| 集體土地上的住宅拆遷分貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式補償。圖為獵德村拆遷"釘子戶"。王翔/攝（資料圖） |
| 廣州出臺首個集體土地房屋拆遷補償標準，違法建設住房不予補償 |
城中村拆遷三種方式補償
■新快報記者 黃穎
以後，廣州市城中村房屋拆遷將有統一的拆遷補償標準。昨日，市建委、市國土房管局聯合出臺《集體土地房屋拆遷補償標準規定》（以下簡稱《規定》），對集體土地上的住宅進行貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式進行拆遷補償，並確定廣州132片區的最低補償標準，最高的沙面片區最低補償單價達到4900元/平方米；對商鋪等經營性房屋採取貨幣補償。而違法建設的集體土地住房不予拆遷補償。
四種情況不予補償
《規定》明確四種情況不予拆遷補償。
一是屬於《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。當中包括六種情況：未取得建設用地規劃許可證進行建設的；未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證的規定進行建設的；臨時建設工程的使用期已滿，或使用期未滿但因城市規劃、建設和管理需要，城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的；擅自改變建(構)築物使用性質的；越權審批和其他違法審批建設的；其他違反法律、法規規定進行建設的。
二是超過批准使用期限的臨時建設房屋；
三是新房建成後應當拆除的舊房；
四是地方政府建設通告或徵收土地預公告發布後的搶建部分。
住宅拆遷補償分三種
據了解，集體土地住宅拆遷有三種補償方式：一是貨幣補償。補償價計算公式：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建築面積+宅基地土地使用權區委補償單價×核定的補償面積。
二是產權調換方式，由拆遷人提供安置房屋，與被遷拆人進行產權調換。其安置房有兩種來源：一是拆遷人同意申請建設用地，統一出資建設安置房；二是拆遷人提供自由產權房屋（包括統一購買新社區安置房）。
三是有條件的農民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或村統一建設。如是被拆遷人自建的，被拆遷人可獲住宅房屋重置價的補償，村集體經濟組織按宅基地土地使用權區位補償價獲得補償。如果由村統一建設的，則村集體經濟組織可以獲上述兩部分的補償，再由村分房子給被拆遷人。
經營用房主要貨幣補償
拆遷已領取營業執照用於生產經營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產停業補償以及設備安裝調試等其他補償。
其中經規劃部門批准的生產經營房屋，按規劃部門批准時所核定的具體使用功能、性質按重置成新評估給予補償。未經規劃部門批准擅自改變使用功能用於生產經營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結合成新評估給予補償。屬於未超過批准使用期限用於生產經營的臨時建設房屋，按照重置成新價、剩餘使用期限評估確定。
補償金額考慮房價地價
據了解，《規定》規定了對拆遷集體土地住宅房屋實行貨幣補償的，拆遷補償金額將全面包涵"房價"和"地價"兩個部分，即根據"被拆遷集體住宅的重置成新價"和"宅基地土地使用權區位補償價"確定。
具體計算公式為：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建築面積+宅基地土地使用權區位補償單價×核定的補償面積。其中"被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價"是由專業評估公司根據房屋裝修等造價以及樓齡等折舊確定評估價，此是"房價"的補償。
而"宅基地土地使用權區位補償單價"則是反映了宅基土地不同地段的價值，可算是"地價"的補償。"宅基地土地使用權區位補償單價"也是把廣州分132個片區，定出每區標準。其中價格最高的東山湖、珠江新城、天河北和天河南、濱江東四個片區，達到4200元/平方米。最低的是花都梯面鎮片區，為500元/平方米。
溫馨提醒
集體土地住宅拆遷設有最低補償金額、面積
按期拆遷獎勵補償金5%
與城市住宅的拆遷補償一樣，集體土地住宅拆遷也設最低補償金額，以便更好地保障拆遷戶的利益。如果上述公式計算出的貨幣補償金額低於最低補償金額的，按最低補償金額補償。
最低補償金額計算公式：最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×（被拆遷居住房屋建築面積-核定的補償面積）+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。
其中"集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價"也是分132個片區來確定，最低補償單價最高的區域是東山湖、珠江新城、天河北和天河南、濱江東，為4800元/平方米，最低是花都梯面鎮與南沙區南沙街和黃閣以外的區域，為800元/平方米。
值得關注的是，核定的補償面積並不一定等於拆遷房屋建築面積。該核定補償面積確定標準是：被拆除房屋的批准建築面積低於25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之間的按批准的建築面積核定；2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。
為了改善被拆遷人的居住條件，《規定》也設了集體土地住宅的最低補償面積。規定被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建築面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。打個比方，城中村某一家三口居民其房屋建築面積只有60平方米，而且只有這套住房的，那麼他的最低補償標準可以達到75平方米，而不是60平方米。
為了鼓勵城中村居民能按期完成拆遷，《規定》被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其籤訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%以內給予獎勵。而搬遷也有補助費。
城中村住房拆遷案例分析
珠江新城某集體土地住房的拆遷，羅先生夫婦加上兒子三口人，被拆遷住房建築面積為90平方米，則該戶享有人均建築面積30平方米/人，其核定補償面積為90平方米，如果評估房屋重置成新單價為1000元/平方米。由此計算：
貨幣補償金額＝被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷戶居住房屋建築面積＋宅基地區位補償單價×核定補償面積＝1000×90＋4200×90＝46.8（萬元）；最低補償金額＝房屋重置成新單價×（被拆遷建築面積－核定補償面積）＋集體土地拆遷補償單價×核定補償面積＝1000×（90－90）＋4800×90＝43.2（萬元）。所以羅先生一家住房拆遷應得實際補償金額為46.8萬元。
同樣是珠江新城的集體土地住房的拆遷，洪先生一家三口，被拆遷住房建築面積為150平方米，按人均最高標準核定補償面積為120平方米。如果評估其房屋重置成新單價為1000元/平方米，則由此計算：
貨幣補償金額＝被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷戶居住房屋建築面積＋宅基地區位補償單價×核定補償面積＝1000×150＋4200×120＝65.4（萬元）；
最低補償金額＝房屋重置成新單價×（被拆遷建築面積－核定補償面積）＋集體土地拆遷補償單價×核定補償面積＝1000×（150－120）＋4800×120＝60.6（萬元）。所以洪先生一家住房拆遷應得實際補償金額為65.4萬元。
(責任編輯：曾玉燕)