來源：新財富雜誌
房企謹慎拿地之下，天津土地市場驟冷。
來源:稜鏡(ID:lengjing_qqfinance)
作者:孫思克 | 編輯:張小馬
出品:稜鏡·騰訊新聞小滿工作室
天津市一北一南有兩個陵園。北邊的天福陵園位於武清區南湖風景區西南方2公裡外，南邊的怡靜園位於海河教育園區（下稱「海教園」）南開大學津南校區以南500米處。
這兩個陵園開張時，武清區和海教園都還人煙罕至，隨著天津城區的北擴南建，不僅兩個陵園已被新建樓盤團團圍住，武清區、海教園，加之天津南站附近的張家窩，也已是外地客前往天津買房的主要選擇。
「天津的房地產市場，一半是靠外地客撐起來的。」某中原房企天津投拓總陸磊在天津工作數年，前後換了多家地產公司，眼看著自己的同事，河北的、河南的、山東的，已經在天津「上車」。
他們大多是希冀天津的教育資源。
「河南、山東、河北都是高考大省，分數線比天津高很多，而沒有戶口的北漂，也會選擇在天津落戶買房，讓孩子在北京上完中小學，到天津參加高考，或者直接在天津上中小學。」陸磊說，一般情況下，這些人會選擇通勤方便的武清等地。
作者九月底探訪天津樓市卻發現，外地人多是城市過客，在缺少本地客源和產業依託的情況下，武清、海教園等樓市藍海已經變成紅海，降價廝殺開始了。
01
誰在降價
外地人購房落戶，一直是天津樓市的主要支撐點之一。
李剛是一位沒有戶口的北漂，9月24日，他從北京出發，前往天津看房。李剛這節車廂到站武清合計20多人，呼啦一下圍上來30多位房產中介，「先生買房嗎，我帶您去看看」。等到這些乘客散去，中介四散到廊簷下、樹蔭下，抽菸的抽菸，閒聊的閒聊，等著下一班高鐵乘客。
李剛下午去了趟海教園，「一下計程車，好傢夥，四五個人圍著我，問我去龍湖看看嗎，陽光城看看嗎。有一個雅居樂銷售，一路跟著我，我每從一個樓盤出來，他都問我去不去雅居樂看看。後來我鑽進計程車走了，他站在小雨中，目送著我離開。」
李剛心情比較矛盾，雖然天津樓市位於價格低點，但他依舊擔心房價繼續下跌。當然，他更希望自己能像朋友那般「撿漏」，在房價回升後小賺一筆。
馮濤是李剛的朋友，趕在2014年5月天津結束藍印戶口政策之前「上車」，「當時規定在市區購買（總價）80萬元、在郊區購買（總價）40萬元的房子就能落戶，但得是新房和現房。」
當年4月，馮濤以7000元/平方米的價格，在天津武清區購置一套130多平方米的洋房，落戶完成後，孩子入學武清區的高中，三年後在天津參加高考，目前就讀於一個二本院校。如今這套房子已經增值一倍有餘，單價漲至1.6萬元/平方米左右，但他捨不得賣，「家裡第二個孩子正上小學二年級，房子留給他日後參加高考。」
跟馮濤一樣，胡玲同樣是買房落戶天津。
胡玲此前在北京一家旅行社工作，丈夫在一家創業公司做技術總監，但兩人都沒有北京戶口，「我們住在北京市昌平區，不滿足社保條件，孩子上不了好的小學，就選擇在天津買房落戶。」
2018年10月，胡玲在武清區廣賢路小學附近購置一套97平方米的兩居室，單價1.5萬元/平方米，加上稅費合計斥資142萬元。「買房之前，我們花了將近5萬元辦了戶口，誰知道沒多久，天津出臺了海河英才計劃，通過人才引進即可落戶，這筆錢白花了。」
2019年9月，胡玲的孩子入讀廣賢路小學。胡玲買的那套房子自入手以來價值變化不大，最近甚至微跌。相比之下，孫儷則站上武清區房價的高點。
這位網際網路公司員工2017年7月在武清區南湖板塊購置一套聯排別墅，單價1.5萬元/平方米，面積將近200平方米。鏈家網的數據顯示，別墅區附近洋房的單價已經跌至1.1萬元-1.3萬元之間。
當地房產中介表示，南湖板塊二手房基本沒有交易量，「保利梧桐語小區，最近一筆成交還是在2019年9月份，今年以來一套都沒成交，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價格衝擊很大。」
02
中介圍追
海教園距離高鐵站和天津城區都較遠，沒有交通優勢。這裡的樓市熱，源於獨有的教育政策。
天津的優質學校位於核心市六區，四郊區縣教育資源相對短缺。天津初升高採用「鎖區」制：市六區的初中報考市六區高中，其他區的初中各自報考所在區的高中。
