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◆11月25日，由復旦大學管理學院主辦，上海市發展和改革委員會指導，上海市宏觀經濟學會和國家金融與發展實驗室大力支持的「國順論壇·2020復旦不動產金融高峰研討會」順利舉辦。
國順論壇
由復旦大學管理學院主辦，上海市發展和改革委員會指導，上海市宏觀經濟學會和國家金融與發展實驗室大力支持的「國順論壇·2020復旦不動產金融高峰研討會」上周順利舉辦。
作為「國順論壇」的首屆論壇，除了復旦大學的學者，主辦方還特別邀請了來自政府監管和標杆企業的嘉賓，他們從各自的專業領域，緊緊圍繞「大資管、新循環」的主題，分享了自己的觀點和實戰經驗，打造了一場不動產資管專業的智慧盛宴。
復旦大學管理學院院長陸雄文教授作為主辦方致辭。他表示，作為產學研交流的重要平臺，無論是學術地位還是歷史使命與責任，復旦管院都應在當下百年未遇之變局中順勢而為，承擔起國之使命，讓中國和全球最好的學者與行業專家在「國順論壇」上分享研究成果，將全球最好的商業實踐與中國實踐充分碰撞、交流，把中國的商業經驗傳播到全球去。
▲ 陸雄文 復旦大學管理學院院長、教授
上海市宏觀經濟學會副會長，原上海市發展和改革委員會巡視員顏瑩舫在發言中指出，8月份中央政治局會議提出了雙循環的發展新格局，其深度邏輯應該以產業升級為主體，進入消費升級。疫情以來，國家開始發力基礎設施建設，包括新基建和老基建；同時又考慮到地方政府債務風險的防控，要爭取在不增加債務槓桿力的前提下，加大基礎設施建設投資。因此，資產證券化成為非債務融資一個首選。他希望這次論壇通過思想碰撞和腦力激蕩，能為我國不動產資產證券化進程寫上濃墨重彩的一筆。
復旦大學世界經濟研究所華民教授圍繞「世界經濟面臨的挑戰與中國經濟展望」進行了主題演講。「沒有創新的世界將會面臨生產率邊界收緊，真正的創新是一個財富創造的過程，必須是內生的、本土的創新，它的基本內涵包括新的創意，對資本與勞動要素進行新的組合，形成構思和生產新的產品，最終完成生產和銷售的過程。」
▲ 華民 復旦大學世界經濟研究所教授
同時，他也提出了中國創新需要注意的問題：中國今天大量的創新是消費技術創新，相對而言，生產技術創新比較匱乏。消費技術創新會帶來非理性消費，對經濟增長沒有太大意義，反而會產生巨大的社會成本。大數據時代的到來，並不表示算法可以解決所有問題，配置資源最好的工具仍然是價格。
最後，他建議通過大力發展工業，發揮其穩定器效應，這可以防止金融危機的發生，即使因為某些不可控因素導致了金融危機，只要有強大的製造業存在，危機並不會導致整個經濟體系的崩潰。
復旦大學管理學院錢世政教授通過領展房產基金案例深入淺出、抽絲剝繭地引發大家對全球REITs市場發展經驗進行思考。他總結，香港經驗為國內發展帶來的四個啟示：第一，可免雙重徵稅並且無最低投資資金要求，一般中小投資者沒有大量資本也可以有很少的資本參與房地產投資；第二，REITs按規定將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；第三，REITs的收益一是租金，二是物業重組，三是重估增值；第四，由於公募REITs都在各大證券交易所上市，這與最傳統的以產權為目的的房地產投資相比，具有較高的流動性。
▲ 錢世政 復旦大學管理學院教授
另外，錢世政教授也提到了REITs的作用。首先，REITs有利於完善房地產金融架構。REITs是通過資產證券化，直接融資把市場融通到房地產企業，是對以銀行為主的間接融資的重要補充，是房地產產業走向成熟的必然選擇。其次，引入REITs有助於分散和降低系統性風險，可以避免單一融通體系下相關政策對房地產市場硬衝擊，提高房地產業化解當期的系統風險能力，提高金融體系的安全性。而從不動產企業的角度來看，REITs是實體資產證券化的手段，有助於加快重資產企業的資金循環。與發達國家和地區的REITs相比，中國公募的REITs制度還有改良的空間。吸引投資者投資，才是金融產品真正的魅力所在。
華泰證券（上海）資產管理有限公司董事長崔春在論壇上分享了「國內不動產資管時代的先機與探索」。她表示，當前我國的不動產行業隨著規模不斷提升，已經從「增量時代」正式步入「存量時代」。做到提升不動產「質量」的突破點在於資產管理，權益屬性的公募REITs將會成為未來主流的發展方向之一。我國公募REITs試點高度關注項目質量，在監管部門「優中選優」的篩選標準下，試點項目的落地可以形成良好的示範效應。後續在順利推進的前提下，公募REITs的市場規模會不斷擴大。
▲ 崔春 華泰證券（上海）資產管理有限公司董事長
