這是一篇鑑盤報告，購房通的攀哥，第10篇鑑盤報告。
不亂說，不瞎說，不假說，攀哥的「三不原則」。
起因是，昨天，我去看了一個樓盤，新城琅翠，在鐵山坪森林公園，上山的路口，當然，這個地方，也算是唐家沱。重慶有句老話，叫什麼「X成唐家沱」。
不過，等我實地看完，我震驚了，我收回前面那句話。一個來自上海的開發商，新城控股，居然比重慶本地人，看得更懂，鐵山坪（唐家沱）的價值，重慶本地人，把他低估了。
一切源於，一張圖。
（規劃黃桷沱長江大橋）
01
黃桷沱長江大橋
一則來自重慶晨報的消息：
5月31日，記者從重慶市發展改革委網站獲悉，渝長高速複線連接道工程（海騰立交—南橋頭立交）可行性研究報告已獲得該委批覆。
據了解，渝長高速複線連接道工程西起內環快速路大佛寺南橋頭，向東經彈子石、唐家沱、魚嘴片區，終點在果園港接渝長高速複線，全長22.83km，是一條新的城市快速路。
而此次獲可研批覆的渝長高速複線連接道工程（海騰立交——南橋頭立交）項目是該快速路的西出發段，項目西起於內環快速路大佛寺大橋南橋頭立交，東止於海騰立交，全長共4.3公裡。
該項目包括了新建黃桷沱長江大橋，改造內環快速路大佛寺大橋南橋頭立交、騰龍立交、騰龍大道一期，新建海騰立交等建設內容。
也就是說，在如今的寸灘長江大橋的東側，又將有一架新建的長江大橋，連接南岸區彈子石騰龍大道和江北區海爾路。
項目建成後，重慶主城區又將新增一條由城區向渝東北方向的快速進出城通道，有效串聯沿線組團功能。
上遊新聞·重慶晨報記者 張瀚祥
02
攀哥解讀
渝長高速複線連接工程，就是從彈子石，直接一條路一座橋，直接拉到唐家沱，不用再走東環或者寸灘大橋了，距離大概多少呢？
大概4公裡多點。有圖有真相。
這就牛逼了，如果按照發改委批覆的4.3公裡，渝長高速複線，按照最低設計時速80碼，4.3公裡/（80/60）=3.3分鐘。
可以這麼理解，3分半鐘，可以從唐家沱到彈子石CBD。
重慶哪幾個區域，可以3分半鐘到江北嘴解放碑彈子石這3個CBD呢？大體上就是觀音橋、兩路口和江北嘴本身，你要說茶園能3分半鐘到彈子石，恐怕都有難度。
03
東西南北唯獨就沒有東？
這個不太合理呀。
重慶的發展，大概經歷了這麼幾個階段：
1、最開始是一直向北，從紅旗河溝到了新牌坊，再到金開大道，照母山，然後，禮嘉和中央公園起來了，然後，悅來，蔡家，水土，龍興。
2、在這個過程中，南邊的茶園，雖然要經過真武山隧道，但是離塵不離城，加上6號線，南邊的茶園（包括鹿角）和龍洲灣，也成了大多數人的選擇。
3、現在重慶在提向西，成渝雙城都市圈嘛，西永大學城和璧山，都是熱點。
問題是，如果把東西南北看成一張桌子的四條腿，唯獨東邊少了一條腿，這個科學嗎？正常嘛？反正攀哥作為一個江北東的人，覺得是不正常的。
04
江北只有往東
如果把CBD當成重慶的中心，一路向北，江北區只佔了江北嘴這個地方，然後就一路發展到渝北的新牌坊，照母山，中央公園，甚至龍興去了。然後，北碚的蔡家和水土，都在向北的過程中，雨露均沾了。
問題是，威威大江北，上至石馬河，下至五寶鎮，沿著嘉陵江和長江，石馬河開發殆盡，五寶又相對遠了一點，順江而下，江北嘴差不多了，再往下，不翻山，就只有鐵山坪山腳下的唐家沱，現在叫唐桂新城，還有充足的土地供應。
前面說了，一座重慶城，一張桌子四條腿，唯獨少了東邊一條腿，是不正常的；江北區，唯一的城市拓展可能，在東邊的唐家沱（唐桂新城）。
加上黃桷沱大橋的加持，3分多鐘通達，重慶不往東，唐桂不起飛，才怪。
05
解釋一下衛星圖
城市發展是有距離邊界的，假設以江北嘴為起點，不考慮道路彎曲的直線情況下：
從新城琅翠所處的鐵山坪山腳，到江北嘴，就是10公裡。
