4月15日，世邦魏理仕發布《2020年一季度北京房地產市場回顧及展望》。隨著國內疫情防控形勢持續向好，復工率逐步提高，市場活躍度亦有望快速回升。
一、優質寫字樓市場
——短期新租需求放緩，業主優惠策略有利租戶需求升級
2020年第一季度，北京寫字樓市場錄得一個新項目交付使用，即燕莎商務區的華瑞大廈。受新冠疫情影響，麗澤區域原計劃交付的項目暫延期入市。此外，疫情使得租賃活動受限，新租需求出現延期或暫時停滯，會展、文體娛樂及貿易等行業的租戶縮面積和退租現象較為明顯。
截至季末，全市淨吸納量跌至-50,700平方米，空置率上升0.7個百分點至14.5%。擴租和升級等新租需求中傳統金融仍佔主導；科技行業需求繼續放緩，但仍是去化的主要動力之一。在可租空間持續增多，新租需求放緩的雙重壓力下，業主繼續下調租金，使得全市平均租金報價同樣本環比下降0.7%，報每月每平方米424.4元。未來六個月，近884,700平方米的新增供應的入市將繼續推升空置率，租金亦將繼續下行。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部主管 張冀蘇指出：「新冠疫情的爆發打破了租賃市場的活動節奏，市場表現低於歷史同期。面對空置率高企以及疫情對行業衝擊的影響，租金下行壓力增大。但隨著國內疫情防控形勢持續向好，復工率逐步提高，市場活躍度亦有望快速回升；此外，受疫情的影響，短期內業主會給予更多優惠策略以吸引租戶，這將為租戶升級、擴租和搬遷活動創造更有利的機會窗口。」
二、優質零售物業市場
——業主和政府採取措施為商戶減負，商業數位化進程加速
2020年第一季度，北京沒有新增零售物業項目。現有項目持續轉型、整合，如阜成門華聯、五道口華聯停業改造，太陽宮愛琴海轉型寫字樓；華潤置地接手北京銀座和諧廣場。本季度1月下旬到3月中旬期間，實體商業受到疫情嚴重影響，客流量和銷售額大幅下滑，部分商場縮短營業時間或暫停營業。餐飲、線下服務以及除超市外的零售業態受明顯衝擊。
社群營銷和線上商場在本次疫情中發揮很大作用，預計未來商業的數位化進程也將加速。業主減免租金以緩解現有商戶壓力。政府也出臺為商戶減負、減租扶持政策。目前受疫情影響造成的商戶退租尚不明顯，空置率環比上升0.8個百分點至7.3%，主要因項目改造清退租戶所致。購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，同樣本比環比下降0.5%。未來六個月，將有一個項目入市，受疫情後續影響，零售物業的兩級分化將更加明顯。
世邦魏理仕華北區董事總經理 劉煥麗表示：「疫情過後，短期可能給購物中心帶來空置上升和一輪租戶調整。長期將同時推動業主方和品牌方更加關注轉型升級和行業創新，如對商業設施軟硬體提出更高的要求，並通過加大線上平臺和社交媒體營銷上的投入挽回客流。這些舉措或成為長期的發展策略。」
三、倉儲物流市場
——冷鏈和醫藥類租戶活躍度提升，科技物流需求迫切
2020年第一季度，北京獲得三宗工業地塊成交，買家來自醫藥醫療類和半導體方面的高新技術企業。主要工業園區土地價格環比持平，報每平方米2,494元。順義空港物流基地新交付一個80,000平方米的項目，填補了長期以來的市場空缺。受新增項目拉動，空置率環比提升1.7個百分點至6.0%，達到近五年的新高。淨吸納量錄得46,000平方米，主要來自醫藥、速遞、第三方物流等行業。整體租金同樣本環比上漲0.7%，報每月每平方米49.6元。
租金上漲主要體現在頭部電商企業的續租交易，其在突發疫情中體現出對社會民生的保障作用，自身也獲得流量的進一步增長，因而對未來發展表現較充足的信心。雖然遭遇新冠疫情，但目前並未見到租戶退租或者縮減面積情況。未來六個月，預計有66,000平方米的新增項目交付，可租面積依然緊缺，但預計到疫情對國內外供應鏈的後續影響帶來的需求波動，租金上漲空間被壓縮。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部主管 李虹指出：「受疫情和宏觀政策刺激，冷鏈和醫藥類租戶活躍度提升，生鮮電商和零售類租戶也將進行供應鏈的調整和升級以適應消費需求的演變。長期來看，市場對科技物流的需求將更加迫切，倉儲物流管理數位化進程將加速。但另一方面，疫情導致的國內及全球供應鏈運行受阻，有可能在未來半年影響倉儲物流需求，尤其是來自第三方物流需求的波動。」
四、投資市場
——八筆大宗交易成交，成熟型物業受青睞
2020年第一季度，北京共確認八筆大宗交易，交易總額達195.9億元人民幣，和去年同期基本持平，幾乎全部交易為春節前達成。其中境外投資者佔比達50%，較去年有進一步提升。交易物業類型中綜合體佔到總交易額度的73%，其中包括本季單筆最大交易GIC收購LG雙子座，以及三峽新能源收購成大廣場，這兩個綜合體的辦公部分面積均佔比70%左右；其次，寫字樓佔到總交易額度的21%。可見在北京寫字樓相對穩健的基本面支持下，辦公用途資產依然是投資者較為關注的物業類型。
投資策略方面，核心型物業交易佔比達41%，投資者更加偏好風險較低且有穩定現金流的成熟型物業，而該類可投資產的增加也使得核心型物業交易佔比達到41%；此外增值型物業的交易佔比達13%，依然是投資者關注的資產類型。面對當前新冠疫情的影響，短期內投資者推進交易的難度增加，未來六個月投資活躍度可能因此有所減弱。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管 紀剛指出：「延續去年大宗交易市場的強勁態勢，今年年初交易量有一個良好的開端。但受新冠疫情的短期影響，在談項目的推進周期延長，可能會影響未來半年的投資活躍度。然而，北京商業地產市場極有韌性的基本面使其仍然是最受關注的投資市場之一。隨著優質可售項目和市場流動性的提升，我們對疫情後市場的恢復仍然充滿信心。」
五、優質商務園市場
——五個項目入市，創歷年單季最大新增供應量
2020年第一季度新交付五個項目，分別位於電子城、亦莊、北清路和順義，共新增面積396,800平方米，創歷年單季最大新增供應量。受疫情影響，淨吸納量則錄得17,900平方米，主要集中在北清路、豐臺科技園和亦莊三個新興子市場。TMT貢獻了45%的新租面積，但也同時出現一些小規模經營不善的TMT和商業服務類租戶減退面積的現象。
疫情期間，部分業主採取降低租金或適當延長免租期的方式吸引新租戶，整體市場平均租金報價同樣本比環比下降0.6%，其中部分租戶結構較為多元化的子市場租金降幅較小。未來六個月，預計會有519,600平方米的新項目交付，大體量新增供應疊加疫情對需求造成的滯後影響，未來空置率上升和租金下降還有較大空間。
世邦魏理仕華北區董事總經理 劉煥麗表示：「本季度新冠疫情的爆發適逢商務園市場的新增供應入市，短期高企的空置率將對業主造成較大的去化和租金壓力。但從長期來看，疫情推動各行業數位化所帶來的人工智慧、大數據和雲計算等產業發展的契機，將驅動相關產業導向的商務園市場的需求發展。」
（責任編輯：楊帆）
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