作者: 樓市尋梅18日閉幕的中央經濟工作會議為2021年樓市定調。會議重申「房住不炒」，首次明確提及「解決好大城市住房突出問題」，並大篇幅部署住房租賃市場。236字，這也是近幾年來的中央經濟工作會議中，對房地產著墨最多的一次。
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重申房住不炒！防止房價過快上漲
此次中央經濟工作會議重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。這是中央經濟工作會議連續第三年提「房住不炒」。中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，各界應該清楚認識到，「房住不炒」是房地產領域最大的方向和目標，一切住房政策都要遵循這個導向。這是由中國經濟發展階段轉換和邏輯變化決定的，未來中國國民經濟的發展將主要通過消費來拉動，房地產業必須讓出以往過度擠佔的各種社會資源。「未來房地產發展周期會發生改變，但是『房住不炒』將會跨越周期」，康俊亮說。國務院發展研究中心原副主任王一鳴也指出，擴大消費須堅持「房住不炒」政策，防止房價過快上漲和居民高槓桿對消費的擠出效應。今年中國官方突出加強房地產領域的金融監管，出臺被稱為「三道紅線」的房企資管新規等均與此一脈相承。中原地產首席分析師張大偉認為，「『房住不炒』也代表了未來樓市政策將依然保持打擊投機、保護真實居住需求的思路，未來微調的政策也有利於剛需。」
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解決好大城市住房突出問題
今年的中央經濟工作會議特別強調解決好大城市住房突出問題。全國房地產商會聯盟主席顧雲昌表示，其實目前，中國房地產的問題主要出在大城市，比如房價過高或者房價上漲過快，居民買不起，租賃市場發展不足等。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也注意到，今年包括深圳、上海等大城市搶房源現象比較明顯。他認為，明年，對於樓市供需矛盾明顯的大城市，房地產政策或有三大變化。一是繼續打擊炒房需求，如：此前深圳曝出的「代持購房」行為。二是加大土地供應力度，尤其是增加純住宅用地供應。三是繼續發展租賃市場。
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發展租賃市場！提出「租購同權」
此次中央經濟工作會議大篇幅地部署住房租賃市場的發展，並將之作為解決大城市住房問題的重要方式。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在大城市，新市民的住房問題最突出，很多人既不符合申請保障房的條件（保障房主要滿足戶籍低收入者或人才），又買不起商品房。於是，市場供應一些低租金的、小戶型的租賃住房，讓新市民能夠在城市紮根，對於打造內循環新格局、擴大內需戰略基點等都具有重要意義。會議再次提及租購同權。嚴躍進說，這主要是在落戶、入學、醫療方面的同權。李宇嘉也表示，基於優質公共服務的稀缺性，未來租購同權將會漸進式實現。例如在教育方面，政府增加公辦教育、讓私立學校和公辦教育在辦學質量上靠攏。福州12月14日剛剛發布的《關於進一步降低落戶條件壯大人口規模若干措施的通知》，實現了落戶「零門檻」，也明確六縣（市）、長樂區和倉山區、三江口區域租賃私有住房的，允許落戶。這將有助於租賃市場真正發揮其居住需求的功能，解決城市發展中的「職住平衡」問題。此外，會議還提及，為租賃市場提供更為豐富的用地保障，包括傳統的土地供應、集體建設用地、閒置土地等。分析認為，這些都有利於增加租賃房供應，穩定租金水平，真正解決新市民等的居住問題。
作為發展政策性租賃住房的試點城市之一，未來三年福州市政府將發揮政府引導作用，通過新建、改建、盤活存量住房等形式多渠道籌集政策性住房10萬套（間），幫助解決20萬名新市民的安居問題。
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近年來中央經濟工作會議政策表述
本輪政策周期從2016年開始的，即2016年「930新政」後，全國重點城市紛紛重啟限購政策，各類政策也基本上以收緊為導向。觀察2016年至2020年的政策表述，中央經濟工作會議基本上是強調了「房住不炒」的概念，同時也結合了長效發展機制等進行了政策表述。
1、2016年要促進房地產市場平穩健康發展。要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
2、2017年加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
3、2018年要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
4、2019年要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
5、2020年解決好大城市住房突出問題。
住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。