《中華人民共和國民法典》2021年1月1日起正式施行，距離施行時間已不滿一周時間。《民法典》中涉及到的一些與房產有關的內容，與我們的利益息息相關。除了之前本報已經報導關注過的條款，針對房屋到期續期問題、租賃合同方案的一些規定，記者做了一個匯總總結，供讀者了解。
陳霞匯總整理
房子到了產權年限以後如何處理
目前市場上的房子主要有商品住宅，寫字樓、公寓、商鋪等商用房，土地使用年限從40年到70年不等。土地到期以後，到底用不用續費，續費多少，一直是一個比較有爭議的話題。
這次《民法典(物權編)》第359條提出：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理：該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
《民法典》基本沿用了物權法的規定，對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續期分別作出了規定。對於住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。這意味著兩個信息：一是土地使用權滿70年之後，可以自動續期，不必擔心土地被收回；二是續期是否需要繳納費用暫未明確，有減免的可能。
不過不管是物權法還是《民法典》，對續期收費問題還都沒有明確說法。對於自動續期的期限如何規定，是否繳納費用以及費用標準如何確定等問題，交由其他法律、行政法規規定。目前，因絕大多數住宅建設用地使用權尚未到期，故法院面臨的相關法律爭議較少。
通過中介看房，不能跳過中介成交
一般買二手房，基本上都是通過中介成交。因為涉及到找房、籤約、資金監管和過戶等一系列程序，畢竟中介是專業的。隨之而來是不菲的中介費。所以，有人就會想辦法，通過大中介找到心儀房源以後，再通過小中介或者自行聯繫業主進行交易，儘可能減少中介費的支出。也就是行業俗稱的跳單。類似的新聞也不少，中介被跳單以後，或者採用非正常手段，或者通過法律途徑維護自己的利益。
《民法典》第965條規定：「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」
在押的房產，無需解押就可以過戶
買賣過房產的讀者都知道，賣房過戶前必須解押。也就是如果房子目前有抵押，不管是正常的銀行貸款，還是其他抵押，過戶前必須結清，保證房本是無抵押狀態。
《民法典(物權編)》第406條第1款規定：「抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。」第406條第2款規定：「抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。」
這意味著房子如果有抵押，只要雙方協商好，無需解押可以直接過戶。對於賣方來說是非常有利，因為房子如果抵押的額度比較大，過戶前需要大量資金進行解押，如果賣方資金不足，需要借貸或者過橋的話，增加了售房成本，到手的房款就少了。
租房的這五個新規，您了解嗎？
此外，《民法典》中還有五項新規涉及租房人權益保障的諸多方面：設立居住權的房屋不得出租；房屋所有權存爭議、被查封的可以退租；轉租房屋新設6個月異議時間；租房人享受優先租賃權；近親屬購買權優於租房人購買權。
新規——設立居住權的房屋不得出租
居住權，是《民法典》中新增的一項公民權利。——房屋所有人可以在不改變物權的情況下，設立房屋居住權(一定期限的使用權)。
同時《民法典》第369條規定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。
建議：租房人在租房時應核實房屋有無設立居住權，同時可以要求在房屋租賃合同中明確「該房屋沒有設立居住權……不得新設居住權……否則……」的違約責任事項，以防日後合同因「居住權」問題失去法律效力。
新規——房屋所有權存爭議、被查封的可以退租
《民法典》第724條明確：租賃物權屬有爭議、或被查封扣押，導致承租人無法正常使用的，承租人可解除合同。
解決了目前租房存在的一種爭議情形：即房屋被查封後租房人合同未到期，無法解約也無法居住的情況。
新規——轉租房屋新設6個月異議時間
針對現實中存在的「房屋轉租」「二房東」情形——因未經出租人同意的轉租關係可以解除，導致承租人存在隨時被趕出去的風險。
《民法典》第718條新增明確：出租人知道或因知道承租人轉租，但是6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
新規——租房人享受優先租賃權
《民法典》第734條明確：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
解決了現實生活中，合同到期後租房人被迫搬家的情況。
但是需注意限定條件——「同等條件下的優先租賃權」：在價格一致的前提下，承租人可以在合同到期後優先繼續承租房屋。
新規——近親屬購買權優於租房人購買權
《民法典》第726條：修改了原先合同法中對於房屋購買權的有關規定——租房人不再繼續享有房屋的優先購買權！
也就是此後出租人想要出售房屋給近親屬的，無須再徵求租房人意見。
但如果出租人並非要將房屋出售近親屬的，租房人仍享有同等條件的優先購買權，並且出租人須履行告知義務，若租房人15日內未明確表示購買的，視為租房人放棄優先購買權。
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