9月10日，中新經緯發布了標題為《天津房價進入下降通道：1平米降5000元、兩周降價72萬》的報導，這一篇報導激起千層浪，該媒體記者走訪了天津多家房產經紀門店，從中介口中得出了一個驚人的結論「相較於2017年，市區內的房價每平方米平均降了5000元。」在報導中，天津某小區一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，近兩周共計降價72萬元之多。報導發布後，「天津房價」迅速衝上微博熱搜，網友們紛紛表示震驚。
天津房價為什麼跌了？這是真的嗎？
其實，在天津不管是新房還是二手房，價格下跌成為當地房地產市場的主流形態。根據天津樓市2020年8月的數據顯示，天津市二手房掛牌均價不斷下降，從每平米20113元下降為20057元,而2017年時的最高是近30000元。需要明確一點的是，天津房價不是突然暴跌，而是近幾年來，一直處於陰跌中，這個無可爭議，只是具體樓盤跌多跌少的問題。特別是一些郊區樓盤，很多人買了純粹是為了落戶口，潮水褪去自然跌的最狠。
報導援引貝殼研究院數據稱，「受調控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，佔比去年全年的50%，預計全年成交量與去年基本持平。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。」
截止2020年8月份，天津樓市的庫存二手房數量現在突破14萬套了，達到天津樓市歷史上的最高紀錄。賣盤不斷增加，買盤不斷降低，供需關係擺在那，房價下跌就成了主旋律。現在天津如果有房產中介跟你說有錢在天津都買不到房子，那肯定是騙你的。現在只要你有錢，天津哪裡的房子都有。
新房方面，貝殼研究院稱，「在2017年，天津新房市場成交量環比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之後幾年保持穩定。調控對價格較高的核心城六區的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量價均表現穩定。」
實際上，無論是從四大直轄市的角度分析，還是從一二線城市的角度看，天津都是一個「神奇的存在」，而這種「神奇的存在」就是天津房價大跌的原因和理由，也是如何判斷天津房價未來趨勢的重要依據。
首先是，天津的經濟與老牌直轄市的地位遠不相稱，天津作為老牌的三大直轄市之一，天津理應佔有中國經濟的一席之地，但如今人們談論經濟發展都會提到北上廣深，或者其他新一線城市，但唯獨很少提到天津，這些年天津基本上是處於完全被忽略的地位。近些年來，大城市的虹吸效應在天津表現為反噬，同時又被河北眾多城市所分流，北京、天津和河北在全國的地理位置上是一個絕對特殊的安排，表面上看，北京、天津作為兩大直轄市在河北省境內形成兩大明珠和經濟支點，從而對河北經濟形成帶動作用，但事實上卻是北京和天津一強一弱，大城市對周邊的吸虹和帶動作用卻體現為北京對天津的反噬，兩大明珠成了一明一暗，天津對河北的帶動反而成為河北對天津經濟的分流。
天津、石家莊、北三縣、燕郊都屬於環京圈，這幾個區域完全可以放在一起討論，它們都有個共同的特點：基本不會被北京輻射，只會被北京虹吸，尤其是高端人才。京津冀和長三角珠三角比起來協同效益是趨近於零。後兩個都市圈都是「多核」，長三角有滬蘇杭、南京、寧波和發達的民營經濟，珠三角更是升級為大灣區，深廣珠港澳帶佛山東莞中山惠州一批小弟。而京津冀真的非常尷尬，雄安正在建著，天津更像北京的製造業後花園，沒有優勢產業。
2016年天津全年GDP增速9.0%，在全國排名第四，到了2017年各地紛紛交出成績單，天津全年GDP增速降到了3.6%，GDP總量18595億元，而當時的重慶，GDP增速9.3%，經濟總量達到了19500億元。
天津作為一個老牌直轄市，GDP總量首次被中國最年輕的直轄市超越，跌至第六位。不曾想這還只是個開端，在環保政策升級後，近三年來，嚴重依賴重化工產業的天津更是連續滑坡，到了2019年已經在前十名中墊底，僅1.41萬億，只比南京多了70來億，約為排在榜首的上海的37%。2020年上半年，天津GDP為6309億元，相比之下，南京同期地區生產總值6612億元，南京本年度超過天津已經沒有任何懸念，考慮到武漢已經漸漸恢復活力，今年天津很可能會從前十名中消失。
