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開門見山，今天來聊聊濱河。
最近陪朋友去濱河看房。朋友是第一次去濱河，我問他，對於這個網紅片區，你有啥感想？
蝶湖公園實景
以下是他的原話：
1、環境不錯，就是有點兒遠。如果沒人介紹，我是不會主動想來濱河。
2、濱河可選擇的樓盤不少，買不了這家就買那家，差不太多。
3、濱河價差還挺大，最貴樓盤和最便宜樓盤每平米能差個13000+。
4、在濱河做置業顧問，壓力應該挺大的，競爭很激烈吧。
銷售壓力有多大？
朋友在某個售樓部看房，其他售樓部置業顧問竟然能得知他的電話，知道他此時就在濱河看房。而且，不只一家售樓部！然後直接電話邀約他去隔壁、去隔壁的隔壁看房。朋友至今還搞不懂，自己的聯繫方式是怎麼外漏的？他們為啥知道自己此刻就在濱河看房？
資源共享？分銷報備？無論是哪一個，只能說明一個事實，目前的濱河，銷售是有困難的。
在售樓盤都賣啥價？有些盤，我和朋友實地去看了，有些盤，是網上的最新銷售數據，僅供參考。
中海萬錦公館，17000左右，帶裝修；中海如園，16000左右，毛坯；融僑雅築，16000左右，毛坯；電建瀧悅華庭，17000左右，帶裝修；信保春風十裡，16000左右，帶裝修；金輝濱河雲著，不到16000，毛坯；綠城明月濱河，19000左右，帶裝修；金地濱河風華，17000，帶裝修。亞新海棠公館，21000，帶裝修。康橋美廬灣，28500，帶裝修。
經開濱河的高端項目，此篇就不多說了。畢竟康橋美廬灣最小面積170多，算下來，最低入門門檻也要接近500萬，能達到北龍湖的入門門檻，不是普通購房者能夠蹦一蹦就能夠得上的。
大部分項目，去掉精裝修標準，基本上毛坯的價格在16000左右。這個價格，放在目前的鄭州房價地圖上來看，與相鄰的管南某些樓盤價格撞衫了！
比如南三環鑫苑國際新城，均價16000，毛坯；
比如南三環外富田城·九鼎公館，均價15600元，毛坯；
比如南三環外綠都瀾灣，均價15500元，毛坯。
問題來了，毛坯單價1.6萬以內的這個價格區間，濱河當真打不過管南？
02
直接拋結論，我們認為，1.6萬以內這個價格區間，購房者是可以考慮濱河的。
但，要分人群。
1、第一套房，買了就要住，對周邊生活配套要求高的人群，不適合。
2、西區、北區工作的地緣客戶，不適合，交通成本太高。
3、入住就要上學，對學校規格要求較高的人群，不適合。
這部分人群不要去濱河湊熱鬧，和主城沒有空白地帶，主城自然外溢的新區才是你的最優選擇。
相反，什麼樣的購房者更適合？
1、第二套房，想改變居住環境，有改善需求的購房群體。
2、東區、經開、東南的地緣客戶，買房首先去濱河看一看。
3、有私家車，對公共運輸要求不高的客戶。
如果你是第二類購房者，這個價格入手的濱河，從目前的性價比和未來的居住舒適度上來說，要好於管南某些片區，某些樓盤的。
這個價格區間內，你在鄭州其他區域，其實並沒有很好的選擇。
北三環，多城改項目，容積率不低，基本上毛坯價格17000+；
經開老城，可供選擇項目不多，新入市樓盤還未開盤，保守估計19000起步；
楊金片區，偏改善，小高層居多，18000起步；
南三環，產品偏剛，毛坯價也攀上了16000左右；
站在這個維度，目前毛坯15500-16000的經開濱河，是有性價比的。
再來看一張圖，東三環快速路。
東三環實拍
你不得不承認：
在鄭州城市同一緯度線上，東三環處於房價高峰。而且這一趨勢是長期持續性現象，畢竟，這是大鄭州城市發展的主方向。
從目前的城市居住格局來看，東三環附近的居住價值是最高的，串聯起多個人居板塊，比如北龍湖片區，楊金片區，東區CBD，商鼎路片區，經開老城...說句並不誇張的話，東三環沿線就是鄭州的核心居住帶。
這條核心居住帶上，可用地塊急劇減少。沿線餘留的有限地塊有不錯的居住價值，濱河，剛剛好就在東三環沿線。
15500-16000，是價格優勢！
東三環沿線，是價值優勢！
03
請記住，核桃找房給出的所有買房結論和建議都是站立在價格標籤基礎之上的，參考價值是有階段性時間限定的。時間回到2017年，濱河高層毛坯曾經一度賣到18000+，我們是不建議大家去考慮的，畢竟，彼時，有更多更好更能看得見的選擇。
但，事實是，這兩年的價格調整期，濱河目前是15500-16000的毛坯價格，這個價格在整個鄭州的房價地圖上，是有思考價值的。
這個價格背後除了有價值優勢價格優勢之外，還有政策優勢。
