來源：觀點地產網
觀點地產網 9月21日下午，中國奧園發布公告表示，董事會主席郭梓文於公開市場購入150萬奧園健康股份，平均購入價為每股6.158港元，涉及購入金額共約923.7萬港元。
完成增持後，中國奧園與郭梓文分別持有3.964億股及250萬股奧園健康，合共持股3.989億股，合共持股比例增至約54.92%。
奧園方面稱，郭梓文增持反映其對奧園健康於上周收購浙江連天美企業管理有限公司（簡稱「連天美」）55%股權拓展醫美業務充滿信心，對集團醫美產業的布局前景正面樂觀。
上文所指的是9月18日奧園健康公布的一筆收購。
繼今年年初收購連天美5%股權後，當天，奧園健康宣布以6.91億元進一步收購連天美55%股權並實現並表。通過這次收購，奧園健康表示獲得完成醫美戰略布局的「關鍵拼圖」，形成物管、商業和醫美三輪驅動，有望快速搶佔醫美市場，構建新的市值增長點。
9月21日，奧園健康召開醫美併購暨公司戰略發布會，蘇波、徐巍出席現場，此外出席的管理層還包括公司董事會主席郭梓寧、戰略投資部高級顧問阮永曦、執行董事陶宇、副總裁兼財務長鄭少輝。
對於外界頗為關心的何時並表，收購會帶來多少收益等問題，奧園健康管理層一一進行了回應。
並表連天美
公告顯示，連天美主要於中國從事提供醫美服務業務，目標公司的餘下40%股權由獨立第三方持有。今年上半年，該公司除稅後溢利約為4615.5萬元，營業額2.12億元。
收購之後，奧園健康將入主連天美董事會七席中的四席，其中包括歷任三甲醫院院長的奧園健康常務總裁蘇波，醫美行業從業資深專家徐巍，奧園健康財務中心總經理何賡健和資深人力管理專家王吉人。
奧園健康管理層表示，目前公司已經進駐了連天美的董事會，工商資料的變更也在辦理之中，預計9月底或10月初就能達到並表要求。
至於收購能為業績提供多大貢獻，奧園健康並沒有直接回答，僅表示連天美今年上半年已經有4000萬元淨利潤貢獻，預計全年淨利潤為7500-8000萬元，會按照財務準則去計算可併入部分。
一個小細節是，據公告顯示，連天美2019年處於虧損狀態。在疫情的影響下，奧園健康何以預期連天美於今年取得盈利？
管理層對此回應，連天美的收入端相對穩定，毛利率近幾年也維持在50%以上。同時，公司併購標的是兩家醫院，連天美本身處於培育期的一些醫院並沒有並進來，通過將這部分資產剝離，未來控制並表的資產部分會表現更好，利潤也相對穩定。
觀點地產新媒體了解，連天美的業務包括美容手術服務、微創美容服務及美容皮膚服務，旗下兩家醫院總營業面積約3萬平方米，擁有標準醫療機構營業資格、5A級管理標準，並擁有四級高難度手術資質，合共24項註冊專利。
在收購了連天美之後，短期內奧園健康並沒有複製拓展到杭州以外城市的打算，其稱目前最關注的還是如何與現有業務融合。至於未來是否會複製品牌，則要看時機。
不過，奧園健康管理層也表示，對於醫美業務的拓展，一是會依託目前已有品牌的內生增長，二是也會尋找繼續不錯的收併購機會。
在本次收購完成之後，奧園健康將持有連天美60%的股權。至於剩餘40%股權，奧園健康表態，暫無繼續收購計劃，因為在併購洽談的時候，已經和對方團隊承諾要保證團隊的穩定。
傳統業務和新興業務
事實上，作為一家以物業為主業的公司，奧園健康在醫美這個行業的布局並非從這次收購才開始的。
2019年5月，中國奧園與上海奉賢區籤訂三份投資東方美谷的協議，投資總額過百億元，配合助力東方美谷更高質量成長。
100天後，該協議正式落地實施。位於奉賢區的「上海東方美谷」作為大健康財富的核心承載區先行先試。
