遠眺北部新城 (林文斌 攝）
三明碧桂園實景 (碧桂園 供圖）
三明地產：從「一枝獨秀」到「強強聯合」
——40年三明人的住房故事系列報導之四
●三明日報記者 林芳芳
傅衛華是海翼瑞都（福建）房地產開發有限公司董事長，當然，他的身份絕不僅僅這一個。他曾是三明第一家房地產公司——三明市房地產開發公司的一員，後來下海成了多家房地產公司的老總，之後成為三明市房地產協會會長。
每個身份的變化，都烙著三明房地產業發展的印記，訴說著三明房地產業江湖的風雲變幻。
國企地產領航-消聲-再崛起
改革開放前，實行住房分配製度，住房開發以政府、企事業單位為主。改革開放後，房地產開發經營逐步走向市場化。1981年，我市成立第一家房地產公司——三明市房地產開發公司。
1982年，傅衛華進入三明市房地產開發公司後，先後參與開發東霞新村、芙蓉新村、徐碧新村，新村的建設是三明城市建設一個全新的開始。傅衛華回憶，當時的國企房產企業借著劃撥用地等有利政策，獨佔市場，經營風生水起，房地產業也就是在那個時期逐漸成為三明市經濟發展的新興產業之一。
在《三明城市建設志》裡有這樣的記載：1988年開發商品房14幢，總面積為3.20萬平方米，竣工450套；1989年開發7幢，總面積1.76萬平方米，竣工294套；1990年開發13幢，總面積為3.9萬平方米，竣工498套。1991年開發11幢，總面積達2.7萬平方米，竣工342套。1991年~1992年，市區房地產開發項目133個，總施工面積為67.43萬平方米。
至1992年12月底，市級4家房地產開發公司竣工面積達10.19萬平方米。其中，市房地產開發公司竣工18個項目，先後成片開發東霞新村、芙蓉新村；市興潤房地產開發公司竣工1個項目；市建融房地產開發公司竣工2個項目；市農房建材供應公司竣工1個項目。
這4家市級房地產開發公司輝煌一時，然而90年代陸續退出市場。在傅衛華看來，有兩個很重要的原因，一個是大環境的影響，土地劃撥時代結束，土地招拍掛時代來臨，國企失去了拿地優勢；另一個則是企業自身投資不利，導致沒有足夠的資金來應對拿地方式的變化。
時間來到2014年，本土國企地產重新崛起，這一年三明城投集團調整發展戰略，瞄準市場定位，實行轉型升級，一手抓公建，一手抓主營，形成以城市建設為主，房地產開發、建築施工、物資貿易、園林綠化、物業管理、酒店管理等多元發展的經營格局。
城投·新都匯、三明飯店·江濱廣場、森鄰人家、城投廣場……基本實現「日光」的樓盤，是城投地產品牌獲得市場認可的印證，本土國企地產又重新在房地產市場中佔有重要一席。
群雄並起房產市場多元化
隨著國家實施關於擴大內需、促進消費、拉動經濟增長的戰略決策，1993年，我市開始加大以住宅建設為主的房地產投入，全方位啟動住房消費市場。當時，全市有房地產企業40家，其中全民所有制單位31家，集體所有制單位4家，其他所有制單位5家。
也就在1993年，傅衛華做了一個決定——辭職下海，他進入外商獨資的福建廣廈房地產有限公司，並接手了梅列區的舊城改造。「舊城改造屬政治任務，不誇張的說，當時誰改誰虧。」傅衛華團隊做出與其他企業不同的策略——找到菸草、郵電等單位，推銷團購房屋，原本「誰改誰虧」的舊城改造，成了香饃饃。
初嘗甜頭後，傅衛華與合作夥伴創辦了中外合資的三明市廣源房地產開發有限公司，隨後又成立了內資的三明市廣景房地產開發有限公司，開發了廣景花園、廣景城及列東老街一帶的住宅、商業大廈。
這一路走來，有傅衛華本身的商業才華，也有著市場政策的助力。1980年商品房建設有較大發展，建行決定試辦商品房貸款，向各縣（市）城建、房管、建工部門及其所屬單位，凡經營統一徵地、拆遷和商品房業務的發放貸款。到了1992年，全國掀起房地產開發熱，1993年達到高峰，各大銀行都開辦了房地產信貸業務。據統計，從1985年至1993年三明建行支持商品房和土地開發累放貸款12904萬元。
「隨著銀行按揭制度的推行，我們推出面向個人銷售的房產項目，當時列西9號小區一銷而空是之前不敢想像的，要知道此前商品房基本是沒人買的，因為要全款購房。」傅衛華說，銀行的貸款政策，對購房者和開發商都有著極大影響。
他的觀點在一份「三明房地產開發展示會」的資料中得以印證，當時資料中參展的67家本市內外資房地產開發公司，從1991年至1993年末，完成開發投資4.5億元，開發土地面積191.34公頃，施工面積164.99萬平方米，竣工面積64.95萬平方米，實際銷售商品房面積32.13萬平方米，銷售收入2.21億元，實現利潤3777.2萬元。
