作者: 地產下半場
（2019年3月25日張馬）
時間能破滅的，不只是謊言，還有夢想。
回顧這幾年的濟南樓市，許多謊言都已不攻自破，同樣，許多美麗的夢想，也最終成為了幻想。
揚言要賣到5萬的CBD，房價依然兩三萬徘徊，揚言2萬起步的唐冶，一萬二三是主流，揚言要賣到3萬的張馬屯，房價更是攔腰斬……
說好的「54321」價格版圖呢？
而在濟南所有的片區中，張馬屯大概是最委屈的一個。
同為剛需集中營的雪山、唐冶，起碼還嘗到過樓市火爆期的甜頭，經歷過一夜跳漲幾千的高光時刻，張馬屯卻是一出世就站上了高崗，還沒能乘上2017年樓市上漲的東風，就遇上了樓市下行。
3萬的價格夢想，被殘酷的市場競爭打回了原地。濟南樓市橫盤這兩年，張馬屯可謂夾縫求生，今天我們不聊旁的，就聊聊那些年張馬片區的房價夢想。
（2020年9月3日華山眺望張馬）
如果不是這幾年房地產開發，可能很多人不知道張馬在哪裡，雖然2010年這裡曾發掘出了4000多平近年最大的一處商代遺址，但張馬明沒有因此名聲大噪。可見，死人的遺址，遠不如活人的房子被關注。
張馬片區真正一炮打響，是在2017年。
2017年12月1日，張馬屯片區11宗地塊掛牌出讓，這片前不著村，後不著店的青青麥田，卻引起多家大牌房企爭搶，碧桂園斥97億巨資拿下其中8塊，剩下的三塊被正榮、綠城瓜分，半數以上地塊樓板價超8000，3塊地價過萬，最高的一塊甚至高達14406元／平米，張馬屯也因此一戰成名。
（2017年12月1日，張馬土拍信息）
那一年，營業額榮登榜首的碧桂園，風頭正盛；那一年，呼呼上漲的濟南樓市，意氣風發。大牌房企和行情的裹挾下，於是很多人大放厥詞：
張馬屯未來房價要破3萬！
刷新認知的，除了張馬屯的地價，還有張馬屯片區「前衛」的規劃。紐約式的小街區規劃理念、TOD公共運輸，頗有國際化大都市的風範，CLD（中央居住區）的概念，也是炒的響亮。且不論這些規劃落地濟南，是否會水土不服，但聽起來，確實高大上。
拿地之後，碧桂園、正榮也是搬來了不少大開發商合作。萬科、金茂、龍湖、旭輝紛紛進駐，張馬屯的樓盤，幾乎都是混血兒。
地價高企，市場上行，大牌雲集，規劃超前，即便周圍除了荒地就是麥田，張馬屯片區在衝刺3萬的道路上，依然信心滿滿。
（2020年9月3日遠處為張馬）
然而，拐點卻來得太快。
2018年下半年，伴隨著土地市場的頻頻流拍，一股涼意在濟南樓市四散開來，隨後，濟南房地產市場也以不可調轉之勢一路下行，風光不再。
2018年12月，公園學府、正榮天宸、碧桂園鳳凰首府三盤同開。鳳凰首府首開定價19500元／平米，在環境、配套都比較欠缺的工業北，這個價格可謂不低，或許本想著領漲一波熱度，怎料客戶並不買帳，銷售成績並不理想。定價15000左右的公園學府、正榮天宸市場反響也是平平。
2019年，濟南樓市就像打了霜的茄子，越來越蔫，與此同時，張馬片區也迎來了供應爆發期，時代公館、魅力之城、錦悅府、璟樾、悅棠府相繼入市。即便都是近親兄弟，競爭也在所難免，再加上周邊新城香溢華庭、天鴻公園大道的低價競爭，日子更是不好過。
（2019年3月25日張馬）
即便是搬出了團購炒房的套路、大炒CLD概念，也沒能刺激到購房者。張馬眾兄弟們才後知後覺，未開發片區加高價是走不通的。
最終，張馬片區在價格戰中淪陷，高層一度落到一萬一二，與唐冶、雪山並稱濟南大剛需片區，房價3萬的夢想，碎了一地。
2020年，濟南樓市還未等來轉機，又遭到了疫情的襲擊，整體市場依然「穩重有降」。張馬屯片區的價格也基本穩定。若說意料之外，大概就是中建蔚藍之城的入市，在如此市場環境下還能表現不俗，但依然改變不了張馬樓市的困境，距離萬的夢想依然是山高路遠。
（2020年9月3日拍攝）
當然，日子再難，也總會過下去。
歷經兩年多的去化，如今，張馬屯不少樓盤的去化都已過半。整個片區也在跌跌撞撞中一步步成長，從這些航拍照片中，便能直觀地感受到張馬屯片區這兩年的變化。一座座高樓拔地而起，道路建設也在逐步完善，包括傳來很久的地鐵9號線，今年10月底也終於獲得了批覆。明年上半年張馬屯就將迎來首批交付……
我們從不否認張馬片區的成長和發展，但房價3萬的夢想，也不過是一場夢。
當然，對於價格夢想的破滅，也不能全怪市場。畢竟張馬片區的先天條件也擺在那，雖然發展變化很大，但距離配套完善、生活氛圍成熟依然有很長一段路要走。除了密集的高樓，要山沒山，要水沒水，要好學校也沒有好學校，3萬的夢想不能只靠吹！
其實，不只是張馬，濟南任何一個片區，雪山唐冶CBD新東站南北康，都如此，畢竟脫離實際的夢想，只能是大夢一場。
（2020年9月3日拍攝）