獵雲網註：就在昨天，北京新版租房合同示範文本正式實施，叫停隔斷，其中明確規定 「不得改變房屋內部結構分割出租」、「出租房屋人均居住面積不得低於5平方米」等有關禁止違法群租的文件規定內容。同時，也規定了房東不得在租賃期限內單方面提高租金。政策的規範或許將進一步加速行業洗牌。文章來源：投資界（ID：pedaily2012），作者：Shirley Mina。
又是一年畢業季，也是一年租房季。
身處北京，馬上面臨畢業離校的李琳和室友，兩人手機上前前後後下載了自如、蛋殼公寓、愛上租、鏈家、安居客、豆瓣、貝殼找房、我愛我家等加起來快10個找房APP。
翻看了無數租房信息後，倆人被安居客上的一個房源所吸引：主臥帶獨衛2700元一個月，距離宋家莊地鐵10分鐘。當晚倆人迫不及待地打電話確認，第二天一早趕到了宋家莊。中介小哥很熱情，騎小摩的接倆人去現場看房，不可思議的事情發生了——原來的月租從2700元變成了3300元，理由是昨晚那個已經被租出去了。
謹慎起見，兩人回看了安居客平臺上該房源信息，發現房東一欄並不是安居客，而是XX房地產經紀公司，在網上一搜，發現竟然是關於這家公司的各種負面。急著找房子的倆人，看到這一幕，心裡不禁打起了退堂鼓。
已經畢業留京打拼三年的張燦燦，也面臨換房的問題。現在的房子是三年前租的，小區屬於回遷房。最初看房的時候，小區裡全是各類賣家居裝飾品的小販，樓道裡也是各種水泥剛抹完的痕跡，屋子裡還有刺鼻的裝修氣味。張燦燦租的房子最先是個二居室，她是第一個搬進來的，租的主臥，當時強烈跟中介溝通希望接下來的租戶儘量是女生。不想沒過幾天，房間就被二改三了，並且次臥和隔斷各搬進來兩個男生。
接下來的日子裡，燦燦遭遇了人生中最煩心的一段時光：要麼是男租戶們廁所不衝，要麼是廚房的垃圾堆成山，要麼是房間下水道堵，最壞的時候洗漱間漏水漏了一個星期，打了一波又一波電話也沒人來修……她之所以能忍耐住到現在的唯一原因，是因為小區是回遷房，房租相比於其他地方要便宜很多，2016年租的時候只有1600元，後來一直漲到2000元。再度租房，燦燦發現多數房源都在3000元以上，壓力有點大。
這兩個租房故事，只是中國2億租房人群中一縷側影。7月4日，蛋殼公寓聯合人民在線、微博等發布《2019大學畢業生租住數據報告》，報告顯示超八成的畢業生會選擇租房居住，他們在租房時普遍存在租房資金壓力。其中，約49%的人希望每月租金在1500元以下，約46%的人能夠接受每月1500-3000元的租金，而能夠接受每月3000元以上租金的人數比例僅為3.9%。
「找不下合適的，租不起喜歡的」，似乎成了一線城市畢業三年左右年輕人的真實寫照。
中國租房全貌：超2萬億市場，長租公寓爆發
中國的租房市場究竟有多大？
這裡有一組數據：2017年我國租賃人口為1.94億人，全國租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場租金規模為1.2萬億元，預計2025年我國住宅租賃市場將提升至2.33萬億元的規模。
龐大的市場，催生了長租公寓這門生意。目前國內一線城市品牌公寓所佔市場份額僅不到5%，遠遠落後於美國（30%）和日本（83%）。縱覽中國長租公寓市場，不難發現主要有兩大類：樂乎、魔方公寓等為代表的集中式長租公寓；以自如、蛋殼等平臺為代表的分散式長租公寓。
2013年，華平投資對魔方公寓投資6000萬美元，點燃了中國長租公寓市場。此後幾年，這個領域不斷湧入新的玩家和資本。2015年開始，國家陸續釋放政策紅利，鼓勵住房租賃行業發展，長租公寓趕上了租房需求井噴時代。
7月3日，中公委租賃式公寓創新研究中心發布《中國長租公寓行業運營情況分析報告》。報告顯示，截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1,223座集中式公寓（約240,052套）和135,200套分散式公寓。
不過，長租公寓盈利需要一個很長的周期，一些資本對此望而卻步。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾公開表示，部分公寓三年內不考慮盈利。
誰掌握了更多的房源，誰就在這場沒有硝煙的戰爭中佔據更多的話語權。現實情況是僧多粥少，於是，參與者競相在全國一二線城市搶佔房源，尤其在資本介入後，「價格即一切」。在這個過程中，拿房成本被不斷抬高，中小機構生存艱難，而擁有房源的大機構則試圖通過壟斷市場來提高租金，獲取收益。
這種做法直接殃及在一線城市租房的年輕一族。長租公寓的惡性競爭，某種程度上抬高了房租。我愛我家時任副總裁胡景暉曾直接「點名」：以自如為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，完全破壞了正常房屋租賃市場。
長租公寓、賺錢還是賠本？
長租公寓背後有多少VC/PE入局了？
投資界對市場中的長租公寓品牌進行了不完全統計，它們的背後不乏知名VC/PE機構的身影。梳理來看，二十餘家長租公寓品牌，2019年年初至今拿到新一輪融資的僅有5家。
企查查數據顯示，今年3月，蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領投，高榕資本、愉悅資本跟投的5億美元C輪融資；魔方公寓獲得加拿大基金管理公司CDPQ1.5億美元D輪融資，不久前，自如被曝出拿到General Atlantic泛大西洋投資領投，紅杉中國、騰訊、天圖資本跟投的5億美元B輪融資。
愉悅資本創始及執行合伙人劉二海曾表示，網際網路等新技術賦能房地產等傳統行業所產生的創新模式，極大地提升了資產使用效率及用戶居住體驗，中國房屋租賃市場的規模超過萬億元人民幣。
不過，房地產行業老大哥，SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹卻不怎麼認可長租公寓。他表示,賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做，直言燒錢創業是一條不歸路，「不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。」
結語
長租公寓會是一門好生意嗎？
行業裡眾說紛紜，但不可否認的是，靠長租公寓賺錢，是一件相當「耗時間」的事情。公開數據顯示，一線城市的回報率普遍低於2%。長期、微利再加上燒錢，三個要素妥妥地證明了，能扛得住的，都是條漢子。
說回最近，長租公寓隔斷房話題一度上了熱搜。就在昨天，北京新版租房合同示範文本正式實施，叫停隔斷，其中明確規定 「不得改變房屋內部結構分割出租」、「出租房屋人均居住面積不得低於5平方米」等有關禁止違法群租的文件規定內容。同時，也規定了房東不得在租賃期限內單方面提高租金。
政策的規範或許將進一步加速行業洗牌。拆了隔斷，相當於減少3/1的租金，公寓盈利壓力更添幾分。為了賺錢，大多數商家會選擇增加租金以彌補減少的部分。對此，租戶態度也很明顯，微博話題下，網友「租不起」、「不租了」、「寧願住隔斷」的呼聲接連不斷。
對於長租公寓來說，活下去撐到盈利，依然任重而道遠。
（文中受訪者李琳、張燦燦均為化名。）