在前期對廣州樓市的分析中，我們多次強調廣州房價今年有別於其它三個一線城市，深圳、北京、上海穩中有漲，深圳漲幅最大。當然，最近深圳715樓市新政中實施的新的八條措施對於短期房價的壓制沒有懸念。前幾天做過討論，今天不再重複。
前期，我們為什麼說廣州樓市今年會出現穩中有跌，主要原因還是基於新房的供求關係。由於廣州近三年土地供應充足，而淨增人口的購房需求得到了及時的滿足，不像深圳供遠小於求。所以在供大於求的情況下，廣州房價會出現穩中有跌的局面。
從新房成交量來看，上半年廣州商品住宅成交面積同比下降22%，主要成交在外圍區域賣得最多，其中增城銷售量處於第一的位置。
2020年上半年全市商品住宅新批共40750套，全市商品住宅共成交33407套；新批面積434.54萬㎡，成交面積364.3萬㎡，同比減少22.4%。新增加庫存量為7343套，供大於求很明顯。
成交區域主要集中在增城、黃埔、南沙等外圍區域的剛需樓盤帶動，僅增城區成交108.23萬㎡。
成交區域向外圍發展，一方面與供地直接相關，另一方面表明購買力減弱成為事實。中心城區已沒有經濟實力可以付清首付，購房者不得不選擇增加通勤距離來滿足自有住房的需求。
另外一個間接證明廣州樓市降溫的事實便是，廣東省中山市南頭鎮的某個樓盤，通過拼多多直播賣房，據說4小時銷售了600多套。從數據上看，這比前幾次其它房地產開發商的直播賣房效果好的多。
其實，仔細一對比，我們發現，成交的基礎還是價格。此次直播的房源都是投資自住皆可的商務公寓，每平米起售價僅為9800元，但在售樓部目前市場售價為每平米12500元，8折優惠還是吸引了不少購房人。
如果再結合土地供應量，1-6月，廣州共推出住宅用地42宗，合計250萬平方米，同比增加107%；成交32宗，合計202萬平方米，同比上漲113%。
土地成交量的大幅增加，保證了新房的供應，很明顯，新房會出現供大於求。所以，廣州新房的價格難有上漲的基礎。
而前幾天，國家統計局公布的房價數據中，廣州新房價格環比上漲0.6%，同比上漲0.5%。二手房價格環比上漲0.8%，同比上漲1%。這表明廣州六月房價上漲明顯，而前幾個月的跌幅被填補。
為什麼廣州房價會在六月出現明顯的上漲？
一方面與新房成交區域中改善樓盤增加，另一方面在於舊改帶來的大面積拆遷。
而拆遷的大量增加，是我們今天改變廣州房價判斷的主要原因。
即廣州房價可能在下半年穩中略漲。
據不完全統計，2020年上半年，舊村改造涉及投資金額及面積雙雙高於土地出讓。舊改面積約為招拍掛土地成交面積的5倍之多。
從黃埔區、廣州開發區召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會公布的數據：
2020年底，完成拆除率100%的項目數量為21個，拆除房屋1071萬平方米；
2021年底，完成拆除率100%的項目數量為28個，拆除房屋1582萬平方米；
2022年底，完成拆除率100%的項目數量17個，拆除房屋626萬平方米。
總拆遷量為3279萬平米，按100平米每套房計算，拆掉32.79萬套房屋。如果按前期經驗來預估，至少會有三分之一的資金會用於購買新房，這就帶來了至少10萬套住房需求。而今年底之前會增加3萬套房屋需求。所以，前期我們所說的新房供大於求帶來的存量增加，會很快被消化。
因此，我們認為廣州今年的房價在下半年會出現穩中有漲的局面。
特此告知各位。