而在去年的12月12日，中國奧園旗下主營物業管理的上市公司——奧園健康發布公告，公司間接全資附屬公司上海奧慧妍健康科技有限公司於當日中標上海奉賢區工業綜合開發區11A-01A號地塊的國有建設用地使用權，總代價8200萬元。
關於上述地塊用途，奧園健康在公告中表示，該地塊將發展成為康養及醫療美容產業綜合體，包括於該產業綜合體開設大健康產業區域總部、大健康科技孵化中心、醫美旗艦店、醫美產品研發中心、醫美產品展示中心、體驗中心以及人才培訓中心。
這正是此前中國奧園出面籤訂協議獲得的「東方美谷」項目。
5天後，奧園健康再次發布公告表示，母公司中國奧園同意就該地皮的開發項目提供全面的協助，包括負責該項目的房屋建設成本、設施設備安裝成本及後續成本投入。
在9月21日的發布會上，奧園健康管理層方面表示，對於上海東方美谷，公司是輕資產輸出，只是參與顧問的身份，並不進行實際投資。
該公司也透露，上海東方美谷項目的籌建還需要一定的時期，希望在未來一到兩年之內能夠投入運營。
無論如何，上海東方美谷算是開啟了奧園健康進入醫美產業的道路。
作為一個物業公司，為何如此大力進軍醫美產業？奧園健康管理層認為，醫美產業和奧園健康本來的物業甚至商業業務，都有著天然融合元素。比如在奧園有龐大的社區業主和商圈消費群體，這些都是醫美潛在的客戶群體，透過這個渠道資源，為醫美可以低成本的導流和引流顧客，可以降低連天美獲客成本，提升連天美業務發展能力，提升在地域的影響力。
另一個原因或許是對醫美行業價值的重視，管理層表示，醫美行業具有消費和醫療雙重屬性，市場規模與增速已佔據中國醫療美容市場中的重要位置，成長性極高。國內對醫美有強勁的需求和消費能力，但醫美在國內仍具有極大的滲透率提升空間，與成熟國家有將近5倍的差距。
「我們準備輕資產運營的上海東方美谷項目，與連天美都在長三角地區，可以實現區域的資源互補，這是我們新的產業園+醫美醫院，產業運營新的模式，這個模式能夠幫助集團在產業整合能力上有所提高，包括上下遊客戶的吸引力和整合力，可以使他們共同的成長。」
此外，被問及收購醫美機構是否意味著奧園健康的發展策略發生調整，管理層予以否認。
其強調，奧園健康還是會以原來的業務為主要發展方向，但也希望傳統業務和新興業務能協同發展，共同推動業績增長。
實際上，觀點地產新媒體了解，在奧園健康的戰略版圖中，物業管理、商業運營和大健康三大板塊是發展主線。對於未來兩年，該公司計劃保持55%至60%複合增長率；其中通過外延內拓，傳統業務規模超過7500萬平方米在管面積，每年新增6至8個商場，並助力醫美業務成為全國前三的醫療美容集團。
以下為奧園健康就收購連天美舉行的記者會問答實錄：
現場提問：連天美收購會在何時並表？預計對於在管面積，盈利貢獻方面會是什麼樣的情況？
管理層：物業在管面積上未來兩年希望達到7500-8000萬平方米，包括品牌都有升級，我們在物業規劃上有詳細的安排。
管理層：關於並表的時間，我們9月18號已經出了公告，同時已經進駐董事會，工商變更也在辦理之中。我們預計在變更完成之後，就已經能達到並表要求，預計時間是9月底或10月初。有多少業績可以並進去，連天美今年預計能有7500-8000萬元的業績，我們會按照能併入奧園健康生活的時間，按財務準則去計算今年能並進連天美的利潤。
現場提問：併購連天美以後公司醫美業務將怎樣與現有的業務融合？未來能夠為公司帶來怎麼樣的業績貢獻？對於未來業績增長的驅動因素，你們有怎麼樣的展望？
