者大多來自南山、寶安，也有從福田、羅湖趕過來的，看中價格優勢。
據了解，新世界的松風明月項目在深圳近期比較熱門的西部發展的中軸線上，樓盤附近將有11號線、6號線、12號線（在建）三條地鐵線，近鄰松崗地鐵站，可便利通行於寶安中心、前海、南山、福田等深圳核心區域。同時，項目毗鄰松崗實驗學校、松崗藝術中心、松崗公園、松崗人民醫院等成熟配套，且項目內部擁有豐富的生態、商業、教育等複合業態，基本符合剛需改善購房者需求。目前項目主推建築面積約73-135平方米2至4房住宅和建築面積約28-38平方米精品公寓已開放預約品鑑，總戶數1952套在一定程度上彌補了松崗片區新房市場青黃不接的空白。
「雖不是網紅盤，看這架勢，搞不好又是日光。」現場一位同行說。
整個2020年下半年，深圳樓市被「日光碟」所籠罩。光是11月，潤璽一期、天健天驕、嘉富寶禧花園、尖崗山壹號花園、萬樾府、佳兆業雲峰匯等項目全部在開盤當日售罄；進入12月，新盤搖號依然火爆。聯投東方3期、萬科臻山海、深業鶴塘嶺開盤售罄；信義嘉御山7期、萬科和頌軒基本售罄。短短一個多月，深圳創造的日光碟數量就已經遠超2019年全年。
深圳樓市幾近陷入打新癲狂，項目開盤不「日光」反而成為一件怪事，說明深圳強勁的購買力依然存在。
新生代購房想法不一樣
深圳西部樓市火熱已是有目共睹，中部、東部正在悄然跟上，下半年推盤節奏明顯加快。
隨著深圳房價全面普漲，西部光明、寶安等片區新盤供應大增，熱盤頻出。相比之下，位於深圳地理位置中部，一直被稱為是「宇宙中心」的龍華區，新盤入市量和關注度則相對平平。但值得注意的是，儘管熱度不如西部，但市中心外溢購買力也使得龍華區新房價格一直以來尤為堅挺。相比南山區、福田區動輒10萬/平的住宅，龍華區還有新房價格在7萬/平。
尤其過去幾年「地王」頻出的上塘、紅山片區，是目前龍華區發展最快的區域，也是目前龍華區新房在售價格最高的區域，住宅均價在9萬/平以上，公寓均價也超過6萬/平。因配套成熟，交通便利，一旦片區內有價格較低又優質的新盤出現，就會引起購房者追逐。
「70後、80後為了減少生活成本，或許願意搬到離公司遙遠的偏遠郊區，接受通勤時間一個小時，但我們90後大多不會。我們寧可租貴點的房子，也要儘量住在公司附近，不願意把自己的時間消耗在交通上。」在龍華尚譽紅山裡的營銷中心裡，記者遇到一位90後購房者。她提到的選房思路頗代表90後這一代新生準業主們。
這個90後女孩跟記者講述了自己的經歷：她開了個工作室，員工們中，90後、95後居多，之前工作室在深圳南山科技園附近。年初，新冠疫情影響，寫字樓空置率高，一些市中心的高檔寫字樓租金下降，選擇多了。考慮到福田更為中心，這位90後創業老闆想把工作室遷到福田區，地點都找好了，跟員工們商量，誰知，居然一半多數的員工表示，如果公司搬遷，他們會考慮辭職重新找工作。因為他們大多租住在南山科技園附近，平時走路上班。如果公司搬遠，通勤超過30分鐘，寧願重新找工作。
「90後們更注重自己的生活品質，無論是工作狀態還是生活方式。與其把時間和精力耗在漫長的通勤時間，下班後疲憊不堪地回家睡覺。不如工作外擁有更多自己的時間，休息充分也能保證隨時恢復加班狀態，從而更好地工作。」這位90後女孩說，她去年開始就有置業打算，作為新生代購房者，她的思想相當成熟：「資金實力有限，福田、南山是買不起了。但又不想將就，主要就看深圳中部的龍華片區，地鐵、開車等交通工具通勤時間控制在30分鐘以內，只要有價格合適、總價不高的新樓盤，我就出手。」
對於之前龍華紅山片區的新盤中海匯德裡的秒光，這位90後準業主一點也不可惜：「近10萬的開盤價，本就超出了我的經濟能力。這個區域選房，也要根據自己的能力選，不盲目。」看來，近期將要開盤的尚譽紅山裡比較符合這位90後女孩的要求，和她同來看房的，大多也是同齡人。
（「小而美」的尚譽紅山裡，因為地處「宇宙中心」非常熱門的上塘區，加上預計低於周邊二手房一兩萬的新房優勢，營銷中心裡擠滿了置業者。）