我們都知道，向東一直就是鄭州的發展方向，從未改變。只有東強，鄭州才能強。而位於東南的濱河片區，並沒有劃歸為南動的城市板塊內，而是進入東強的規劃之內。
而這之後鄭州城市發展的32個核心板塊中，經開區把濱河國際新城列為重點，質疑濱河的可以歇歇了。
這一系列政策支持之下，濱河肉眼可見得發生著變化，濱河區域內的城建兌現度大於80%。
過去的2019年：
濱河國際中心投入試用並引進知名酒店；
荷湖開挖蓄水，預計今年7月1日開園；
地鐵3號線2期工程獲批；
鄭州外國語學校投入使用；
潮河北路北環路全線貫通通車；
新增189、292兩條公交線路便捷出行；
經開第十七大街、第十八大街跨中心渠橋梁工程竣工。
經開外國語學校
兩個小細節，必須給大家講到。
一個是鄭州經開外國語學校，90天內完成7棟主體建築，6個月完成所有所有主體結構封頂，8個月實現校區全部建成交付，短短9個月順利實現招生開學。
另外一個，就是地鐵3號線2期，從批覆到開始動工，用了8個多月，而此時，很多新區，還沒有地鐵規劃。更重要的是，地鐵3號線2期別看只有幾站，但能覆蓋濱河的主要人流聚集地，串聯主城。
這樣的速度，在其他區域，你肯定是沒有見到過。
公交總站，公共運輸正在逐步完善！
街景，請注意兩側綠化！
沒有到過濱河的人，沒有每半年到過濱河的人，是不會感受到濱河的速度和濱河的變化的。
悶頭苦幹的濱河，道路綠化有目共睹，公共運輸逐步改善，公園、學校、酒店...正在落地。
不要總從道聽途說中去還原一個區域的全貌，是時候走出來，多看看，多對比。
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這一切，最終都將還原成濱河的居住舒適度。
濱河核心區幾乎純淨地，無安置房，無廠區；區域內容積率是偏低的，有不少小高層產品可以選擇；整體綠化率高達56%，超出北龍湖11%，比如蝶湖、荷湖,潮河的水域面積比東區的如意湖大八倍..
我們曾經做過一個關於新區亮燈率的調研，濱河已入住社區的亮燈率僅次於二七新城、管南這些城市外溢新區，要好於白沙片區。
康橋悅城
中建觀湖國際一期
15500-16000價格+東三環沿線價值+東強紅利+居住舒適度，此時的濱河，可以考慮入手。
在濱河買房。
可以不看蝶湖，不看荷湖，雖然湖景房稀缺，生態資源優質，但，這個資源是共享的，大不了坐個地鐵、騎個自行車就能去看湖。
在新區，得找核心資源聚集區，生活才會便利！
這樣的邏輯之下，兩個坐標必須要記住。
一個是經南八路！
一個是地鐵3號線2期！
經南八路是濱河東西走向大動脈，這條路兩側，集聚了濱河大部分的公共配套，規劃落地了濱河的三館一中心，（藝術中心，檔案館，體育館，圖書館）；有濱河的商業商務中心，濱河國際中心；印象城；有濱河的名校，鄭州一中經開校區；鄭州外國語學校；有地鐵3號線站點等。
雖然，濱河不止一條地鐵線，但從目前來看，短期內只有地鐵3號線2期能通車，2021-2022年，是濱河的集中交付時期，地鐵3號線2期預計2022年年底通車，對於公共運輸不是特別便利的濱河來講，買在地鐵沿線就更為重要了。
此外，還有一個配套必須有！
通勤，你可以靠自駕！可以靠地鐵！
你可以周末去蝶湖公園！
你可以一周去一趟區域商業中心購物！
但，學校，公辦學校，就近必須有。
目前濱河已落成學校不是很多，有很多新學校都是從一年級開始招生，如果業主的孩子上了三年級，四年級，或者初二，需要轉學，從原則上來說，並不好辦理。所以，買房時，一定要問清楚對轉學生的政策，以及是否能夠就近入學，和學校是否有協議，等等。
這對每個家庭而言，這都是剛性需求。
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寫在後面的話：
我想說的是，我曾經也堅信濱河就是通過炒作來進行包裝，完成自己的網紅標籤，提升房價溢價的。但如今在濱河，你能看到很多配套都已經完成了兌現，很多工作都在有條不紊地進行，很多已經交付的社區完成得還不錯。
埋頭苦幹的濱河，讓你對它不得不改觀。
最後，我還得提醒你兩句。雖然，目前濱河的銷售是有壓力的。但從大數據來看，濱河的供需在未來來看，還是比較健康的。
很多在售樓盤目前在售的這個價格，利潤並不大，畢竟當年拿地的地價都很高，未來區域內出現房價大幅下調的可能性並不大，甚至從目前來看，有部分樓盤的價格是小幅試探性上漲的。
目前這個價格，核心配套，學校、地鐵、交通、綠化、公園等都已經落地，不會掉坑裡。
所以，有需求的購房者完全可以去看看。