管理層：我們對於內生增長有一個規劃，希望有10-15%的內生增長，在此基礎之上，希望未來業務結構能有傳統業務和醫美業務、大健康業務整體的融合，未來希望新的大健康板塊，能夠達到20-30%的業績貢獻水準。
管理層：醫美業務和原有的物業以及商業業務有著天然融合元素，比如在奧園有龐大的社區業主和商圈消費群體，這些都是醫美潛在的客戶群體，透過這個渠道資源，為醫美可以低成本的導流和引流顧客，可以降低連天美獲客成本，提升連天美業務發展能力，提升在地域的影響力。
物業管理方面，這也是多種經營的新收入，我們準備輕資產運營的上海東方美谷項目，與連天美都在長三角地區，可以實現區域的資源互補，這是我們新的產業園+醫美醫院，產業運營新的模式，這個模式能夠幫助集團在產業整合能力上有所提高，包括上下遊客戶的吸引力和整合力，可以使他們共同的成長。醫美和物業加上商業管理，都是服務於人，服務本質不變，服務能力和客戶資源是最重要的，通過板塊融合，相互學習經驗，不僅可以提高我們的服務能力，也可以相互的導流客戶資料。
隨著我們物業不斷擴大在管面積，運營商場的增多，客戶群不斷的擴大，原有在杭州發展起來的連天美也可以擴大在全國的影響力，發揮其高難度手術技術過硬的優勢，吸引更多的優質客戶到杭州，公司在業務融合方面有著完整的規劃和考核。
現場提問：請問連天美上半年的毛利率是多少？連天美在去年虧損的原因是什麼？有信心在今年艱難的環境之下，公司不會再度虧損或者轉贏的嗎？
管理層：先簡單說一下今年的表現，其實今年上半年已經有4千多萬的淨利潤貢獻，今年預期是7千萬到8千萬的淨利潤水準，可以看到對今年的業績表現還是比較有信心的。
管理層：其實這個標的過去幾年毛利率一直在50%以上，另外收入端還是相對比較穩定，上半年有2億多元的收入，利潤有4千萬元，哪怕疫情下表現還是不錯的。在下半年成本的控制相對比較好，特別是租金收入，員工階段性復工復產，以及廣告投入減小，這種表現對我們還是比較喜出望外的。
另外，併購標的是兩家醫院，本身也有一些新培育期的醫院，我們是沒有並進來的，通過這方面的剝離情況，收購也沒有在我們的體系內，所以去年雖然有落得虧損的狀況，但隨著把剝離的部分處理掉之後，未來進表的部分會更加健康，表現會更好，利潤也會相對比較穩定。
現場提問：連天美收購之後，公司是否會考慮其他醫美的併購？未來醫美業務的增長是依賴內部資源的增長，還是要靠併購來做增長？
管理層：對於醫美有一個整體的宏觀規劃，但我們希望能夠一步步去走，首先將連天美併購業務包括團隊融合，資源融合，業務融合，希望對於連天美本身也有能夠持續增長的空間上的追求。
對於以後收併購的計劃，首先我們還是要關注核心醫院、龍頭醫院的資源在市場上的稀缺性。我們整體上希望通過兩個方面，一是內生有一定的增長，包括團隊和資源；也可能在機遇合適的時候，選擇和其他一些地域龍頭進行合作，這個希望把地域龍頭和我們的核心在一些地區形成聯動，未來能夠和我們在管的社區、商圈有更強的互動性和黏合性。
整體上我們希望一步一步去做，優先關注於現在併購標的的整合，關注於它的內生增長，未來可能有收併購的計劃。
現場提問：除了醫美之外，有沒有其他服務行業是你們有興趣收購？如果是，併購目標是怎麼樣的？
管理層：關於併購標的方面的選擇，我們一直都關注於如何提升公司的整體競爭力和原有業務的規劃邏輯，所以在今年上半年，我們併購了物業標的，在機遇合適的時候選擇併購醫美，就是大健康領域的標的。
