以下文章來源於掘金日本房產 ，作者可愛的倫倫、DJ
掘金日本房產
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掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 可愛的倫倫、DJ
有句俗話這麼說的，「北上廣不相信眼淚」，身居大城市，年輕的你除了要面對高昂的物價，沒日沒夜的工作外，還不可避免地要租房。
租房時，「房東亂漲價、一不開心就把你趕出去」的情況比比皆是。
小A是一位面臨畢業壓力的大學生。坐標廣州（樓盤），由於當時租住的房子線路老化，她擔心存在安全隱患，便聯繫房東希望可以進行相關的維修。
沒想到等來的卻是房東事不關己地回覆：「現在是你在住，當然是你自己出錢維修。」
協商無果後，房東甚至當晚就把小A「掃地出門」。由於事發突然，小A無奈，只好拎著大包小包住了好幾天酒店。
她後來向朋友哭訴：「沒辦法呀，誰叫房東是大爺呢。」
與此同時，早稻田大學研究生剛畢業的小嚴已經找到了工作，就在一直租的房子附近，連房子都不用重新找。
他聽說小A的遭遇，搖頭嘆息，「在日本可是一切按規章制度辦事，除非有正當理由，否則房東也無權把你趕出家門的哦。」
我問他什麼叫正當理由，他說：「嗯......像是颱風地震把其他的房子都毀了之類的。」
......
這個理由，未免太過正當了......
日本租房制度完善到變態，小嚴對比國內小夥伴們租房被坑的經歷，都不想回國打拼了。
所以千萬不要在日本租房子，因為有了這體驗，國內的情況只會不斷被嫌棄。
1在日本租房，先要懂租房流程
在國內，咱們年輕人通過APP約中介看房，或朋友介紹的渠道就能得到出租信息。在籤租時，租客可以直接聯繫房東，對具體的情況進行協商，還可以討價還價，房價降個百來塊是常有的，一切好商量。
氮素，日本就不能這樣！
房東通常會把自己的房子委託給
管理公司（這是個狠角色），授權管理公司來發布出租信息、審核租客的情況、代收房租押金、擬合同等。而租客入住以後有什麼問題，都是直接聯繫管理公司。
也就是說，租客通常無法直接聯繫到日本房東，而是跟管理公司對接，一切都是按規則來辦事，根本沒有討價還價的機會好嗎？！
用小嚴的話來說就是「住了兩年，連房東是人是鬼都不知道」。
綜合下來，日本租房的大體流程就是這樣的：
1.仔細選房-2.提交申請-3.保證公司審核-4.籤約-5.入住
這一套流程下來，至少得花一個多星期的時間。不像國內，今天定下來，明天就可以直接入住。
我們看到這，知道了中日租房系統不一樣。但這僅僅是管中窺豹，只能看到一斑。
這兩個體系的不同，就淋漓盡致地展示了日本租房系統是如何給租客和房東巨大的法律保障。
2你敢趕人走？那就法庭見
日本的租房法雙管齊下，既要求房東不能隨意退租、漲房租，也保護房東不遭遇野蠻租客帶來的意外損失。
保護租客上，許多人已經很熟悉，我們來重溫一下：
文章開頭，可憐的小A遇到了霸道房東：「我的房子我做主」，只能認栽，灰溜溜地找一家酒店住下。但是在日本，這種事情想都別想！
沒有正當理由，房東是決不能趕走租客的。
日本的租房契約通常分為兩種：
一般借家。契約通常2年制，2年之後自動續租。續租會產生更新費，通常是一個月的房租（房東的額外收入）。然而，在這類契約的制約之下，房東不能無理漲房租，而且房東也沒有權力因為你不同意漲房租而趕你走。
定期借家。通常是一年的契約或者2年的契約，顧名思義只租給你1年或者2年。它與前面的差別在於，續約主動權是在房東手上的，房東可以選擇在續約的時候漲房租，但不能在契約期間漲房租。不過，定期借家的租金通常會比市場價來的低。
即使是短租，房東也沒有權力在租客無任何違規的情況下驅逐租客。
那什麼是日本人看來的「趕人」正當理由？不是兒子結婚要婚房這種狗血劇情，而是必須證明房東現在在這個城市唯一的一套房，就是現在租客在住的這套，其他房子被天災毀掉了，如果不要回這套房就無家可歸了，這才叫正當理由。
中國國內有多少房東是這樣的情況？在廣州，基本上每個老廣村民手上都有一大串鑰匙，天天打麻將等著收租呢。
另一個保護就是不能隨意漲房租。日本有明文法律規定，只有在以下情況，才可變更租金：
房地產相關稅收及其他負擔的增減導致租金不合時宜；
房地產價格漲跌及其他經濟變動導致租金不合時宜；
與同區域同類別房地產相比，租金不合時宜。租金託管機制賦予租戶議價能力。
當房東要求租金上漲超過租戶預期，租戶可將自認為合理的租金委託給租金託管所後繼續居住，不用考慮因未交給房東租金而被強制搬出。
租金委託後，可繼續與房東協商，或尋求調停，甚至通過法庭談判來解決。
這就是為啥日本的租房市場穩定，因為法律有保障，住著安心嘛。
3租房門檻高，
法律也保障房東的權益
許多買房投資日本的國人因此會擔憂，《借地借家法》保障的是房客，房客是大爺，房東會不會因此受到很多不公對待？
其實並不盡然。首先，就如同倫倫在第一部分介紹的，管理公司才是招募租客的負責人，並非中介。
管理公司就是日本租房環節的精髓。它對房子的職責貫徹了整個租賃過程，包括房屋損壞找人維修、房客和房東之間的溝通，都是通過管理公司。
也就是說，如果任何一方出了問題，有個了解事件全過程的第三方能馬上出面調停。而且，管理公司招租客，自然對他的資質進行了嚴格篩選，不然後續出了問題，他們也要付出慘重代價。
