編者按：做商業永遠離不開「人」，人的需求永遠是推動商業發展的核心要素。在華中，集聚多方資源的省會城市如武漢、長沙、南昌的商業地產發展一路高歌，持續高漲。然而，以襄陽、宜昌、株洲、衡陽、贛州、九江等為代表的百萬人口級別的地級市，商業還完全停留在百貨階段，有的剛剛迎來購物中心模式。他們有良好的經濟、文化、教育、交通基礎，有巨大的人口撐腰，商業的關注度卻遠遠不夠，未來潛力亟待激活。對此，贏商網獨家策劃《百萬人口撐腰 華中地級市商業發展幾何？》系列報導，走進17個地級市城市商業發展。
衡陽，自古以來便是商賈雲集之城與湘南商品集散地，是中南地區重要的工業城市，擁有衡陽綜合保稅區和衡陽國家級高新區,是「中國製造2025」試點示範城市群城市之一，坐落於此的南嶽衡山，使其成為南中國宗教文化中心，濃鬱深厚的工業歷史、神話般的衡山宗教文化，造就了獨具特色的商業都市。
衡陽宏觀市場
城市規模龐大、社會消費需求旺盛
說起衡陽的優勢，人們最先想到的就是人口優勢與城市規模，全市下轄5區5縣2市，擁有700多萬人口，建成區就突破了110萬人口。按照城市發展經驗來看，城市規模越大越有利於發展，而下面幾個方面也印證了衡陽城區經濟發展優勢十分顯著。
「三橫四縱二環」交通管網建設完成
2013年-2018年，短短五年時間，衡陽城市發展迎來全新的變局，三橫四縱二環的全方位路網，水陸空發達的立體交通，一個個推動發展的新舉措，一座座拔地而起的「新視覺」，都折射著衡陽這座城市的變遷與發展。
GDP高速增長，消費者口袋裡的「錢多了」
自改革開放以來，尤其是2008年突破千億大關後，衡陽的GDP總量突飛猛進。2014年-2018年，實現了從2千億到3千億量級的飛躍。伴隨著GDP的增長，消費者的口袋也越來越「鼓」，截止到2018年，已經實現城鎮人均可支配收入33741元。
零售與餐飲是衡陽市場消費主流 文化精神需求與日俱增
當消費者的錢袋子「鼓起來」，人們也就有了更多閒錢為生活品質買單。
據統計，2018年1-11月，全市完成社會消費品零售總額1076.96億元，其中全市零售業完成零售額982.71億元，同比增長11%，餐飲消費113.91億元，同比增長7.4%，零售與餐飲消費需求仍是市場消費的主要方向。
與此同時，去年1-11月全市批發零售業限上法人單位27大類商品零售中，有電子出版物及音像製品類、體育、娛樂用品類、文化辦公用品類、菸酒類4大類商品零售額增速較高，分別為38.4%、26%、25.2%、20.3%。這說明衡陽人對物質消費與精神消費的需求越來越旺盛，尤其是更加追求電子音樂、文體、娛樂消費所代表的精神生活。
衡陽主城區商業整體情況大探查
傳統印象裡，三四線城市仍然是百貨市場的天下，但這絕不符合衡陽市場的情況。我們可以看到，2010年作為衡陽的百貨市場與購物中心的分水嶺，之前確實是步步高百貨、大洋百貨、晶珠百貨、長和百貨等一批百貨把控著住城區市場，但之後衡陽購物中心趨於成熟。
直至今天，為滿足衡陽消費者日益增長的消費需求，城市綜合體開始越來越多，華僑城、萬達集團、弘陽集團、紅星美凱龍、銀泰等外來企業逐漸出現在衡陽市場，這些城市綜合體的出現使區域更具發展潛力，根本上提升了區域在整個城市中的地位。（說明：1、統計對象為商業面積≥1萬㎡的百貨、≥3萬㎡的集中性零售物業，不含專業市場）
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市場存量150.52萬㎡
