本院認為，本案的爭議焦點為：上訴人胡某與被上訴人蘇明秀就案涉房屋交易的真實價款為多少，上訴人是否應當支付剩餘購房款。
本案中，上訴人經證人李某介紹實地查看案涉房屋，與被上訴人協商好交易價款後，上訴人支付定金50,000元，之後雙方先後籤訂了合同價款分別為130,000元和136,500元的房屋買賣合同。從雙方交易過程看，雙方對於案涉房屋現狀、產權登記情況及交易標的是清楚明了的。對於案涉房屋交易價款，上訴人在一審中主張為130,000元，在二審中主張為136,500元，二者有出入；合同價款為130,000元的房屋買賣合同中載明交易標的僅是面積為80㎡的房屋，不包括屋外無產權登記的廁所、廚房及屋內的家具、家電，即該合同標的僅為雙方當事人交易標的中的一部分，故130,000元不能反映雙方所交易的標的物的總價款；合同價款為136,500元的房屋買賣合同系雙方當事人辦理產權過戶登記時應房管局的要求所籤訂，且當事人實際上是按合同價款130,000元交納的增值稅，故136,500元亦不是雙方當事人交易的真實價款。被上訴人主張案涉房屋交易價款為228,000元，一是有居委會的調查筆錄和出庭證人李某、林義開的證言證實；二是從雙方當事人交易過程看，上訴人支付定金時雙方未籤訂書面的房屋買賣合同，被上訴人主張其出具的定金收條中註明了交易價款為228,000元並要求上訴人出示該收條，上訴人承認被上訴人向其出具了定金收條，以該收條已丟失為由而未提供，上訴人保存了往返車票和收視費發票等票據而丟失了能反映雙方當事人主要交易活動的收條，不符合常理，故一審法院認定上訴人拒不向法庭出示收條的理由不成立，並認定被上訴人所主張的收條內容真實並無不妥；三是僅面積80㎡的房屋交易價款130,000元就低於了當地房管局掌握的完稅最低交易價格，若加上無產證的廁所和廚房、家具、家電等交易價款仍為130,000元就遠低於當地房管局掌握的完稅最低交易價格，不符合當地二手房的交易行情，相反上訴人主張的交易價款228,000元，按雙方當事人交易標的計算，其交易價格較為合理。綜上，本院認為一審法院認定雙方的真實交易價款為228,000元並無不妥，本院予以維持。
上訴人與被上訴人之間達成房屋買賣合議，並籤訂房屋買賣合同，除合同載明的價款不是雙方當事人的真實意思表示外，房屋買賣合同的其他內容系當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。根據合同約定，剩餘房款在產權證過戶完畢時一次性付清。籤訂合同後，被上訴人將案涉房屋交給上訴人使用，並將案涉房屋過戶到上訴人名下（除屋外不能辦理產權證的廁所和廚房外），上訴人應於案涉房屋過戶後向被上訴人支付剩餘房款178,000元。上訴人對案涉房屋享有物權，若被上訴人強行將上訴人趕出案涉房屋並佔有案涉房屋給上訴人造成損害，上訴人可另行主張侵權損害賠償，與本案不屬於同一法律關係，不屬於本案的審理範圍。上訴人關於其有履行抗辯權，有權拒絕支付剩餘房款的上訴理由不成立，本院不予支持。
案號：（2018）川16民終1711號
附：一審裁判觀點
本案爭議焦點為：蘇明秀和胡某在房屋買賣交易中達成的真實價款為多少。
