我是曾叔談房 ，資深房產投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。
提問：曾叔，你好，請問應該選二手房還是新房？選購二手房需要注意什麼？
回答：你好，新房二手房各有利弊。現在產品是越來越好，所以新房在規劃、戶型、園林、施工等方面大多數是比二手房要好的。二手房看得見，對戶型、配套、物業等各種優劣勢都一清二楚。之前也說過選二手房的問題。主要三點，一是比較累，要多看多比較，和新房不一樣。新房是在建設中，現場看不出什麼，二手房每套都一樣，不只是戶型，樓層帶來的採光也會不同，不同樓棟同一戶型也不同。還有就是原來人家住的情況也會有影響，還有周邊的鄰居。所以，選好意向的之後要一套套看一套套比較。看小區的物業管理也很重要。二是討價還價的心理戰。三是要有個靠譜的中介。二手房很多手續需要中介配合，中介的責任心、服務、流程的熟悉程度、與銀行房管局等的關係等，都很重要。三點之外，就是運氣了，碰到了合適的房子合適的價格。
提問：曾叔，你好，我想在上海買房，首付300萬，請問曾叔有沒有推薦的板塊和小區，謝謝！上海買二手有沒有哪些要注意的？
回答：你好，首付300萬，大概可以買到600到800萬。一是最好買總價最小的學區房，可以考慮浦東和閔行的雙學區房和九年一貫制，民辦搖號後，閔行和浦東初中學區房吃香，這個邏輯還能用上三年。雖然有劃片搖號的隱患，但大概率還是漲的。二是吃區域能級提升，可以考慮大虹橋、三林、張江南的新房和次新房，因為這些區域都有或者能被輻射到高能級規劃，長遠看好。最近一段時間，因為新房限價，能買新房儘量搶限價新盤，由於限價現在二手房很大部分都處於冷凍狀態，所以你如果買的話，要耐心持有，上海有幾類二手房投資需要警惕：
第一、沒學區的老公房。這類房子的最大優點就是：中環內，地段好；面積小，總價低，流動性好；沒什麼學區和品質溢價，稍微收拾下，租售比高。所以，以前老公房是非常熱門的產品，新上海人結婚前過渡，買一套，囊中羞澀又想留在市區，買一套，投資客眼裡好租好賣，買一套。然而這幾年，老公房是市面上跌幅最大的產品類型。並不是房子變老了，而是買家口味變了。現在認房又認貸，處女貸用過一次就得首付七成，尤其珍貴，還捨得把首房首貸用在區區兩三百萬的老房子上嗎？房票珍貴，首房首貸珍貴，又沒學區加成，這類老公房自然越來越不吃香。
第二、沒有地鐵的郊區次新房。按照過往的經驗，地段越偏、價格越低的房子漲得最快，所以郊區次新房很受歡迎。原來沒地鐵，可能過兩年就拉了一條過來，三五年就造好了；原來配套差，很村，發展幾年，商業、學校、醫院都建起來了。遠郊變近郊，近郊變市區，母雞變鳳凰，屌絲變富帥，不都是這麼來的嘛！然而，前幾年，上海市區每年可以向外推進1-2公裡，路網一鋪，商品房一造，配套一建，就起來了。最近兩年，市區向外拓展的速度明顯變慢了，像浦西推到七寶九亭、南翔江橋、徐涇華漕這裡，浦東推到廣蘭路、森蘭、孫橋這裡，可能幾年都推不了1公裡，還是有大片大片的土地空著。地鐵的建設速度也慢下來了，沒地鐵規劃的郊區，可能在「有生之年」就不會變成地鐵房了。背後的原因，在於人口紅線之下的上海，城市發展從外擴慢慢變成了內秀，之前人口虹吸、城市攤大餅的套路，現在是行不通了，搏郊區變市區的方法也就不靈了。
提問：曾叔，你好！我女兒在上海只有一套自住房，如她把房子贈予我，是不是又可以買一套房？不懂就問
回答：你好，是的。但是如果你的房子不滿5唯一的話，你賣這套房會有全額20%的所得稅。
提問：曾叔，你好，請問家中現只能借用老人購房資格。手上目前可動用資源有約150左右的子彈，一套燕郊價值900住宅。想入手南二環方莊邊上日月天地950萬的房子用於改善。如果燕郊房子順利賣掉即可實現目標，你好，如果短期內賣不掉，能否通過燕郊房抵押貸款或者其他方式實現嗎？謝謝！
回答：燕郊這個總價短期很難出手。抵押掉+手上子彈應該能到700左右，但還需要想其它方式湊足200+資金，信用貸和信用卡可以提前計劃起來。
提問：曾叔，你好，請問今年在成都買房，選哪個版塊？
回答：今年在成都買房，推薦的版塊：東安新城。東安新城，位於成都正東方向，距離天府廣場15公裡。作為2021年第31屆世界大學生夏季運動會開閉幕式，以及主要賽事的承載地，東安將是成都建設世界文化名城。換句話說，東安新城未來是現在整個龍泉驛區的城市中心，也是大成都東進建設發展的重心之一。就好比：鳥巢之於北京，龍崗之於深圳，西湖之於杭州。截至目前，已有十多個樓盤交房入住，小區底商配套相對完善。不僅如此，還有新城吾悅廣場以及沃爾瑪超市，片區內商業配套較為完善。地鐵2號線、4號線都從東安新城南北側穿過，未來更有20、12號線地鐵服務於東安新城。
提問：曾叔，你好，想請教一下長江新城區可以投資嗎？會不會有望成為下一個光谷東？大概需要多少年火熱？如果投資的話，哪個盤比較合適？
回答：你好，長江新城1.0版本還沒有正式落地，未來發展不好說。 但是對比武漢其他幾個遠郊區，漢口北還是更有優勢。 1.有地鐵 2.有長江新城的持續廣告投入 3.離漢口主城區最近的一個板塊，承接漢口的人口外溢需求 4.新盤少，不需要多大資金就能把板塊炒起來 5.價格並不高，其他三環邊同等地段的房子已經是1w—1.5w了，漢口北的價格還是略低。 6.環線位置好，處於高鐵和機場之間，價格不應低於文化大道 7.青山高鐵新城會帶動板塊提升 8.上風上水 缺點是：除了價格和地鐵21號線以及江北快車道直通二環，配套產業都一般，而且租賃市場價格低，買了月供硬扛，二手市場需要時間成熟。 如果你沒有房票，長江新城板塊的不限購區域是非常好的選擇，如果你有武漢房票，儘量買主城區，長江新城目前來看不確定性太大。
提問：曾叔，你好，我想在明年杭州入手一套房子，已經在下城區有一套小戶型的房子，明年大概有180萬左右，怎樣布局比較好點？謝謝！
回答：你好，杭州可以買，整個杭州基本上是西跟東兩個方向，大江東部分主要是以工業產業為主要，整個西是以科技人文居住為主要。所以從杭州本土土著來說，是比較喜歡整個城西板 塊，第二， 從人口的遷移角度來看，未來科技城是 2019-2020年整個杭州市區域人口增加最快的地區。最近杭州的人口表現也很強，所以可以繼續加倉。杭州投資價值高的板塊詳見內部分享！
提問：你好曾叔，請問曾叔一下。在上海無房，有過一次購房記錄。現在名下無購房按揭，在上海買房，首付是幾成？請問房子看好了，如何和賣家砍價？
回答：你好，第一，之前購房如果用了房貸，現在買房需要首付6成。之前購房如果沒用房貸，現在買房只需首付3成。第二，如何和賣家砍價：砍下三十萬的方法，詳見內部分享文章。
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