來源：智通財經網
忽如一夜春風來，物管公司上市熱潮又掀起來了。
8月26日剛在中期業績會上「官宣」物業上市計劃的華潤置地，5天後子公司華潤萬象生活便向港交所遞交招股書，從「官宣」到遞交招股書只用了短短5天時間，這速度也是沒誰了。而除了華潤置地分拆物管上市之外，中國恆大、陽光城、融創等一些頭部房企也已明確表示將分拆物管公司上市。
物管扎堆上市的現象也引起了外界注意：今年以來物管公司為何屢掀上市熱潮？
智通財經觀察到，主要有兩方面因素的支撐：一方面，公共衛生事件發生後，物管板塊憑藉著內需屬性和必選消費類型屬性凸顯高抗風險性、高成長性等優勢，提升物管服務的行業地位和市場對其認可度；另一方面，8月以來房企融資管控收緊，分拆子公司上市能夠增厚母公司淨資產、改善負債指標，這也為房企分拆物管公司上市增加新的理由。
在此背景下，也難怪華潤置地下手這麼快。下面我們不妨透過招股書，來看一看華潤萬象生活的真實水平究竟如何。
背靠大樹，市場規模蹭蹭蹭上漲
據了解，華潤萬象生活正式成立於2017年，主營業務包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務，背後的「大boss」是華潤集團和華潤置地——華潤置地直接持有該公司100%的股權，而華潤集團則直接持有其59.55%的股權。
在華潤集團和華潤置地的協同效應下，短短幾年時間，華潤萬象生活就躍居成行業中的「優等生」。
從在管面積來看，華潤萬象生活儼然處於行業的中上水平。發展至今，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業建築面積約1.07億平方米，覆蓋至全國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業，均位於一二線城市。
具體而言，住宅物業部分，管理著502個住宅及其他物業項目，在管面積約9750萬平方米。商業物業部分，向51個購物中心提供商業運營服務，總建築面積約560萬平方米；向31個購物中心提供物業管理服務，總建築面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業管理服務，在管總建築面積為510萬平方米。
智通財經從收入水平來看，華潤萬象生活的收入規模也比較大。按2019年中國所有物業管理公司的物業管理服務收入計算，其排名第五；按2019年中國所有購物中心運營服務提供商的購物中心物業管理服務收入計算，其排名第二。
招股書披露，2017至2019年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年，其實現收入31.34億元，利潤3.38億元。
不過，雖然市場體量和收入規模均是行業中的佼佼者，但令人擔憂的是，華潤萬象生活迅速崛起的背後，主要還是來自華潤集團及華潤置地的資源傾斜。
據招股書顯示，華潤集團及華潤置地為華潤萬象的兩大客戶，2018年至2020年上半年所貢獻收入合共分別佔總收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，華潤萬象生活為華潤集團及華潤置地所提供的住宅物業管理服務產生的收入更是佔據住宅物業分部總收入的89.7%、84.4%、85.2%。
（數據來源：華潤萬象生活招股書）
另外，華潤萬象生活管理有502個住宅及其他物業項目，在管總建築面積為9749.8萬平方米；其中405個項目來自華潤集團及華潤置地，對應在管面積7955.4萬平方米，佔比為81.5%，第三方物業佔比為18.5%。
一般來說，有一個可以輸送資源的母公司是一件好事，有利於子公司快速形成規模和品牌效應。同時，華潤置業過去幾年經營狀況也一直保持穩健的增長狀態，截至2020年6月30日擁有7109萬平米的土儲，上述因素對於華潤萬象生活未來增量來說亦是不可多得的助力。
而就目前來看，華潤萬象生活能否在日益競爭激烈的物業行業中憑藉自身實力穩住不慌，也是市場比較關注的點。
商業運營服務後發，扭轉低毛利率刻板印象
物管公司毛利率偏低是物業行業心照不宣的共識，這一點華潤萬象生活似乎也不能避免。
據招股書顯示，2017年至2019年，華潤萬象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%，雖然處於逐年增長的狀態，但過去三年的毛利率均低於同期港股上市物管行業平均毛利率。
不過，令人驚喜的是，該公司在2020年上半年毛利率卻錄得大幅增長為24.1%，扭轉了毛利率偏低的「刻板印象」。同時，華潤萬象生活毛利也是大幅增加的。2017年至2019年，毛利分別為4.07億元、6.65億元和9.42億元。而2020年上半年，毛利更是提升至7.55億元。
對於毛利和毛利率大幅提升，華潤萬象生活在招股書中指出，毛利的增長主要是由於業務規模擴大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由於商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加。
從具體業務來看，華潤萬象生活的兩種物業形態的收入目前呈逐步靠近的態勢。2017年至2019年，住宅物業管理服務的收入分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元，在總收入中佔比分別67.1%、62.4%、59.2%；商業運營及物業管理服務的收入分別為10.29億元、16.68億元、23.97億元，佔比從32.9%上升至40.8%。
而隨著今年1月份正式把「商業運營服務」納入到商業運營及物業管理服務這一業務板塊上，兩者之間的收入差距就更小了。
今年上半年，其住宅物業管理服務實現收入16.80億元，佔收入比降至53.6%，而商業運營及物業管理服務實現收入為14.53億元，佔總收入比增至46.4%，其中商業運營服務就貢獻了近3億元的收入。
（數據來源：華潤萬象生活招股書）
據智通財經了解，「商業運營服務」主要指包括購物中心開業前管理及運營管理服務，這一項服務的加入，也意味著華潤萬象基於對自身的認識正逐漸從多方面提升自己的盈利能力。
此外，值得一提的是，為了繼續提升毛利率水平，華潤萬象生活還大刀闊斧變革——部分物業服務由包幹制轉向酬金制。
據華潤萬象生活方面表示，在管理住宅及其他物業以及寫字樓方面其將繼續採用包幹制，購物中心物業管理服務的收入模式將從2020年下半年開始改為酬金制。要知道，包幹制一直是拖累該公司毛利率偏低的因素之一，此次轉變對於該公司來說，可謂又尋找到了一條提升毛利率水平的路徑。
而基於毛利率大幅提升以及市場空間，目前行業大部分投資者均對華潤萬象生活未來發展保持樂觀的態度。
智通財經觀察，近年來物管行業政策逐步由規範型向鼓勵型轉變，發展迅猛：截至2018年底，全國物管面積達211億平米。短期看，隨著上遊地產竣工拐點性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2年將進入規模爆發期。從長期來看，受益於城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅動，行業有望進入黃金時代，管理面積將達到326億平，收入規模超2萬億。
整體而言，除了過度依賴母公司「輸血」令外界擔憂之外，華潤萬象生活的市場規模、以及毛利率逐步提升這些點還是值得肯定的，畢竟在萬億空間的市場藍海下，強者恆強的馬太效應有望驅動它進一步提升市場份額。