01
你的印象中
70㎡的住宅能做幾房？
前幾年新版《建築工程建築面積計算規範》還沒實施，南寧70㎡戶型格局可比現在要寬闊多了。那個時候，樓市中70㎡~80㎡這個區間段能做到3房的樓盤很多。
但自從這個「新規」出臺之後，原先可以贈送的飄窗、挑高的露臺都要計入建築面積內，或者改成計一半面積了。市場上70㎡左右的戶型大部分只能做到2房。如果臥室裡設計有飄窗的基本也是不能打掉的真飄窗，尺度更局限，難以和之前戶型相提並論。
對剛需而言很多戶型少了一個書房的空間。對投資客而言，少了一個房間的租金。
70㎡做成兩房比較常見，按理應該會比3房空間感更好，格局更科學、配比更合理。但實際上，並不是。我看了好幾個2房戶型都有點不盡人意。
▼漢軍冠江臺75㎡2房
大部分格局還挺和諧的。就是餐廳放置位置與衛生間門相對，有些……怪怪的。（你們懂的）你要是想換個地方擺餐桌，還真是有點難。
▼陽光城大唐世家的70㎡2房
優勢主要在於主臥會大一些，達到11.2㎡。儲藏室也就是次臥跟陽臺連接的地方是外牆，以後裝修改造不知道能不能拆，如果不能拆這個房間就會很雞肋。
▼奧園瀚德棠悅府72㎡2房戶型
這個戶型沒太大硬傷，但是由於衛生間、廚房、餐廳一字排開，導致進門後從衛生間到餐廳這段走廊的面積有點浪費，算是沒法利用好。
▼五象瀾庭府70㎡2房
這個戶型算是舉例的這麼多當中最合理的了，不論是家居動線還是臥室尺度，都沒太大毛病。
02
70㎡做三房
是噱頭還是神設計？
踩盤收集資料過程中，我發現南寧現在仍有少數樓盤在做3房。比如：人和公園溪府、榮和公園裡、榮和邕江華府、興進珺府、中南春風南岸，建發璽院等項目都做了70多㎡的3房。
個人覺得興進珺府75㎡3房做得還不錯。
▼興進珺府75㎡3房
總體功能齊全，動區與靜區科學劃分。尺度上自然不能與大戶型旗鼓相當，至少利用率還是很高的。
再給大家看看中南春風南岸76~78㎡的3房。
▼中南春風南岸76~78㎡
這個小戶型同樣也功能齊全，動靜分離，比興進珺府更有優勢的是乾濕分離也做到了。廚房衛生間同在一側，更好的與臥室區別開。當然這與個人居住習慣相關，也有人更偏愛衛生間靠近臥室，所以興進的設計不算是格局失誤。
▼人和公園溪府78㎡3房戶型
這個戶型不算非常方正，內部格局也讓人很不舒服。比如陽臺被放到了主臥而不在客廳，其他每個功能區的格局也不太合理。但勝在它能做到三個房間。
▼盛世金悅79㎡2+1房戶型
如果拋開戶型朝向不說，這個戶型比人和公園溪府的好很多，陽臺面積不小，連著客廳和主臥。
▼建發璽院75㎡3+1房
這個戶型格局也比較合理，而且擴展面積能有16㎡，這樣的尺度還算不錯。
▼金成江南壹品73平2+1房
這個戶型客廳開間略小，較為緊湊，好在房間尺度還行，兩個大臥室房間面積達10㎡以上，都是落地飄窗。
▼深石錦上城74㎡2+1房
這戶型講真比較一般。主臥跟衛生間的位置是一大硬傷。陽光房搞在廚房旁邊，要是設計成臥室，動靜不分區，很彆扭。
03
小戶增值快or慢，
就看你挑選的標準對不對
回到引言說的主題，買套70平方米左右的戶型用於資產保值增值，盈利方式有兩種：一種是短線，持有3~5年後轉賣，賺差價；而另一種是長線投資。價格沒漲到滿意範圍之前，就要考慮靠租金收益「維持生活」。