蒸湘區、珠暉區、石鼓區、雁峰區、南嶽區五個主城區對衡陽商業的貢獻度不容小覷。據贏商網統計，截至2019年4月，衡陽主城區購物中心與百貨存量達150.52萬㎡。宇元萬向城（大洋百貨）、崇盛晶珠廣場（晶珠百貨）、華新步步高廣場、衡陽萬達廣場、金河灣商業廣場、金鐘時代購物公園等項目已經陸續迎客。
5萬㎡以下的小體量商業佔比超6成
儘管衡陽商業存量較高，但單個商業項目體量卻不並大。據統計，已開業項目商業規模主要集中在5萬㎡以下，佔比高達61%，其中一部分原因是百貨面積普遍較小，代表項目如步步高百貨、長和廣場百貨，20萬㎡以上項目僅星美CC PARK。
湖南本土企業開發的項目高達74%
從項目企業背景來看，衡陽74%已開業商業項目由湖南本土企業建設，代表企業有步步高、湖南美世界集團、湖南崇盛晶珠集團等，以弘陽商業集團、萬達集團、新城控股、華耀城、華僑城為代表的外來企業佔比為26%。不過我們也注意到，除了步步高、萬達、新城、紅星美凱龍之外，眾多傳統的商業強企還未入駐衡陽主城區。
2011年-2015年是衡陽早期購物中心的「爆發期」
自2004年崇盛晶珠廣場（晶珠百貨）開業以來，衡陽經過百貨高速發展的黃金期後，逐漸由傳統百貨業態向綜合型購物中心過渡，進入了新一輪的井噴期發展。
2011-2015年可謂是衡陽新增商業的「爆發期」，崇業商業廣場、進步·亞泰商城、華新步步高廣場、金河灣商業廣場、西湖中央廣場奧特萊斯等早一批購物中心或奧萊項目都在這個時間段湧現。
商業潛力可期：未來還將有11大商業體入市，增量可達139萬㎡
去年，衡陽首次入選2018中國大陸最佳商業城市100強。毫無疑問，衡陽商業環境對外企業的吸引力正在逐漸擴大，弘陽商業、紅星美凱龍、華耀城、新城控股、王府井等外來企業已經決定在此紮根，預計會給衡陽市場帶去139萬㎡增量。
作為傳統商業老區的【蒸湘區】，憑藉已開業的步步高廣場、萬達廣場、連卡福商場，還有銀泰紅城、星美城市廣場這些新興商業體將入市，從數量上已經成為衡陽商業領頭羊地位。
除此之外，【珠暉區】的舊改政策也使得珠暉區迎來了商業新機遇。雖然目前僅有鑫都國際廣場。不過隨著羅馬都市假日廣場招商的啟動、中建信和與新城控股的進駐，未來商業發展將步入加速期。
▲待開業項目總覽
衡陽主城區商圈格局
根據《衡陽市2010-2020城區商業網點規劃》的總體布局，衡陽城區將建成一個「一主六副、兩帶十街，十大市場群及十大商貿物流園區（中心）」的大型商業網絡，其中「一主六副」即是要建成1個城市級商業中心和6個商業副中心區。
城市級商圈：解放路商圈
區域級商圈：江東火車站商圈、晶珠-蓮湖商圈、華新商圈、珠暉湖商圈、石鼓五一新村商圈、雁峰白沙洲商圈
目前，衡陽主要商業地產布局還是圍繞解放路商圈、江東火車站商圈、晶珠-蓮湖商圈、華新商圈四大商圈展開。石鼓五一新村商圈重點發展批發與加工業，雁峰白沙洲商圈一發展超市與餐飲為主。
解放路商圈：唯一市級商圈
解放路商圈是以解放東路、中山南北路為紐帶的傳統商圈，這裡是衡陽最早、最成熟的片區，正是基於對解放路商圈黃金地帶的一致認可，眾多商家、開發商、投資者趨之若鶩。
此區域成為衡陽商業項目與品牌集中度最高的區域，成就了比擬長沙的高租金和高售價，層次清楚的商業定位，利用市中心優越的區位條件，在市民心中有很大的影響，幾乎囊括了市區近70%的購買力。
晶珠-蓮湖商圈
