農村土地流轉市場化是指家庭承包經營權下農民集體所有的土地使用權在市場競爭機制中實現有償流轉使用，是實現城鄉人員流動、技術互動、土地資源高效配置的重要方式。土地資源是自貿港建設用地的保障，也是海南農村實現現代化發展的重要生產要素。
根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》，海南省自然資源和規劃廳出臺《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》《海南省農村土地徵收試點辦法》，這些政策的出臺標誌著海南省農村土地流轉市場化改革進入新的階段。
第一，依法調控土地供需、規劃土地用途。通過 「多規合一」規劃體系和土地用途管理制度，在嚴守生態紅線、耕地保護紅線的基礎上，加強土地利用計劃管理，實現建設用地總量控制。嚴格控制土地用途變更，按照自貿港建設需求規劃每一塊地的用途，做好用地風險防控。探索採用反面清單的方式擴大農村土地使用權的流轉範圍，在符合用地規劃、土地安全的情況下吸引有競爭力的資本、企業參與到農村土地要素流轉中。利用土地調查、土地統計等制度，統計土地儲備量、評定土地地力等級並公開以上信息，為市場主體客觀判定土地流轉交易價格提供便利化。
第二，加快落實推進農村土地制度改革工作。農村土地市場化流轉是建立在土地所有權、土地承包權和宅基地申請資格權不變的基礎上，通過土地使用權流轉將農村集體成員土地權利與土地實際使用人的權利以市場化的方式進行流轉分離。各類土地權益主體的邊界明確、清晰是土地使用權實現順暢、合法流轉的前提。在新的制度背景下，應在全省範圍內落實農村不動產登記制度，建立農村土地流轉登記制度，保障農村土地流轉順暢有序。加快推進土地承包經營權和宅基地的「三權分置」土地制度改革，明確土地所有權人、取得土地使用權的資格權人及土地實際使用人在土地使用權流轉前後的利益分配權利。更重要的是，經過依法登記確權的集體土地所有權人及各類土地使用權人在土地使用權期限內均可以依法自由在農村土地流轉信息平臺發布土地流轉信息，提高農村土地流轉主體的積極性，實現土地資源高效利用。
第三，強化農村土地使用、流轉監督管理工作。要建立實時化的規劃督察機制和土地定期評估制度，協助農村集體組織依法收回未能按照合同約定開發利用的土地，強化在農村土地市場化流轉中對弱勢群體的保護，提高土地利用效率。同時，積極承擔規劃審批與建設監督的責任，在用地批地、土地佔補等各項工作依法依程序逐步落實，避免在土地管理與執法中因程序不規範引起的土地類行政糾紛。提高各類用地流轉、報建審批效率，創造良好的自貿港營商環境。加強土地流轉及使用情況監督，依法制止非法幹涉土地流轉、違法倒賣土地以及各種違法佔用農村土地違規建設的行為，保障農村土地市場流轉合法、合規。
第四，引導建立農村土地流轉服務平臺。2019年出臺的《海南省農村宅基地管理試點辦法》明確規定，在保持土地所有權不變的前提下，依法取得的宅基地使用權可通過轉讓、出租、贈與、互換等方式在本集體經濟組織內部流轉。有條件的市縣，可探索在本市縣範圍內流轉。《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》明確提出，農村集體經營性建設用地使用權可以以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易。以上規定均表明，當前海南自貿港農村集體所有的農業用地、非農業用地及集體建設用地均屬於實際使用權可流轉的範圍。
伴隨著農村土地相關制度的改革，農村土地使用權交易日漸增加，為了避免後續可能存在的流轉信息不對稱、流轉不暢通、流轉程序不符合規定，及流轉后土地使用權糾紛等問題，亟須引導構建農村土地流轉服務平臺。一方面，運用數位化平臺及「網際網路＋」技術引導市、縣、鄉、村構建信息共享的多樣化土地流轉信息化管理平臺。在土地流轉平臺充分實現農村土地政策、土地流轉信息、土地交易價格以及可供參考的合同範本等信息的公開，引導形成規範的農村土地流轉市場。另一方面，創新適合海南自貿港發展的土地利用方式。鼓勵以共同開發、土地入股、土地出租等多樣化的土地流轉方式，形成以家庭承包經營為基礎，農業規模化聯營、農民合作社、一體化共享農莊、共享產權式經營等多種方式的新型農業經營體系，吸收國內外先進農業科技技術、經營理念和管理經驗，共促農村經濟高質量發展。
第五，推進建立農村土地市場價格機制。土地使用權的價值決定了土地使用權的價格。公平合理的農村土地市場價格機制需要在政府的推進下逐步形成。一方面，由政府引導建立土地地價評估機構，確定土地價格的評估要素，充分考慮氣候、生態保護與旅遊發展等功能。比如，三亞、陵水等熱帶城市降雨相對較少時段，吸引了大量國內外遊客，在土地價格評估方面應充分考慮土地的旅遊發展價值。不僅如此，主要大城市的發展輻射對農村土地價格的影響也應當考慮在內。如海口、澄邁、文昌等重點發展城市，周邊農村土地使用效率較高，尤其是建設用地發展價值較高，因此農村土地價格的確定也需要做對應地調整。通過綜合土地的非市場經濟價值、土地附加價值、土地與城市的距離、土壤性質、土地肥力、土地產出率及當地的社會經濟因素等，逐步引導形成具有市場競爭力的價格機制，保障土地流轉公平的實現。
另一方面，探索商業性發展用地補償款市場化。將農村建設性用地一級開發與二級開發主體區分，避免同一主體開發因資金短缺等問題造成土地閒置、土地開發壓力大、農民土地財產權益難以保障等問題。土地的平整、佔補由具有一級開發資質的企業承擔，確保一級開發高質量高效完成。一級開發驗收合格后土地進入流轉平臺進行二級開發與流轉，此時土地價格採取市場價格競爭機制，充分考慮農村土地發展及土地生態價值。土地兩級開發區分，引進市場化價格競爭機制，有利於減輕政府因農村發展承擔的財政壓力，吸引優質的社會力量參與農村開發建設，提升自貿港發展紅利。
（本文系海口市社科聯科學規劃項目「海南自貿港建設下農村土地流轉市場化改革」（2019-ZZKT-05）階段性成果）
（作者單位：海南師範大學）