周曉璐女士
上億企業集團副總裁
尊敬的各位嘉賓，非常感謝中指院給我這樣一個機會，代表上億集團在這裡跟大家做一下交流，感謝大家的聆聽。
今天我分享的題目是「乘風破浪，商業地產迎來新變革」。
一、商業地產之困境
自2010年住宅調控以來，有一批傳統的商業地產開發商轉戰到了商業地產，面臨同質化競爭激烈、運營模式單一、資金壓力過大的三座大山。現在的商業地產發展，有很多的痛點，我們總結如下:
1.標準化模式複製，導致了同質化經營。在一二線城市經常看到有一些購物中心，相同的品牌，相同的場景，相同的營銷模式，需要跟同業競爭，還涉及自我競爭。
2.依靠長期的租戶維持，合同一籤就是三五年，裝修不變，場景乏味，沒有感覺。
3.收益來源單一，僅靠租金及後期租金的提升，項目價值受限。
4.生活品質的提升，消費者的訴求增加，開發商運營升級之後，消費者的訴求難以滿足。
5.收入和成本失衡，商業資產的估值走低。
這些都是現在新進入商業地產發展的項目痛點。
商業地產存量時代來臨，開發十年以上的百貨、大超、商超等等也面臨著機制僵化等眾多問題，缺乏創新的傳統百貨持續衰弱，規劃定位不科學的商業項目空置率越來越高，還有一些散售的商業項目清場、關店。
北京三利百貨，這家已有十幾年歷史的百貨商場在2018年謝幕，由於三利百貨「建築布局不合理，建築設施設備嚴重老化，商場經營業態已不能滿足商業發展需求，因此，需要改造升級」。在周邊居民看來，這家1997年開業、風光一時的百貨商場，近年來一直掙扎在倒閉的邊緣。
在全國的一二線城市、三四線城市類似這樣一直在掙扎，最後直到倒閉的例子，比比皆是。
二、輕資產模式之機遇
近年來，很多的商業地產商發展輕資產管理模式，受到了各大開發商的青睞，這標誌著商業地產發展的策略從開發時代進入到了運營和資產管理的時代。
輕資產模式的優勢：專業人幹專業的事，投資和運營管理分離，專業的團隊，專業的人有豐富的經驗和資源，整合在一起幫助提升商業物業的成功率。同時，也通過專業輸出發展壯大，快速走上規模化發展的道路。
在中國的商業市場上，以「三大模式為主流」。
1.以運營商為核心：投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產為代表的輕資產模式，紅星美凱龍、寶龍地產等都是這樣的模式。
2.以投資機構為核心：運營機構作為受託管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表。
3.集運營與投資為一體：運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資，退出整條產業鏈的凱德模式。
不管是什麼模式，這些輕資產運營公司，都必須踩準市場的脈絡，找到運營的新趨勢才可能獲得成功。究竟什麼是運營的新趨勢？
1.戰略重點——年輕群體。年輕的群體是未來發展的戰略重點，95後、00後他們作為消費主體已經引領了整個市場的消費方向。
2.側重發展兒童經濟。二胎經濟的不斷發展，家長們在孩子身上投入越來越多。常說一個孩子帶動六個大人的消費，這是未來發展的重要引擎。
3.創建文化社交空間。購物中心不僅僅是提供休閒的場所，更是包括商品價值、場景體驗、文化社交的空間，這樣才會長久。
4.擁抱智慧商業，提升用戶體驗。新零售發端於2017年，發展於2018年，線下門店通過線上購買，物流送貨，共享數據，線上線下相互引流，智慧商業提升整體運營效率，同時提升用戶的購物體驗。
5.傳統百貨改成購物中心化。不僅是增加餐飲和兒童娛樂業態，必須要有準確的定位和目標客群的細分，根據這些改造和業態調整才能夠成功。
6.我們要將門檻提高，在殘酷的競爭中要處於領先地位，我們的項目就一定要注重打造商業新地標，成為地標商業才有機會。