晶珠-蓮湖商圈是以晶珠廣場連接蓮湖廣場為核心的次級商圈，宇元萬向城（大洋百貨）、崇盛晶珠廣場（晶珠百貨）、長和廣場百貨等物業雲集於此，此區域具有CBD生成的自發性和資源集中整合性，解放路與蒸湘路交匯處是衡陽城區南北、東西交通匯集點。
晶珠商圈已經發展成熟，在輻射範圍內，百貨、購物中心、超市、酒店、金融、休閒、餐飲設施正趨於完善。
江東火車站商圈
擁有83年歷史的衡陽火車站，是京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路幹線的交會樞紐站，它不僅是衡陽人最重要的交通出行地點，也是衡陽人最牽掛的地標建築。
依託南來北往的客流與信息流，火車站附近迅速形成一批以經營服飾、小百合的批發市場。但火車站商圈主要音像、箱包、鞋帽、家電、服裝等特色專業市場和餐飲行業為主，大型的集中式商業體卻並不算多。
華新商圈
與上面三個商圈相比，華新商圈完全是個年輕的商圈，商圈位於舊城區的西面的經濟開發區，隨著市政府等機關單位遷址至華新片，該區域成為重點開發項目，有望成為衡陽新的經濟政治中心。目前，華新步步高廣場、悅+廣場、合創國際生活廣場等項目已經入駐，一個優質的新商圈呼之欲出。
衡陽代表項目解析
崇盛晶珠廣場（晶珠百貨）
開業時間：2004年4月
商業面積：6萬㎡
開發商：湖南崇盛晶珠集團有限公司
崇盛晶珠廣場位于衡陽蒸湘區的晶珠-蓮湖商圈，是中外合資衡陽晶珠置業有限公司在國內投資的第一個大型綜合性商業廣場。項目的開業改變了衡陽人的購物習慣，實現由逛街鋪向集中式商業的跨越。
崇盛晶珠廣場的商業核心部分——晶珠百貨位於崇盛晶珠廣場的一、二、三樓，商場定位於經營中高檔品牌為主的時尚百貨，現有國內外知名品牌280多個，獨家引進dunhill、LONGINES、TUDOR、LACOSTE、DH、Tommy Hilfiger、Hazzys、Marisfrolg、ECCO、周生生等國際名品，使之成功入駐衡陽。率先引入星巴客、肯德基、必勝客等，實現了衡陽時尚品位的歷史性跨越。
華新步步高廣場
開業時間：2013年1月
商業面積：10萬㎡
開發商：步步高集團
步步高廣場衡陽店定位於中高檔品牌時尚店，10萬餘平方米商業面積的超大體量領跑於湘南商業之巔，同時成為湘南地區當時硬體配置最高的大型時尚購物中心。
它採用上下6層的大體量設計，航母級的體量蘊含著各類時尚品牌800多個，包括古馳、愛馬仕、阿瑪尼、Dior、Prada、浪琴、華斯度集合店等一系列高端及高檔品牌。主力百貨、精品，完美集結hyper-mart、時尚家電、知名餐飲、異國料理、休閒娛樂、五星影院、全智能停車場和藝術景觀，創造了衡陽歷史上第一個最具主題性，業態最完整的單體綜合購物中心歷史。
衡陽萬達廣場
開業時間：2017年9月29日
商業面積：12萬㎡
開發商：萬達集團
衡陽萬達是萬達集團在全國開業的第219個廣場，作為衡陽市政府重點招商引資項目，是衡陽市首座體量最大、具有行業標準的購物中心。
衡陽萬達廣場，建築面積達12萬平方米，停車位近1000個，總投資超20億元，集休閒、餐飲、娛樂、購物為一體，引進了國內外知名品牌200餘家，集合IMAX萬達影城、萬達寶貝王、孩子王、大玩家、優衣庫、迪卡儂等12家首次進駐衡陽的主次力店，提升了衡陽的商業層級，增強了城市的活力，豐富了市民的生活體驗。2017年9月29日開業當天，首日客流超30萬人次，營業額突破2500萬元。
