本文由財稅評論公眾號Lawping整理，僅供參考，以當地最新解釋為準！
房地產開發企業預售階段企業所得稅問答8則
Lawping
國稅發〔2009〕31號第十二條：
企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
問：本年度帳面未結轉收入，業務招待費和廣告費能扣除嗎？按預收帳款繳納的營業稅金及附加能扣除嗎？按預收帳款繳納的土地增值稅能扣除嗎？
總局所得稅司二處何處長回答：全都可以扣除。
國家稅務總局公告2019年第23號：
第4行「特定業務計算的應納稅所得額」：從事房地產開發等特定業務的納稅人，填報按照稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額填入此行。
刪除了國家稅務總局公告2018年第26號中的：企業開發產品完工後，其未完工預售環節按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額在彙算清繳時調整，月（季）度預繳納稅申報時不調整。本行填報金額不得小於本年上期申報金額。
天津市地方稅務局公告2012年第1號：關於房地產開發企業填報《中華人民共和國企業所得稅月[季]度預繳納稅申報表》有關問題的公告
一、原實行核定徵收房地產開發企業改為查帳徵收的預繳納稅申報
房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產企業銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加-當年結轉銷售收入部分的原按核定徵收方式繳納企業所得稅的應納稅所得額，填入《中華人民共和國企業所得稅月[季]度預繳納稅申報表[A類]》第5行「特定業務計算的應納稅所得額」欄。
當年結轉銷售收入部分的原按核定徵收方式繳納企業所得稅的應納稅所得額=當年結轉銷售收入部分的原按核定徵收方式繳納的企業所得稅額÷納稅年度適用稅率。
二、實行查帳徵收房地產開發企業的預繳納稅申報
房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產企業銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加-[開發產品完工後當年結轉銷售收入部分的未完工開發產品取得的收入×適用計稅毛利率-當年結轉銷售收入部分的銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加]，填入《中華人民共和國企業所得稅月[季]度預繳納稅申報表[A類]》第5行「特定業務計算的應納稅所得額」欄。
寧波國稅解答2016年企業所得稅匯繳的10個爭議政策問題：
8.房地產企業預計利潤計算問題。
問題：房地產企業計算預計利潤時，銷售未完工產品收入以含稅額還是不含稅額計收入？可扣除的其他稅費如何確定？
答：房地產企業計算預計利潤時，銷售未完工產品收入以不含稅額計收入。一般納稅人選擇簡易徵收及小規模納稅人，其銷售未完工產品收入計收入額的計算方法是「銷售未完工產品收入/1.05」；一般納稅人選擇一般計稅方法的，其預收款計收入額的計算方法是「銷售未完工產品收入/1.11」。房地產企業預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加允許稅前扣除。
瓊國稅發〔2011〕276號：關於執行《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表》等報表的通知（已廢止）
（2）增加「特定業務計算的應納稅所得額」行次。從事房地產開發業務的納稅人，銷售未完工開發產品取得的收入按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行；銷售未完工開發產品實際申報的營業稅金及附加、土地增值稅，如果會計處理上未計入營業稅金及附加科目，預繳納稅申報時，其數額在此行減除。
國家稅務總局：2009年4月24日國家稅務總局所得稅司副司長繆慧頻在線訪談： 房地產當年預售收入是否可以作為招待費、廣告費的依據？
按照國稅發[2009]31號文件規定，企業與客戶籤訂房地產銷售合同（包括預售合同），應為企業銷售收入的實現。企業取得銷售收入前所發生的招待費、廣告費應該累計，待企業取得銷售收入年度起，按照稅法規定計算招待費、廣告費扣除比例。
蘇國稅發[2009]第079號（全文失效）：
房地產開發企業在2008年1月1日以後銷售未完工開發產品取得的收入，可以作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數，但開發產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發產品的銷售收入不得重複計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費。
浙江國稅：
問：我單位為房地產開發企業，請問通過預售房產取得的收入能否作為業務招待費和廣告宣傳費的計算基數？
答：可以。
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式籤訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
因此，房地產開發企業通過預售房產取得的符合上述條件的收入，應確認為企業銷售收入的實現，同時可以作為業務招待費、廣告費和業務宣傳費稅前扣除的計算基數，按照企業所得稅法現行規定扣除。
財稅評論Lawping整理
- END -
歡迎關注、轉發朋友圈或點一下右下角 「在看」