7.通過資本運作將項目增值，終極目標就是變現。
案例：廣州體量達24萬㎡的百信廣場，調整升級的核心思路：瞄準重點客群——年輕客群、家庭客群，強化品牌組合年輕化屬性，同時提升兒童零售、兒童教培業態佔比。2020年十一國慶期間，百信廣場客流突破100萬人次，新增1萬會員，銷售額突破8000萬元，同比增長5%。
廣州K11：在2018年先後舉辦了9場國內外藝術展覽以及不同形式的藝術文化活動，在一定時間內凝聚人氣、吸引人流、增加商業氛圍，極大的豐富商業與藝術的連接形式。在藝術展覽和活動舉辦期間，客流量較平日漲幅超50%，月均客流量皆超百萬。
上海新天地：老建築變地標性商業區。以上海近代建築的標誌——石庫門建築舊區為基礎，改變石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能，成為了以上海獨特的石庫門建築舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閒步行街。並且以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門裡弄與充滿現代感的新建築融為一體。成為上海市地標性商業區。
商業市場非常廣闊，所有的商業地產商除了在一二線城市發展，有一些下沉到了三四線城市，但是中國的市場何其大。前面幾位分享的同仁都講過了三四線城市，甚至四五線城市對商業的渴求非常之大，上億集團在這條路上正在走著。
三、上億集團之革新
上億集團始創於1997年，其前身為上海億豐企業（集團）有限公司，總部設在上海，以長三角為腹地，東北及環渤海地區為戰略重點，現已發展成為集城市綜合體和專業市場開發、商業運營、物業管理、星級酒店、購物中心、精品住宅、家居建材貿易、商務休閒娛樂、文化旅遊地產等多元產業為一體的綜合性企業。23年專業市場深耕，親歷中國商業地產變遷，始終傲立。23年，26座城，50多個商業項目讓我們有了豐富的商業管理經驗，我們有成熟的集團化的體系，有資源整合能力，也有最後的資本運作模式。無論是什麼樣的項目，我們可以從項目落地到建築規劃，到開業籌備，到運營增值，全生命周期，我們都可以參與。正是因為有國際化的團隊，租戶的資源，規劃設計能力，包括在財務、稅務上我們都有強大的隊伍，可以提供體系上的保障。
我們輸出的管理類型跟前面的幾家公司有異曲同工之處，我們也有核心的競爭力，從拿地開始，做到了全周期、全鏈條、全專業的服務。我們的杭州崇賢上億廣場，兩年時間從溫場做成了旺場，速度非常之快。
我們的核心競爭力是可以打造存量項目，就像剛才提到的一些瀕臨倒閉的百貨大賣場，包括大家最頭疼的銷售型的項目，賣掉了怎麼辦？我們在瀋陽有一個項目，賣給了500個小業主，小業主對租金的訴求非常高，反租期到了他要收回去，上億接盤了，我們把500個小業主整合在一起，我們一起開會研究，最終他們又交給了上億。我們在短短半年之內，將這個商場統一升級，出租率提升了80%，租金的收益率提升了30%，僅用了半年時間。
我們在資本運作管理方面也很有經驗。我們發現這個項目本身存在的價值，用我們的專業賦予它新的能力，最終實現資本增值和變現。瀋陽一個項目，最後我們成功地銷售出去，實現了資本變現，賣給了居然之家，我們成功退出。
對於上億來講，我們跟很多商業地產商有所同又有所不同，我們每一個案例都是定製式，全階段的導入，任何時間我們都可以切入進去幫助到他們。由於時間關係，講得非常簡略，其實裡面每一個課題我們都可以講上三天三夜，因為商業地產實在是太複雜了，最後，再一次感謝主辦方提供了這樣一個機會，能跟在座的各位交流，讓我們有更多的合作機會。
謝謝大家。
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