據了解，尚譽紅山裡前身是龍華鍾氏電子工業區的舊改項目，由深圳市民商匯實業發展有限公司開發。總建築面積5萬平方米，建築高度150米，具有屋頂跑道、150米天際泳池、多維度花園景觀，共2棟290戶住宅（200套高層房+90套保障房），主推建面約71-97㎡戶型。配套上，靠近4號線上塘站，學校有上芬小學、龍華實驗學校；商業上，離九方購物中心、壹方天地也較近，生活條件是較為便利。對比周邊動則近10萬的二手房，據說尚譽紅山裡的預售價不足7萬，頗具吸引力。
「工作、生活一鍵切換」，這大概是新生代購房者的新追求。
老區域裡追求新生活
深圳東部的鹽田區一直有新盤，但近幾年常被深圳的購房者們忽略。
隨著今年10月，地鐵8號線的開通，鹽田終於進入地鐵時代，與羅湖、福田、南山等片區聯通。記者發現，近期，鹽田的新盤入市進度明顯拉了快進鍵，前來看房的人也多了。看房者中，臨近鹽田的羅湖、福田的購房者居多，但也不乏深圳西部的南山、寶安的置業者們。
「地鐵口物業，距離已經開通的8號線鹽田路站僅200米左右，5站抵達羅湖，8分鐘到壹海城、32分鐘到大劇院、萬象城，42分鐘到達市民中心，1小時內直通市中心……」鹽田地鐵站裡一則最新的樓盤廣告將沉寂多年的鹽田片區拉回了主城區，此片區的樓市也逐步回歸置業者的視野。
該廣告的山海四季城Ⅱ華府項目，由深圳鵬廣達集團開發。據記者了解，僅深圳東部，鵬廣達集團就擁有300多萬平米的項目儲備，開發總值超千億元。此前開發了包括頂級豪宅雲頂道、口岸名盤上東灣、人居旗艦山海大城-山海四季城等10多個作品。開發商的實力並不容小覷，依舊入夥多年的山海四季城一期是2015年《深圳樓盤成交龍虎榜》鹽田區成交量、成交金額「雙冠軍」，此次入市的是其二期項目。項目佔地面積約2.6萬㎡，建築面積25萬平米，分南北兩地塊，中間通過廊橋連接。物業涵蓋寫字樓、商品住宅、商業廣場及幼兒園，商品住宅共940套，面積90-117㎡3房、4房，戶戶朝南，精裝修交付。據悉，項目備案房源位於1棟（有A/B/C/D座），單價在5-6.5萬/㎡，總價在476-710萬/套。開盤不久，其中A座房源基本售罄，剩於的B/C/D座房源比較充足。
一則廣告吸引了一批置業者從深圳西部轉向了東部。
（8號線的地鐵裡已經張貼了山海四季城Ⅱ華府的樓盤廣告。）
昨日，山海四季城Ⅱ華府剛剛開放的樣板間裡擠滿了第一批准業主們。現場，一位當地的老居民來看117平的改善型四房，他告訴記者：「在鹽田區幾十年了，鹽田的生態資源非常好，在這裡住習慣了，去哪裡都覺得吵，買房還是找熟悉的地方。現在地鐵開通，出行更方便。沿著地鐵線購房，以後來鹽田購房的人會更多，升值潛力不容低估。」
回顧十多年前的深圳樓市，「深圳房價最貴」卻是鹽田最醒目的標籤，部分別墅項目開盤盛況絲毫不遜色如今的南山。若不是因為其略顯尷尬的交通條件，原屬於關內的鹽田想必如今的發展也會是另一番光景。此前，深圳大部分的區域或多或少都透支了未來的規劃，而鹽田卻暫沒有出現大漲。在寶安龍華都破7萬的時候，鹽田仍然5字頭。地鐵8號線的開通彌補了鹽田的交通缺憾，直接能享受這一波利好的，自然還是位於8號線周邊的樓盤，很多購房者注意到了這個機會。
在深圳樓市，和居住體驗息息相關的容積率、小區環境、戶型結構朝向、周邊配套等等這些信息，似乎越來越不被置業者們提起，在充斥著「日光」、「打新」、「一二手倒掛」等吸引眼球的樓市熱點下，反而更關心這個盤火不火、有無炒作點、對應學校中考成績、區域未來有沒有勁爆故事等一些稍顯模糊的概念，讓很多購房者甚至在懷疑自己是在深圳買房還是炒股？
但記者實地走訪多處新盤現場發現，購房者們其實並非那麼盲目跟隨媒體炒作，什麼樣的房適合自己的？自己的實力能選哪個片區的房？每個人心裡都有一筆買房帳，且個性十足，需求分化。地產開發商們全面開花地推盤之下，品質好、價格有優勢的樓盤始終不愁賣，無論是在炙熱的西部，還是沉寂的東部。