對雙方爭議的房屋價款問題，蘇明秀、胡某雙方雖在《購房合同》中約定房屋交易價款為130,000元，但證人李某作為介紹雙方達成交易的中間人證實了雙方交易價款為228,000元，觀閣鎮觀音社區居委會幹部林義開亦證實胡芹的表哥在要求社區幹部對本案糾紛進行調解時曾表明蘇明秀、胡某真實交易價款是228,000元，再結合胡某所居住社區幹部周蓉、周應成所作書面調查筆錄，足以認定蘇明秀、胡某對房屋交易的真實價款為228,000元。蘇明秀主張其在向胡某法定代理人胡芹出具的50,000元收條上備註了房屋價款為228,000元並要求胡某當庭出示該收條，但胡某法定代理人以該收條已丟失為由拒絕提供。但胡某法定代理人在第二次庭審中出示了自交易開始至發生糾紛後的一系列證據，其中也包括了其向蘇明秀支付50,000元房款的憑據，該事實足以表明胡某法定代理人具有強烈的維權意識，對雙方之間的交易高度謹慎。以常理推斷，蘇明秀向其出示的收條能夠證實其部分履行了合同義務，是雙方交易的重要內容及重要憑證，胡某法定代理人謹慎程度能夠細緻到保留返回廣安的車票及收視費發票等票據，不可能反而將能夠反映雙方主要交易活動的收條丟失，故胡某以收據丟失為由拒不向法庭出示該證據的理由不成立，根據《最高人民法院關於適用的解釋》第一百一十二條「書證在對方當事人控制之下的，承擔舉證證明責任的當事人可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院責令對方當事人提交。……對方當事人無正當理由拒不提交的，人民法院可以認定申請人所主張的書證內容為真實。」的規定，再結合上述相關證人證言，認定蘇明秀、胡某雙方房屋交易真實價款為228,000元。蘇明秀、胡某雙方在書面《購房合同》中約定的關於130,000元的合同價款為規避稅收的虛假意思表示，屬以合法形式掩蓋非法目的，應當無效，但該交易價款條款無效對合同其他條款沒有影響，雙方買賣房屋的意思表示真實，該《購房合同》的其他條款並不違反法律規定，且胡某亦已支付部分房款，房屋已過戶登記到胡某名下，故蘇明秀、胡某應以228,000元的交易價繼續履行合同義務。
胡某辯稱蘇明秀轉讓過戶的面積僅有80㎡、其交付房屋面積不足，但從當事人陳述及證人李某的證言可證實，雙方約定的房屋買賣的範圍包含了不能辦理產權的廚房和廁所，且胡某法定代理人胡芹在籤訂合同前對房屋現狀進行了詳細地了解，應十分清楚所交易的廚房、廁所系分隔在一邊，且廚房、廁所不能辦理產權證的事實，現胡某再以蘇明秀交付房屋面積不足作為不履行合同義務的抗辯，其理由不成立，不予採納。胡某應向蘇明秀履行支付剩餘房款178,000元的義務並承擔逾期支付房款的違約責任。對於胡某所辯稱的蘇明秀強行佔有該房屋、並對胡某法定代理人造成人身及財產損害的問題，案涉房屋所有權人已轉移至胡某名下，胡某對該房屋享有物權，胡某有佔有、使用的權利，若蘇明秀強行佔有案涉房屋並造成胡某法定代理人人身及財產遭受損害的行為屬實，胡某可另行向蘇明秀主張侵權損害賠償，但該侵權損害賠償與本案不屬同一法律關係，不屬本案審理範圍，雙方可另行協商或另案起訴解決。綜上所述，蘇明秀、胡某雙方具有房屋買賣合同法律關係，應按照真實意思表示全面履行自己的義務。蘇明秀已將房屋過戶到胡某名下，胡某應按約定向蘇明秀支付剩餘房款，故對蘇明秀要求胡某支付餘款178,000元的訴訟請求予以支持。雙方約定在過戶時付清餘款，房屋於2018年5月4日過戶給胡某，胡某應於2018年5月4日向蘇明秀支付餘款，但蘇明秀無證據證明雙方就逾期付款約定了違約責任，故對蘇明秀主張的利息，一審法院支持自起訴之日起按照中國人民銀行同期貸款利率計算至胡某實際履行付款義務之日止。
來源：民事法律參考、山東高法
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原標題：《為避稅籤訂的「陰陽房屋買賣合同」並不全部無效》
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