海教園本不在市六區，但該片區目前沒有高中，所以該區的生源可以直接報考市六區的高中。這導致隔著一條雅潤路，路西的海教園新房價格平均在2萬元/平方米左右，路東的鹹水沽板塊不屬於海教園，徘徊在1.2萬元/平方米左右。
資金的嗅覺是敏銳的。海教園近些年吸引了近10家開發商進入，開發了總計16個樓盤。「最先進去的開發商狠賺了一把，而後大家一擁而入，一場互拼價格的存量廝殺馬上開始。」陸磊說。
龍湖較早進入海教園，2016年3月以近底價成交一塊土地，樓面價4451元/平方米，一年後，該地塊以「龍湖天宸原著」案名開售，單價2.1萬元/平方米。2018年，路勁、雅居樂、景瑞殺入海教園，合計拿下四個地塊，其中兩個地塊的樓面價超過1.2萬元/平方米，相較兩年多前翻了兩倍有餘。
2020年1月，龍湖二進海教園，以8678元/平方米的樓面價拿下一塊土地，5個月之後再以「龍湖天宸原著」案名開盤，售價1.9萬元/平方米，單價驟降三千元，由此拉開海教園的新房價格戰。
「龍湖的價格為什麼這麼便宜？這得看它的位置，旁邊就是墓地，一般人還是很忌諱的。」華宇大家的銷售小琪說。但墓地的排斥力遠小於樓盤降價的誘惑力。
毗鄰「龍湖天宸原著」的「華宇大家」是重慶房企華宇的樓盤，開盤時間早於龍湖，目前單價2.1萬元/平方米。「龍湖一開盤，大家都跑那兒去了，我們的銷量很受打擊。」小琪承認，現在華宇頗為被動，如果堅持原價，客戶會不斷流失，如果降價出售，老業主可能會鬧，「我們是重慶小房企，打不起價格戰。」
陽光城「未來悅」項目的價格比龍湖更低，單價1.8萬元/平方米，樓盤銷售人員告訴作者：「陽光城在海教園有三個項目，最近在海教園北面又拿了一個地塊，花了很多錢，現在房企三條紅線你知不知道，我們資金壓力很大，所以得低價促銷。」
跟海教園一樣殘酷的，還包括武清區南湖板塊，碧桂園「雲湖」項目因南鄰津保高速，西鄰墓地天福陵園，率先降價至1.2萬元/平方米，毗鄰的保利「梧桐大道」項目，價格更低至1.1萬元/平方米。
03
拍地遇冷
國家統計局數據顯示，8月天津二手房價格環比下跌0.8%，同比下跌4.5%。這已是天津二手房價連續第14個月環比下降，連續8個月同比下跌。新房方面，國家統計局數據顯示，8月天津新建商品房價格環比上漲0.3%。
克爾瑞數據顯示，截至今年8月，天津商品住宅庫存面積3632萬平方米，在一線及強二線城市中最高，且是唯一超過3000萬平方米的城市。按照過去12個月的銷售去化平均速度，天津的去化周期長達28.2個月，僅次於大連。
「海河英才計劃實施以來，天津共落戶28萬人，可能只有兩三萬人真正到天津工作，其他多是落戶買房。」陸磊感嘆道，天津亟需產業支撐，這樣才能像杭州那樣留住人才，「外地購房者更像是城市過客，家長不在天津工作，孩子在天津高考之後，可能到外地上大學了，即使在天津上完大學，也有很多跑到其他城市工作。」
而今，天量庫存導致天津房地產市場下行，市場端情況則傳導到房企的投拓端，使得陸磊這種房企投拓人員日子難捱。
「幹我們這行的，業績考核全靠拿地、拿好地，但現在很難挑出一塊好地。」陸磊每天盯著天津各大板塊的新房價格，一旦哪個樓盤降價了，他拿地的成本收益核算就要以該板塊最新的低價為準。
今年以來，陸磊還沒拿過一塊地，「因為實在算不過來帳，比方一塊地樓面價八千，所在板塊的新房市場價也就1萬左右，算上建安、營銷成本，拿地即虧本。以前房企敢拿麵粉貴過麵包的地王，因為市場還在上升期，現在房價不降就不錯了。」
2018年下半年和2019年上半年，天津的土地市場有過小陽春，房企拿地比較積極，海教園等熱門板塊出現溢價率高達50%的地塊，但市場一冷，開發樓盤基本都無利潤可言。
房企謹慎拿地之下，天津土地市場驟冷。
2019年天津全年土地出讓金1357.6億元，全國排第11名，2020上半年，天津土地出讓金僅431億，掉到全國第17名，同比減少48%，今年上半年天津土地出讓建築面積529萬平米，同比減少53%，和平區、南開區、靜海區、寧河區則是土地零出讓。
陸磊倒是覺得，天津少賣點地也好，「至少可以去去庫存。」