在這種經濟增長能力和經濟總量情況看，天津的住房價格並不具有經濟發展的支撐。我們再來看影響房價的另一個方面：人口。
天津的常住人口增量從2011年的56.7萬人下降到2016年的2.4萬人，從2018年5月「海河英才計劃」以來，今年8月中旬，天津市人社局公開回應說，2年多來該市共引進人才近30萬人。2018年引進13.3萬，2019年11.5萬，也就是說今年到目前引進還不到5萬，全年肯定不會超過10萬。而且引進人口也不是常住天津，去年天津的常住人口只增加了2.23萬人，海河英才對天津的經濟拉動作用，可能也要遠遠低於預期。其中，外來人口499.01萬人，佔全市常住人口的32%，年末全市戶籍人口1108.18萬人。
沒有持續有力的人口注入，是天津房價難以持續上漲的因素之一，落戶天津的人一般是以天津作為跳板，大家都是奔著天津的高考優勢去的。落了戶頂多買個小房子，純粹是為了孩子去考試，並不是真為了去天津居住、消費，這種買房人，對天津經濟發展的助推很有限。在天津落戶而在北京工作和生活，是很多北京天津兩地人的「生活狀態」，這導致引進人口對天津本地經濟，沒有任何帶動作用，天津的住房價格難以上漲也正是如此。
再是天津的去庫存壓力大，也是導致房價下跌的原因之一，房價與其他商品價格一樣，是有供需關係決定的，在外來購買力難以有效的購買住房的情況下，本地收入水平又不高，住房的供給能力就成為住房價格變動的決定性因素。
有數據表明，在人口差不多的兩個城市深圳市和天津市相比較，2016年天津市新增住宅供應量23萬套，深圳市從2016年至2018年新增住宅供應量分別為4.04萬套、 2.58萬套和2.94萬套，三年累計增加住房9.56萬套，天津2016年一年的住宅供應量就相當於深圳3年供應量的2.4倍。而天津二手房交易量2017年比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%，今年1-7月比去年同期下降了23%。
及時天津的房價跌跌不休，地方政府仍然保持較大規模的供地，尤其是2019年，在樓市低迷，新房打9折、8折促銷的時候，地方政府的賣地量卻創了歷史新高，一般來說，地方政府想制止房價下跌，短期內最好的方法之一，除了放鬆調控，就是減少供地，把庫存去掉。但天津並沒有這樣做，當然，這並非當地不願意，有哪個地方政府樂意看見自己房價下跌的呢？
而是因為財政負債率太高、財政緊張。截至2019年末，天津市的政府債務率達到了99.58%，全國省市排名中，依然名列前幾位，所以政府降負債的壓力依然很大。財政壓力如此之大，只能拼命拍地，以求增加賣地的收入。
2019年天津一年出讓了155宗地，成交土地面積達到了1810萬平米，創出歷史新高。截至今年6月天津的土地庫存量已經達到1902萬平米，去化周期18個月。
根據天津統計局的數據，去年天津土地收入1361億。這只比天津地稅收入1634億少兩百多億，成了天津財政第二大收入來源。
但這種賣地緩解財政壓力的模式，暫時好像還看不到盡頭。在天津2019年做2020年財政預算時，天津在土地收入這塊預期要增長27%，達到1817億。要完成這個目標，要麼就是賣好的地，讓平均地價漲，要麼就是批量賣地了。
一方面是需求難以持續增長，另一方面是供給持續增加，自然就是住房價格的下跌和二手房交易的持續下降。
但是對於天津房價下跌的言論，9月10日晚間天津住建委立即回應稱：今年以來，在疫情衝擊影響下,我市房地產市場保持「價升量穩」狀態，持續運行在合理區間，特別是進入三季度後，住房價格連續上漲，房屋成交量穩步增加，房地產市場呈現持續平穩健康發展態勢。
天津住建委還搬出了國家統計局的官方數據：我市新建商品住房價格連續上漲，2020年1-7月份，全市新建商品住房價格累計上漲1%，其中二季度以來連續4個月環比上漲，累計漲幅達到1.7%；二手住房價格微降，降幅持續收窄，今年1-7月份，全市二手住房價格基本平穩，其中7月環比微降0.1%。我市房地產市場保持「價升量穩」。
當地政府的回應，其實挺耐人尋味的，一方面，全國樓市都在收緊調控自己肯定是不敢貿然放鬆，另一方面又擔心房價大跌，極力維護購房者的信心。這恐怕也是如今許多地方政府的普遍心態吧。