而通過咱們智谷趨勢購房的房東可以放心，與智谷合作的管理公司是由日本瑞穗銀行（みずほ銀行）和日本郵政銀行（株式會社ゆうちょ銀行）聯合投資的，在日本經營超過50年的大型不動產管理公司，實力不用多餘解釋。
相比之下，國內的中介找到房客、拿到中介費就拍拍屁股走人了，哪還管那麼多啊。
第二，租房前付的「頭金」就讓房客大出血
在國內租房時，一般只需付租金、兩到三個月的租金做押金，總共算下來大概四個月的房租。而押金在你退租時，房東會返還。
小嚴剛到日本找房子時，差點就煩得他想「打道回府」了。
什麼禮金保證費管理費等，前後加起來，還沒住進去，就花掉一大筆錢。
當爸媽問起來到底交的是什麼錢這麼多，「別問，問就是不知道。」
讓像小嚴這樣的留學生們如此頭痛的，到底是些什麼費用呢？
在日本，租房初期所要花費的費用稱為頭金，顧名思義就是頭一筆花的錢。頭金一般包括：
·
禮金（送給房東的「禮物」，1-2 個月的房租）
·
押金（預先付 1-2 個月的房租，待退房的時候房東查看房屋內部狀況，有損壞的情況下的從押金裡扣除，並返還餘下的部分）
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保證公司的保證金（相當於0.5～1個月的房租）
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中介費（0.5個月～1個月的房租）
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家財保險（1～2日元萬左右）
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重新換鎖芯的費用（1～2萬日元左右）
有的可能還有24小時保障費、清掃費這些奇怪的費用，算下來，頭金就是3到6個月的房租。
不過也不用緊張，以上的費用並不是每一項都必須要付的。有的房子為了吸引租客入住甚至可以0禮0押，但是一些中國留學機構挺坑的，導致咱們留學生普遍由於你懂得的原因，享受不到這個優惠。
第三，「原狀恢復義務」要求房客保護好房子。
在國內租房時，條件可以說是一家比一家好，什麼空調啊冰箱啊電視啊床啊家具啊之類的配置一應俱全，拎包入住即可。
可是在日本，90%的房子入住時都是空空如也，帶空調就是唯一的配置了。運氣好還能帶個小冰箱什麼的那簡直就能去買彩票了。
小嚴當時住的房子幾乎就是以下的狀態，入住第一天他是在地上鋪衣服睡的......
睡醒第二天，他就馬上去二手家具市場淘了一大堆物件，心酸地說：「像是在裝修自己的新房一樣。」與此同時，日本租房有個「原狀恢復義務」，意為租賃契約結束後，租客有義務將房屋還原回最初的狀態，再交還給房東。也就是說，你進來長什麼樣，出去的時候就是什麼樣。家具什麼的，要不帶走，要不就花錢丟掉！
故意傷害、汙染沒有及時清掃等原因造成的房屋損壞，這屬於「特別損耗」，租客則須承擔恢復的責任。
在最初籤訂租賃契約時，房東和租客就要明確「原狀恢復義務」的範圍。
最近正好看到一則國內租房上了社會熱點：房東陳小姐在連續幾日都聯繫不上房客，無奈上門造訪。打開門的瞬間，幾乎要當場暈厥：出租時的新房，儼然變成了一個垃圾間。吃剩的外賣，蔬果皮，髒衣服，小狗的便便……簡直無法進入。
以下是現場圖片，潔癖慎點！！
可是租客早已不知蹤影，想要討個說法吧，可中國那麼大，怎麼在茫茫人海裡找回一個不起眼的打工仔呢？最後陳小姐也只能自認倒黴了。
在日本，這基本上是不會發生的。我們都知道日本的人工費很貴，修繕損壞的房屋要花費巨額資金，而有了這個「原狀恢復義務」，房客就需要承擔起非正常損耗導致的房屋大損傷。
如果房客像上面這位一樣，跑了怎麼辦？沒事，還能找他/她的擔保人。
日本租房可不是一個人的事，而是必須要第三方擔保的，即使是日本本國人租房也要。
擔保通常有兩種方式：擔保人和保證公司。一般的日本學生通常讓父親出具收入證明和公司信息等，以家人為擔保人。
但外國人在這點上的要求更苛刻。除了一部分學校給留學生免費擔保以外，非常難找能為自己擔保的個人。因此，只能出錢讓保證公司為自己擔保。
為什麼會對外國人格外嚴格？其實這是從311大地震後才開始的。當時，許多外國人不打招呼就突然搬走並且拖欠房租，房東因此受到不小的損失。
4日本的租房制度值得我們學習
日本租房市場高度市場化。租金收益率遠高於銀行定期存款和10年期國債收益率，房東出租就有動力，社會資金也積極參與。
2008年以來，日本零利率政策下，銀行存款、10年期國債收益率幾乎為零，相較而言，2015年來，日本公寓租金收益率平均在5%以上，比國內北上廣深的租金回報率高了3~5倍以上。
並且，日本的租客往往為了減少給房東添麻煩，會小心維護租住的房屋，所以損壞也是少有的事，即使有特別損壞，也能通過租前協議幫房東避免掉不必要的損失。
日本制度的完善程度已經到了變態的程度。專門針對租賃立了《借地借家法》，這本身就值得我們學習。
總的來說，雖然中國擁有遠超日本的人口以及更廣闊的租賃市場，但與日本上世紀末以來就發展起來的租賃市場相比，中國目前仍任重道遠啊。
中國什麼時候才會出臺自己的「借地借家法」呢？
（責任編輯：宋虹姍 HO031）