金鐘時代購物公園
開業時間：2017年12月31日
商業面積：12萬㎡
開發商：湖南中投地產
衡陽金鐘購物公園項目位于衡陽市八中往南300米（原棉紡廠），項目定位為「衡陽南城城市綜合體」，包含一條風情商業步行街、一個購物中心、三大主題景觀廣場和一個衡陽市立體停車庫，項目可輻射20餘個社區、36所名校、189所大型廠礦企業，共計60萬南城百姓，購物中心引入湖南廣電MC影城、步步高3.0精品超市、星光動力城。
星美CC PARK
開業時間：2018年9月部分開業
商業面積：39萬㎡
開發商：衡陽星美置業發展有限公司
作為衡陽首個完全採用歐洲經典的新古典主義法式風格的城市綜合體，星美CC PARK面積超100萬㎡，商業面積60萬㎡，高度融合星美城市廣場、奧萊小鎮法式風情商業街、星藝家商場、紅星美凱龍家居MALL等多種大型商業元素。
項目位於蒸湘區船山大道蒸湘區區政府西側，周邊7大要道縱橫，解放大道、5條城區主幹道環繞，周邊商務、政務、金融、生態、教育、藝術、交通、人居......一應俱全幾乎涵蓋了都市生活的方方面面。
星美城市廣場購物中心室內設計採用來自無際的宇宙星河的靈感，如藍色天空般的挑空中庭屋頂，星球體般包裹的上下扶梯點綴裝飾，太陽系恆星與光速燈帶為兒童業態增添一份歡樂體驗，猶如在銀河中旅行的地板鋪設，美輪美奐。
衡陽弘陽廣場
開業時間：預計2020年
商業面積：15萬㎡
開發商：弘陽商業集團
衡陽弘陽廣場的消費定位為親子潮聚生活中心，滿足全客層家庭消費，商業體量15萬方，分為地下4層與地上6層，涵蓋大型生活超市、MAX影院、健身泳池、餐飲、精品零售、生活體驗、兒童娛樂等多個業態。
整個弘陽廣場將呈現出鮮明的主題特色，從B1至6F分為7個主題層，B1悅享生活，1F國際潮流，2F都會時尚，3F童趣世界，4F活力家居，5F美味人生，6F饕鬄盛宴。值得一提的是，為了延長消費者停留時間、提高參與度與互動性，衡陽弘陽廣場還有針對性的打造了兒童活動空間。
華耀廣場
開業時間：未開業
商業面積：5.7萬㎡
開發商：華耀城有限公司
衡陽華耀城總規劃建築面積超過600萬平米，總投資超過120億元，項目位衡陽市石鼓區角山鄉，項目北靠衡邵高速、南嶽高速，南臨蒸水，西靠二環西路，東臨蔡倫大道，地理位置優越、交通便利，是湖南省、衡陽市重點引導、打造的商貿物流項目。
華耀廣場作為華耀城商業核心，以MALL+金街的模式為消費者打造獨特的公園沉浸式購物創新體驗。商場分為地下一層到地上四層，可提供763個停車位，探索區域型或者社區型商業，也將給雁城人民帶來消費習慣和商業格局的改變。
美美世界城市商業廣場
開業時間：未開業
商業面積：20萬㎡
開發商：湖南美世界集團和紅星美凱龍
美美世界城市商業廣場位於湖南省衡陽市雁峰區城市主幹道蒸湘南路與歐家町路交匯處，由湖南美世界集團和國內家居龍頭企業紅星美凱龍聯手打造。
日本M.A.O一級建築師事務所規劃設計，總投資逾30億元，總建築面積70萬平米，涵蓋紅星美凱龍家居MALL、國際建材品牌街區、超級生活購物中心、國際商務總部寫字樓、五星級酒店。
新城吾悅廣場
開業時間：未開業
開發商：新城控股
2019年4月16日，新城控股集團總投資20億元籤約珠暉區酃湖公園旁。據此前媒體透露，衡陽新城吾悅廣場總建築面積約28萬㎡，建設一站式商業購物中心，建設高端性商務酒店、寫字樓、美食街區、服務箱包、電影娛樂休閒場所等。