除非佔據天時地利人和，再次遇到「神盤」，否則我建議選擇後一種。
「房住不炒」的定位下，想跟10年前一樣，買哪裡都能輕鬆翻倍幾乎不可能。特別是南寧這個市場，短線投資賺大錢的概率很低。
如果考慮長線投資，交房之後就要僅考慮出租，這4類條件儘量滿足。
1、首先考慮優質學區房
學區房增值能力不用我說，老鐵們應該都懂。除了那些很有可能劃分在優質學區範圍內的項目，那些自身配套有學校的樓盤也可以考慮。或是舊城改造項目的小戶型房源。因為老的地段早年已經劃分了學區，儘管仍舊存在變數的可能，也會比新區域的樓盤更有勝算。
2、其次考慮地鐵盤
想要買小戶型的房子用來保值增值，交通因素一定要考慮周全。租小戶型的人群大多屬於朝九晚五的工薪一族，因此房屋的交通便利與否變得至關重要，其實不僅僅是早九晚五的工薪家庭，任何人的居住區內有地鐵配套都是一個加分項。
2、周邊有車站、商圈
房子周邊有車站，有商圈後期也容易出租。但不足也明顯，畢竟離這類市政配套近，多少會有些吵鬧。租客也很可能是一些短期出租的散客。
4、居住環境也很重要
小戶型的房子由於面積比較小，所以一棟樓裡面的住戶比較多，而整個小區的居住人口也多一些，一旦管理不好問題就很多，所以居住環境的問題大家也要考慮到。儘量買2梯4戶，或2梯3戶的房源。這也是住宅與公寓的優勢。
再說說小戶型房源在各城區情況。
青秀區目前很少有住宅性質70㎡小戶型，數得出來的雲星城、廣源鳳嶺壹號院，單價不低。
五象新區目前是投資客最青睞的區域，目前不少項目推出70㎡小戶型。龍光玖瓏灣、中南十洲等樓盤的小戶型，置業門檻其實不算很高。
西鄉塘區70㎡戶型不算多，會出現在優質學區，或是倉儲物流板塊。建議儘量考慮學區周邊的房源，這類房源的價格一般會高於區域平均價。
江南區70㎡相對比西鄉塘多一些。而且很多都是毛坯房，只是江南區的市政配套亮點不多。學區配套也比較弱，儘量考慮周邊交通便利的房源。
興寧只有興進珺府等少數樓盤有70㎡小戶型。樓盤比較集中的興寧東，主打的大多是90平以上的高層，還有面積更大的洋房、別墅。
04
這段算送的
70多㎡做二房或者三房，選哪個好？就看你想要的是什麼，願意捨棄的是什麼了。
70多㎡的三房，最大優點是性價比高，同樣的面積內實現更多功能。它的短板在於犧牲了一定的舒適度。我們房子每個功能區的尺寸都有一個極限值，如果這個數據太小，就會影響居住舒適度。相對來說，70㎡做兩房的使用空間會比三房寬敞，舒適度略高。
如果你買這套房首要目的不是自住，我建議70-80㎡面積段儘量考慮3房戶型，未來出租、出售會更有競爭力。
／End.
聲明：
1.《地產老驢》官方信息發布渠道名稱均為「地產老驢」。任何個人、公眾號、機構單方面聲稱與老驢本人有任何關係，或轉載老驢原創文章的，均屬不實。
2.原創內容未經授權，不得轉載。
3.文中所涉內容如有事實錯誤或涉嫌侵權的，請聯繫本人，我將依法核實後處理。
4.老驢的微信公眾號正文及答覆等全部內容，僅為對相關問題的個人分析，旨在傳達觀點，交流意見。不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。樓市有風險，買賣需謹慎。
5.法律顧問：廣西桂海天律師事務所。