進入21世紀，外資流入房地產，嶄露頭角。2003年3月，外商獨資的華融（三明）房地產開發有限公司成立，建設項目有「三明城市傑作」「廣西蒙山華美」等。2004年，展源房地產開發有限公司重新注資280萬美元後，總建築面積29866平方米的宏宇花園第二、三期工程陸續開工，同時，方圓九洲（福建）房地產開發有限公司、福建創世紀房地產開發有限公司等企業也相繼進入三明。2004年，全市有房地產企業突破百家，達到108家，從業人員2916人。
民營地產爭一片天
1996年始，民營資本大量湧入房地產行業，成為三明房地產開發建設的主體力量，開發建設的項目以小區商品房為主。福建華盛集團董事長姚弓善便是這支大軍中的一員。
2007年，姚弓善認為房地產市場消費傾向已經明朗。於是他成立了三明市華閩房地產有限公司。
華閩進入房地產市場的第一戰並不漂亮。2007年，公司拍下市區羅陀山地塊，但由於拆遷及軍事用地權屬等問題，公司在損失了部分前期投入資金後，不得不重新尋找出路。
隨後華閩轉戰江蘇拿了塊地，小有成績，但姚弓善堅持認為，企業的發展還是要落地三明。於是2009年，他回到三明拿下了三元區白沙索橋西地塊，開發建設康城水都，同期成立康城物業服務公司。「自己開發的樓盤自己提供物業服務」這一做法，在當時十分新鮮，而這個舉動著實為康城系列樓盤加分不少。「不僅要保證房子品質，還要保證客戶入住後享受優質服務。」這就是姚弓善的初衷，他說即使目前物業公司不盈利也要堅持做下去。
「我們要打造三明的健康之城。」姚弓善在2013年和2017年分別拿下了三元區沙洲路原菸草公司地塊、三元區三膠廠二期地塊，開發建設康城酈景、康城嘉園。
很多同一時期發展起來的民營房地產企業或是退出房地產市場或是悄無聲息名存實亡，而華閩卻不斷發展。姚弓善認為，民企生存不易，推出差別化產品是生存之道，產品的精細化和差別化是關鍵。「我們項目在園林景觀、智能化管理等方面也是毫不遜色的，另外戶型設計也是優勢之一，我們的設計師充分考慮了購房者的需求及人口政策趨勢，比如康城嘉園120平方米左右的戶型我們做到4房3衛雙主臥。」姚弓善有自己的得意之處。
在北部新城多個地塊招拍掛的現場，都能看到華閩的身影，雖然頻頻在與上市企業、本地國企激烈競爭中未能如願，但姚弓善始終沒有放棄。今年11月6日，華閩拿下北部新城徐碧G地塊，地塊雖小，但能實現建設集團實體店的願望，著實讓姚弓善有了一些安慰。至此，華閩在三明有4個房地產項目，在外地還有數個房地產項目。對於未來，姚弓善認為民企的經營環境會越來越好。
一個「強」時代的來臨
當初展旺地產（福建）有限責任公司開發的上河城，讓三明人民「大開眼界」。然而2013年碧桂園以980畝搶走了「大」桂冠。
不僅僅是大，碧桂園的進入讓三明房地產市場有了質的飛躍,帶動了三明北部新城的發展。碧桂園對於三明房地產業的一個重要意義，便是它帶來了新的人居理念——五星級的家。相關資料顯示：這個五星級的體驗主要涉及的是物業服務、社區環境、戶型產品。業內曾有過這樣的說法「物業服務是碧桂園的『核武器』」，不管這是不是江湖戲稱，碧桂園物業公司也的確是目前三明市區資質最高的物業服務企業。
高級會所、精裝房、社區配套商業及學校……碧桂園在三明的第一項目落地後，人們感嘆「這無疑在造一座城」。但如今「造一座城」已不是碧桂園的發展戰略，算上去年碧桂園在三元區拿下的最新一宗地，碧桂園在三明各縣（市、區）已有9個項目，「一城多碧」的戰略布局拉開帷幕。
近年來，我市有關部門主動「走出去」，向省內外知名房地產企業推介我市城市發展規劃和擬拍地計劃。碧桂園落地三明北部新城，看中的就是三明北部新城的發展，不失所望，萬達來了，給三明北部新城的商住色彩再添亮色，中梁、富力也來了，一個個地產大鱷的進入讓北部新城開始煥發活力。
「可以說這是一個『強』時代。」傅衛華說，這個「強」不僅僅是外地大資本企業、上市公司來了，還指的是「強強聯合」的新模式，它們把三明房地產推向了一個新高度。而傅衛華也是參與者。
2009年他成立海翼瑞都（福建）房地產開發有限公司，與廈門海翼集團合作開啟「強強聯合」模式，隨後傅衛華陸續拿下8宗地，打造三明世紀城。「不光解決居住問題，它還將是一個生態、宜居、文化新城。」傅衛華說。曾經他一手打造的列東「三優街」成為三明地產界的佳話，如今三明世紀城更是未來可期。
傅衛華認為，經過群雄並起、大浪淘沙後，三明房地產市場進入了正本清源的時代，項目規模和層次都到了新的階段，當然也迎來了新的挑戰。
「土地已經是稀缺資源，一手房已經是LV包了。」在傅衛華看來，未來地產發展的方向是文化地產、旅遊地產。