往後併購的邏輯還是要圍繞整體上對業績有貢獻，對業務有幫助，對規模和影響力有幫助這幾個方面去選擇標的，並沒有完全局限在一個方面之內。得益於公司在整體上多元化業務的安排，也聚焦在傳統的物管商業和大健康醫美等板塊，所以在多元化有聚焦，選擇也是比較多。
在收益率方面，其實我們併購標底在選擇上有多種多樣的標準，在財務表現，內部收益率有嚴格的把關，這個標的之所以選擇收購55%的股權，也得益於今年上半年良好的財務表現，公司在收併購方面有非常強大的團隊和過往經歷的支撐。
現場提問：公司上海東方美谷項目目前的進展如何，什麼時候能夠落地投入營運？
管理層：上海東方美谷項目，對於奧園健康是一個服務輸出的項目，對於這個項目本身我們只是參與顧問的身份，而不進行投資，所以整體是輕資產輸出。
項目的籌建還需要一定的時期，希望在未來一到兩年之內能夠投入運營，我們能夠接手做一個運營類的服務。整體進展非常有序，今年上半年雖然有疫情，但不管是復工復產，還是團隊招商、和上下遊的溝通、包括和地區性高校類的資源結合，這些都是我們產業運營一直把握住的方向。隨著醫美併購的落實，它對於產業的招商和運營，包括吸引上下遊的資源應該是有更好的助力作用，相信這個項目也會成為我們在產業運營的標杆項目之一。
現場提問：收購連天美之後，是否會將此複製到其他城市或者區域？如果是，這個品牌拓展的目標是怎麼樣的？另外，奧園健康目前在醫美方面的投資一共是多少？是否已經產生收益，或者預計多久可以產生收益？
管理層：原本的內生增長本身投入不多，我們主要的投資還是在併購上面，因為在標的的選擇上龍頭有絕對的優勢。為什麼希望一步到位併購龍頭，也是因為一旦併購完成，其實立刻會有業績的貢獻。
關於連天美是否會複製，其實我們目前最主要關注現有業務的融合，關於未來的增長包括是否複製，會根據實際的情況選擇性進行項目的拓展，比如可能和一些基金合作，也可能是自身拓展，這個都會根據實際情況做靈活調整。
現場提問：奧園健康收併購醫美機構是否代表原來的物業商業基礎戰略有所調整，未來整體的戰略布局是怎樣的？
管理層：整體上還是會以原有業務為基礎，通過運用好原有業務的資源，包括社區流量資源，商圈流量資源，社區服務品牌和服務能力，提升縱向拓展社區增值服務，醫美業務的規劃的等等。整體上，我們希望傳統業務和新興業務同時能有協同的發展，共同推動業績的增長。
現場提問：疫情過後對於物管需求是否會有減少？是否可以更新一下第三季度物管管理經營狀況，請問管理費用是否有上升，需求狀況如何？
管理層：這是一個比較細節的問題了。整體來說疫情影響下，反而讓物業的關注度更加提升，我們藉助這樣的空間深化了物業的運營能力，包括在增值服務端，上門消殺、清潔採購、中醫類送藥上門等都是我們提供服務的範圍。目前尚未見到大面積的物管費提升，但在收繳率、客戶滿意度方面有穩定的發展和規劃，整體是向好的狀態。包括在物業管理業務和大業主增值業務方面在今年下半年取得了不錯的拓展。
雖然現在有醫美併購的計劃，但從來都不會放棄原有業務良好的增長和空間。
現場提問：公司未來是否會考慮增持連天美餘下的40%股權？
管理層：現在我們認為這樣一個股份比例是比較合適的，因為短期內我們還是希望能夠維持住現有團隊的穩定性和未來增長的空間，我們的併購團隊在併購洽談中，對對方的團隊有個鎖定。現階段會以這樣的比例進行，未來會根據合適的時機再調整，但核心肯定是要把握併購標的的增長性和團隊，實現共同的發展。
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