公募REITs的推出，在傳統的不動產運營模式中，引入了資產管理人以及會計師、律師、資產評估機構等專業中介機構。一方面，依託於資產管理人的主動管理能力，公募REITs的發行可以提升不動產的運營表現，提高不動產的價值，實現長期穩定回報。另一方面，通過各專業機構的參與和市場化的監督，公募REITs的發行可以完善不動產運營的信息披露機制，改善運營管理制度和治理結構，提升不動產的運營效率。
最後，崔春也指出我國不動產資管創新格局的建立剛剛起步，在完善市場建設方面，建議「融資通暢，退出可行」。首先是融資方能夠通過REITs發行順利獲得融資，其次是提升REITs市場的流動性，給投資人通暢的退出渠道。
論壇還設置了兩場圓桌對話。首先由第一財經尹凡作為主持人，國家金融與發展實驗室副主任曾剛，上海證券交易所債券業務中心總經理佘力，上海市發展和改革委員會財政金融綜合協調處副處長張岑，上海城創投資管理股份有限公司董事兼總經理滕國緯，市北高新（集團）有限公司黨組書記兼董事長、上海市北高新股份有限公司董事長羅嵐6位嘉賓圍繞「城市更新下基礎設施建設與REITs探索實踐」議題，展開了熱烈的討論。
第二場圓桌對話由喆安（上海）投資管理有限公司總經理車陽主持人，上海九百（集團）有限公司黨委書記兼董事長、上海九百股份有限公司黨委書記兼董事長許騂，上海錦和商業經營管理股份有限公司董事長鬱敏珺，羅森（中國）投資有限公司董事兼副總裁張晟，中海發展集團商業商業公司華東區域總經理陸鳳存共同就「國內大循環之下不動產的價值管理與商業模式創新」進行了互動交流。
#許騂：不動產運營需要不斷用新業態、新模式賦能
九百集團在不動產方面，既是持有者，也是經營者、管理者，同時還是使用者。旗下產業布局比較合理，業績較好的情況下，擁有的不動產每年的自身價值都在調整。
此外，內循環這塊做的也比較好。比如，我們在南京西路沿線地區的一塊不動產，自用比例大概在15%左右，其他就是用於合作、租賃。目前來講，運行比較健康，整體收益在合理的範圍。商業其實很難做，很多新的業態在不斷湧現，一年以後又消失了。在不動產這塊業務上，如果想要進一步體現其價值，我認為一定要有新的商業運行給它新的賦能。
#鬱敏珺：資產價值管理的核心是運營能力
資產價值回歸本質，資管公司面臨較大機遇。國內輕資產，無論是物業還是資管公司都比較少，我們算第一股。輕資產管理公司需要具備三個能力：除了發現價值、提升價值，更重要的是通過設計、運營、招商能力，持續的提升價值。資產價值取決於運營能力，未來要重視資產運營能力，重資產管理公司將會面臨較大機遇。REITs也是如此，最後考驗的還是商業物業運營能力。
未來做資產投資，關鍵在流通性制度。從資產投資來講，一定需要便宜和長期的錢。目前國內資金還是比較貴，外資利率很低，REITs資產收益率這塊競爭力有限；從資產管理來看，房地產下半場是存量資產和城市更新。很多產業資本開始對標黑石，涉足不動產。所以各方合力之後，一定會推動資管行業的發展。
#張晟：價廉物美永遠是租戶的第一選擇
資管與開發可以是共生共贏關係。小業態周圍商業變化很快，一個商圈3-5年就會發生巨大變化。因此，小業態對自持物業的態度一定是觀望。不過，我們不排除以後和開發商更多的合作，他們自持，我們做得更長久。
另外，今天從我們的角度更看重低價高頻裡面招商環境比較好的。如果內循環開始，國內很多產能都是富餘甚至過剩，產品會回到上世紀90年代打價格戰，商業利潤越來越薄。我們在預測這個風險的基礎上，開始考察優質物業，重新進行分類。
#陸鳳存：通過戰略上的協同和具體項目的差異化，保持市場競爭力
從宏觀角度來講，我們和當地城市規劃、社區的發展方向協同，在不同城市、不同區位的基礎上，對產品和目標客戶進行分類，形成不同的產品系列。因為與區域產業規劃、產業導入，產業集聚相切合，結合公司跨區域的資源整合能力，能夠使項目保持良好的經營水平。
從公司內部來講，和公司投資方向戰略協同，配合主業拿地，根據具體項目的需求導入相應的業態和資源，從而構建自己的生態鏈。從商業板塊來講，我們有成熟的產品線對應不同的城市、不同的客群，不同的體量，分布足夠廣，既有標準的統一性，又保持各項目的差異化。
本次論壇還邀請到了上海國際集團資產管理有限公司黨委書記兼董事長鄧偉利、上海東航投資有限公司副總經理王曉穎、上海市城市建設設計研究總院（集團）有限公司總經理助理沈捷等各方企業嘉賓參會交流。
後續復旦大學管理學院將繼續聯動各界「上接理論、下接實踐」，持續關注不動產資管行業，把中國最好的企業實踐做總結提煉，不僅為我們自己所用，還為全世界所用，堅持一個管理學院的社會責任。
本文來源：復旦管院
微信編輯：斯晶晶