從江北嘴外延出去10公裡，大概是：
南邊到茶園，到李家沱，或者到灘子口。（到龍洲灣高職城就更遠了）
西邊到三峽廣場附近。（雙碑西永大學城肯定不只10公裡了）
北邊，大概只能到大竹林九曲河，然後到中央公園16公裡以上，到蔡家北大概20公裡，到水土和龍興的距離，差不多都算26公裡左右吧。
如果黃桷沱大橋修通，真沒想到鐵山坪是這樣「神一般的存在」——到江北嘴的距離，跟九曲河一樣。
06
代駕不划算
有個兄弟夥，江湖人稱汪涵哥，住巴南，每次晚上大家聚完了吧，喊代駕回去，就是一百多，每次給我說，住南邊要球不得，代駕太貴。
攀哥在中央公園有房子，考慮到代駕貴，也一直還沒裝修。
那新城琅翠呢？
我看了一下。
20公裡以內，100塊錢吧，22分鐘，還算能接受，起碼沒有一百多，可能黃桷沱大橋修通了，不用20公裡，代駕費還要少點。
我想過，如果我住在悅來蔡家中央公園，肯定不止這個價；要是住在龍興，那宵夜後乾脆放棄回家了，找個如家7天將就一晚上就算了。（西邊就更不用說了，兄弟夥喊我出來吃宵夜，我門都不得出了）。
07
琅翠哪裡好？
生態倒是沒得說了，鐵山坪森林公園本身是4A景區，登山步道就在新城琅翠的旁邊，別人周末的郊遊，倒成了琅翠業主的日常。
（鐵山坪公園步道）
攀哥作為地產老司機，搜羅了一下，在北邊，出門就能爬山的，除了融創凡爾賽出來有個照母山（參考價18000吧），在北邊，就真的只有新城琅翠，還有鐵山坪山上的那些千萬級別墅了。
然後是有軌道，4號線唐家沱站已經投入使用，同時延長線已經動工，其中鐵山坪站就只距項目100-200米，預計2022年投運，如果自己不想開車上班，坐軌道上班也是妥妥的30-40分鐘到辦公室。
有了軌道，就有配套。唐桂新城規劃有27萬方的TOD商業中心，就在新城琅翠小區門口，接近於2個北城天街的體量吧，不去觀音橋又怎樣呢？就在自家樓下看個電影，還省卻了觀音橋停車的煩惱。
再然後，是江北嘴最好的18中，距離項目大概就是500米左右，雖然現在政府都不承諾學區了，但是讓小孩多睡半個小時，也是父母體量小孩的一種方式呢。
08
琅翠值不值？
據攀哥猜測，琅翠的建面均價大概是12000元/㎡左右。
說實話，感覺這個價格，貌似沒有佔到便宜。
考慮到，新城控股，作為全國地產8強，去年的時候，也是經過多達64輪競價，打敗了其他各路大佬，以53.21%的溢價率，7479元/㎡的樓面價，才取得唐桂新城的第一支原始股，這麼來看，這價，不貴。
畢竟12000左右的價格，目前就是介於悅來和蔡板塊之間的均價。
（貌似悅來蔡家下主城要遠得多，琅翠上主城要近得多）
09
算帳怎麼算？
銘騰機構董事長老朱的算法：
樓面價如果在8000元/㎡以內，開發商的成本，就是加5000元左右的綜合成本，再附加一個品質和資金成本。
這麼看來，7470+5000=12470元/㎡。
考慮到新城琅翠的品質，琅翠系是新城的中高端產品系，成本肯定不止5000元，再加上資金成本，新城控股，肯定是虧著賣的。
其他的戶型面積朝向什麼的，就不用考慮了，全國8強開發商，攀哥挑不出任何毛病，新城的排名比龍湖和金科都高，這裡就不具體說了，相信新城就是。
最後總結一下：
重慶或者江北，必向東發展，向東要發展空間。
唐桂新城，比龍興、比蔡家、水土、中央公園，距離城市的距離都要近，特別是黃桷沱大橋修通後，唐桂新城是神一般的存在。
總價100萬左右的選擇，家人有森林公園享受，有軌道交通，有27萬方TOD商業中心，小孩就近入讀18中……
全國8強的品質和戰略眼光布局。
不信，看看江北區，寸灘的魯能和西派城接近18000，江北嘴壹號院2萬+
就能知道，攀哥不忽悠，新城琅翠，是有遠見人的選擇。